実地調(diào)査：不動(dòng)産市場(chǎng)は秋に入ると振動(dòng)が低下する。

秋の10月，不動(dòng)産市場(chǎng)は暗い。

中國(guó)不動(dòng)産研究センターのデータによると、國(guó)慶節(jié)連休の不動(dòng)産市場(chǎng)は全體的に安定しており、徐々に反落が続いている。ネット署名のデータが遅れているため、市場(chǎng)全體のデータが見(jiàn)られなくなりました。

典型的な都市ネット署名量から見(jiàn)ると、北京の新築住宅は國(guó)慶節(jié)前の6日間でネット署名が29セット、中古住宅は35セット、10月7日、中古住宅は13セット（2018年10月7日7セット）で、2018年と比べて値上がりしました。

國(guó)慶節(jié)期間中、上海中原不動(dòng)産監(jiān)視データによると、全市の中古住宅は新たに看板を掛ける7509セットが追加され、下半期以來(lái)の新たな増分が最も低い週で、前年同期より21.3%減少した。また、いくつかの店舗からの訪問(wèn)狀況を見(jiàn)ると、來(lái)客數(shù)も明らかに減少しています。

市場(chǎng)の出來(lái)高の低下に伴い、住宅企業(yè)の販促及び土地市場(chǎng)の下落も伴う。多くの不動(dòng)産企業(yè)は國(guó)慶節(jié)の期間に新ラウンドの販促を展開(kāi)しています。例えば、世茂、金科などは初回分割払いの特典を出して、客源をロックしたいです。中國(guó)の幸福は初回払いの條件の特恵活動(dòng)を採(cǎi)用して、現(xiàn)在に戻ります。雅居楽、金地、金茂などは南通と徐州プロジェクトに価格割引を與えます。

この時(shí)、二、三線の都市市場(chǎng)はすでに変化しています。不動(dòng)産企業(yè)は業(yè)績(jī)を保証して倉(cāng)庫(kù)を換える上ですでに動(dòng)作を始めました。対照的に、ホットスポットの2つの都市の土地市場(chǎng)は、下の傾向に従うことができます。10月10日、南京の主要都市は8枚の地塊が集中的に譲渡されました。その中、南部新城の住宅地塊が爆発的に寒くなりました。南京交通投資買(mǎi)い付け有限公司に地価8.1億円で競(jìng)りました。床の地価は16597元/平方メートルです。この地塊は今年7月の金茂さんが撮った地塊に比べ、地価は1.3萬(wàn)元/平方メートル近く下落しました。

これに対して、中原不動(dòng)産首席アナリストの張大偉氏は、最近の市場(chǎng)から見(jiàn)ると、一部の都市では気溫が下がり始めており、複數(shù)の都市の新築住宅と中古住宅市場(chǎng)では、いずれも値下げセールが行われていると指摘しています。深センを除いて、大部分のホットスポットの第二線都市は小春が引き続き熱が下がる現(xiàn)象が現(xiàn)れました。

全體的に見(jiàn)て、第二線都市は、9月の不動(dòng)産市場(chǎng)の出來(lái)高は8月に比べて、明らかに上昇していません。北京、南京、深セン、寧波、福州などの都市の在庫(kù)はすべて異なっている程度上昇があります。

実際には、不動(dòng)産市場(chǎng)はもう何年も金九銀十がありません。2019年以來(lái)、住宅価格の下落は點(diǎn)から地域への拡散が現(xiàn)れました。ホットスポットの都市が次第に下り坂になり、購(gòu)買(mǎi)力が市場(chǎng)を支えるのは難しいです。

出來(lái)高は楽観を許さない

國(guó)慶節(jié)の時(shí)、21世紀(jì)の経済報(bào)道記者は上海の一部の地域市場(chǎng)を訪問(wèn)しました。仲介の劉さん（仮名）によると、最近のバイヤーからの電話(huà)相談は多くないが、売り手は増え続けている。

これは接著の成約のために隙間を開(kāi)くかもしれません。劉さんは何年ものお客さんと一緒に、2016年に上海の不動(dòng)産市場(chǎng)が高位にある時(shí)嘉定新城の手の部屋を買(mǎi)いました。3部屋の大規(guī)模な部屋を改裝しました。最近は500萬(wàn)円以上で販売しています。

上海中原の不動(dòng)産のフィードバックから、売り手の看板価格は依然として市場(chǎng)価格を主として、一部の心理狀態(tài)が比較的に穏やかなのは自発的に1-2つのポイントを下げて札を切ることができて、不動(dòng)産の量を増加して、成約を促進(jìn)します。現(xiàn)在、交渉範(fàn)囲は依然として3%から5%ぐらいに維持されています。一部の品質(zhì)の良い住宅源は価格の譲歩の下で、快速に取引が成立しやすいです。

対照的に、不動(dòng)産の需要が相対的に安定していますが、いくつかの高総価格の不動(dòng)産源、特に総価格が千萬(wàn)円を超えているのはまだ多くの圧力があります。例えば嘉里華庭中區(qū)140平方メートルの駐車(chē)スペース付きの部屋のソースです。9月中旬に開(kāi)業(yè)します。1300萬(wàn)ぐらいです。

50萬(wàn)円を下げました。最近成約したセットの低層住宅の価格より30萬(wàn)円だけ高くなりました。

新商品の不動(dòng)産市場(chǎng)はネット上の不動(dòng)産システムの調(diào)整のため、11期間のデータ統(tǒng)計(jì)が遅れています。データが直接反映されていませんが、中國(guó)の不動(dòng)産市場(chǎng)アナリストの盧文曦さんは、市場(chǎng)のパフォーマンスはまだ探しものがあると考えています。特に市場(chǎng)の分化は依然として明らかで、今年以來(lái)、上海市內(nèi)のディスク化は郊外のプロジェクトよりやや優(yōu)れています。

例えば寶山のあるプロジェクトは家を買(mǎi)ってBMWの5系に送ることを叫んで、その他に、建國(guó)記念日の休暇期間に住宅の源を予約してファーウェイの最新の攜帯電話(huà)に送って、マーケティング活動(dòng)は眼球を十分に儲(chǔ)けます。

十一連休の取引が縮小される一方で、多くのお客様が遊びに行きます。不動(dòng)産市場(chǎng)への関心が下がり、現(xiàn)在の不動(dòng)産市場(chǎng)が安定していることに加えて、買(mǎi)い手が市場(chǎng)に入っていないという焦燥感があります。また、9月の新盤(pán)の供給量が急増したことに基づいて、価格の優(yōu)位性も明らかになりました。都心の地域ほど、周辺の中古住宅と価格が逆転する現(xiàn)象が明らかになりました。

盧教授によると、大型連休市場(chǎng)は現(xiàn)在の市場(chǎng)心理を示し、一部の不振プロジェクトは販売指標(biāo)を達(dá)成するためにマーケティング力を強(qiáng)めているが、後続の圧力がない不動(dòng)産は減速している。最も重要なのは、上半期の需要が集中的に釈放された後に、需要の継続が新たに増加して、成約を制約する障害になります。本質(zhì)的には、上海の規(guī)制政策は変わっていないので、市場(chǎng)の需要は抑制されている。現(xiàn)在の中古住宅は取引が成立しやすいですが、一波の相場(chǎng)が上がるほどではありません。9月の中古住宅の取引データの表現(xiàn)も普通で、自信を挫折させます。10月の成約は依然として下界の構(gòu)造を揺るがす見(jiàn)込みです。

これまでは、限定購(gòu)入でリラックスして大ヒットした臨港プレートも、ボトルネックに陥っていたことが明らかになりました。これまで多くの不動(dòng)産の取引先に対して前金を支払うと約束していたため、具體的な細(xì)則が下りてきたら、ネット署名ができます。

上海チェーン家市場(chǎng)研究部のベテランアナリスト、楊雨蕾さんによると、10月8日から住宅ローンの金利の変化が市場(chǎng)に及ぼす影響は限られている。一ヶ月の供與金額にあまり影響がないため、二番目は現(xiàn)在の不動(dòng)産不炒の方針に導(dǎo)かれて、市場(chǎng)は安定を主としており、まだ大きな変動(dòng)を引き起こす要因がない。累計(jì)販売は同50%を維持しており、下向きは一時(shí)的に停止しているようだ。

「金九銀十」はもうなくなりました。

張大偉氏によると、毎年注目されている不動(dòng)産市場(chǎng)の「金九銀十」は、歴史的には9～10月に年間の不動(dòng)産市場(chǎng)の最も重要な割合を占めていたが、気候変動(dòng)に伴い、コンクリートの溫度要求が変化し、2009年以降の不動(dòng)産規(guī)制政策の市場(chǎng)周期への影響は、住宅購(gòu)入者の自発的な行動(dòng)よりはるかに大きいという。また、10月の連休は、第二線都市の住宅購(gòu)入ラッシュを引き起こしにくいです。

複數(shù)の機(jī)関のデータを総合すると、1-9月のホットスポットの第二線都市の新築住宅の出來(lái)高は小春のために軽微な上りがあり、22のホットスポット都市の合計(jì)住宅は113.1萬(wàn)セットと契約し、2018年同期の112萬(wàn)セットからわずか2.8%上昇した。22都市のうち、前の9ヶ月間で13都市が同時(shí)期に上昇しました。その中で、北京の9ヶ月前に契約した住宅は2.7萬(wàn)セットで、競(jìng)房の供給制限が増加したため、2018年同期の1.5萬(wàn)セットと比べて76%上昇しました。

張大偉氏によると、2019年の春節(jié)後の小春は、後続の各種政策の影響で、第3四半期に徐々に熱が下がっている。不動(dòng)産市場(chǎng)のコントロールの重圧を加えて、信用は緊縮して、特に10月8日の新しいLPRに対して利率の計(jì)算方法の関心を持って、最近市場(chǎng)を再度展望させます。

規(guī)制が集中し、不動(dòng)産市場(chǎng)が次第に安定してきた。2018年前の9ヶ月間に不動(dòng)産規(guī)制が385回あった。コントロール政策の集中度から見(jiàn)て、2019年前の9ヶ月の合計(jì)415回のコントロールは、1日當(dāng)たり2回以上のコントロールがあり、過(guò)去の記録を更新しました。2019年は不動(dòng)産政策が最も密集した年であり、在房の不動(dòng)産政策の內(nèi)容では、過(guò)去にあまり言及していなかった不動(dòng)産金融リスクが2019年に集中的に言及され、累計(jì)で見(jiàn)ると、中央省庁委員會(huì)は2019年に累計(jì)25回の演説や政策を発表し、不動(dòng)産金融リスクの防止を求めている。

現(xiàn)在の住宅価格の上昇都市は依然として多いが、市場(chǎng)はすでに緩やかな兆しを見(jiàn)せており、規(guī)制政策が厳しい北京、上海、杭州、南京、合肥などの都市では、住宅価格の下落の兆しが現(xiàn)れている。具體的には、ホットスポットの都市は売れない時(shí)代に入ってきました。第二線都市の土地の成約平均プレミアム率はここ2年で最も低い水準(zhǔn)に落ちました。市場(chǎng)上の下値取引が主流となっています。業(yè)界関係者によると、後市の動(dòng)きはどうですか？主に10月8日の各地の信用オファー狀況と10月20日のLPR価格を見(jiàn)ています。

最近では、第二線都市の中古住宅市場(chǎng)の取引の差が明らかになりました。興業(yè)、中泰などの複數(shù)の証券會(huì)社の統(tǒng)計(jì)によると、廈門(mén)の熱は続いており、蘇州は5月11日に強(qiáng)化コードを調(diào)整し、成約データは最近次第に弱くなりました。アモイの中古住宅の成約件數(shù)は、國(guó)慶節(jié)の前の週に比べて40%増加し、前月比15%増加し、9月以來(lái)累計(jì)で同42%増加し、年初現(xiàn)在累計(jì)で同163%増加しています。

蘇州の國(guó)慶節(jié)の前の週（以下同）は同11%減の13%増で、9月以來(lái)の累計(jì)は同21%減の32%増となりました。

成都、南京は暖かくなり続けています。杭州は近いうちに強(qiáng)くなります。中古住宅の成約件數(shù)は、成都は同34%増、前月比36%増、9月以來(lái)の累計(jì)は同18%増、年初現(xiàn)在は同36%増、南京は同129%増、前月比23%増、9月以來(lái)の累計(jì)は同73%増、年初は同24%増となった。杭州は同81%増、前月比31%増、9月以來(lái)累計(jì)で同36%増、年初現(xiàn)在累計(jì)で同11%減となっている。

同政策コンサルティング研報(bào)によると、國(guó)慶節(jié)期間には、主に第二線都市の中の南昌、鄭州、主に第三四線都市の中の南通、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、徐州などの都市で、不動(dòng)産企業(yè)プロジェクトが比較的大きい価格の割引があり、他の都市の優(yōu)遇度は普遍的に小さい。

一部の不動(dòng)産企業(yè)は戦略的に都市や地域から撤退する場(chǎng)合、大幅な値下げや倉(cāng)庫(kù)整理などの策略を取っています。例えば、ある頭部の不動(dòng)産企業(yè)は9月中に桂林プロジェクトの大幅な値下げのため、現(xiàn)地政府に記録を保留されています。