泰禾集團“北京65套房產(chǎn)租賃合同”曝出中建投信托踩雷內(nèi)情

48億借款糾紛案敗訴、渤海信托查封泰禾總部、地方政府介入債務重組事宜……

泰禾集團股份有限公司（以下簡稱“泰禾集團”）深陷“債務”困局。

5月24日，泰禾集團再度公告稱，公司旗下債券“H6泰禾02”及“H6泰禾03”無法按期完成本息兌付，兩筆債券共計應支付本息超16億元，即泰禾集團累計違約債務再添超過16億元的債券債務，累計違約債務達431億元。

這也意味著，泰禾集團的債務還在不斷“加碼”。

“負債累累”下，泰禾集團的現(xiàn)金流也已近乎枯竭。

根據(jù)公司2021年一季報，其有息負債已高達近950億元，但其經(jīng)營活動現(xiàn)金流入僅7.76億元，期末非受限制現(xiàn)金僅11.67億元，與有息負債相比簡直“杯水車薪”。

近日，21世紀經(jīng)濟報道記者獨家獲悉，泰禾集團兩年前高價總租福悅居（北京）物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“福悅居”）在北京的65套房產(chǎn)，低價對外出租，收支關(guān)系匪夷所思。

放在其“回籠流動性”的大背景下，此舉似乎又在情理之中。

8.98億元租房“疑云”

21世紀經(jīng)濟報道記者獨家獲得的書面材料顯示，2018年7月1日，泰禾集團與福悅居在北京市朝陽區(qū)正式簽署了《房租總租合同》（以下簡稱“合同”）。

根據(jù)合同，泰禾集團總租了福悅居位于北京的65套房產(chǎn)，租賃期限為20年，無免租期，標的物業(yè)用途為對外出租（轉(zhuǎn)租）。

總租租金方面，泰禾集團在每個總租租金支付日（即每個標的物業(yè)運營收入計算日前的第1個工作日）向福悅居支付當期應付的總租租金，總租租金包含泰禾集團受讓的過渡期內(nèi)的房租租賃收益權(quán)而支付的對價。

從合同附件中《租金支付計劃表》來看，除第一年2018年和最后一年2038年分別是1次和3次總租租金支付日外，2019年至2037年19年間，每年均有4個總租租金支付日，均在1月、4月、7月和10月四個月月末幾日。

經(jīng)21世紀經(jīng)濟報道記者計算，若合同如期履行，則20年里泰禾集團需向福悅居支付總額高達8.98億元的總租租金。截至目前，若按照合同如期支付租金，則泰禾集團已向福悅居支付11次租金，共計8401.41萬元。

而以8.98億元的總租租金來算，平均一套房產(chǎn)每月租金就能達到近5.76萬元。

與該數(shù)據(jù)形成鮮明對比的是，21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，當前泰禾集團已出租的房產(chǎn)中，其租金遠遠低于5.76萬元/月，其一套不足百平的房產(chǎn)，月租金甚至不到一萬，且65套房產(chǎn)中，百平以內(nèi)的房產(chǎn)數(shù)量近半數(shù)。

也就是說，泰禾集團的這筆“生意”，是穩(wěn)虧不賺的。

值得一提的是，合同明確表示，租賃期限內(nèi)，泰禾集團同意福悅居有權(quán)轉(zhuǎn)讓標的物業(yè)并放棄對標的物業(yè)的優(yōu)先購買權(quán)。

基于本約定，雙方的總租合同在履行兩年多后，于近期出現(xiàn)了“變數(shù)”。

有知情人士向記者透露，福悅居方面計劃售賣合同中的標的物業(yè)，現(xiàn)已在市場上掛牌售賣。泰禾集團在最近的一個多月以來，也正與相關(guān)租戶進行協(xié)商。

不過，事情進行得似乎并不順利。

“福悅居掛牌價太高了，且近期也不是二手房交易旺季，只能慢慢賣掉。”該名知情人士補充說。

中建投信托的雙重身份

在這場充滿疑惑的交易中，作為穩(wěn)賺不賠的出租方——福悅居，其背后的唯一大股東則與泰禾集團“關(guān)系匪淺”。

記者查閱啟信寶發(fā)現(xiàn)，福悅居為中建投信托全資子公司。

也就是說，中建投信托可等同于本次總租65套房產(chǎn)交易的“出租方”。

更耐人尋味的是，中建投信托控股福悅居也恰發(fā)生在2018年下半年，與泰禾集團與福悅居簽署了《房租總租合同》的2018年7月1日極為相近。

根據(jù)工商資料，福悅居在2018年8月20日正式完成工商表更，由控股股東由慕盛（北京）公寓管理有限公司轉(zhuǎn)讓給中建投信托。如果按照工商變更進度，雙方簽署工商轉(zhuǎn)讓協(xié)議的時間則要提前，甚至在7月1日之前。

慕盛（北京）公寓管理有限公司，是泰禾集團100%間接控股的平臺。

這也意味著，中建投信托這筆“穩(wěn)賺不賠”生意，更像是泰禾集團向中建投信托“有意”讓渡巨額利益的一攬子手法中的一環(huán)。

彼時正處于泰禾集團2019年曝出債務危機的前夜，當時市場上對于泰禾集團尚未嗅到危機的味道，但是據(jù)接近泰禾人士透露，彼時泰禾集團內(nèi)部已經(jīng)開始通過尋找融資、回籠流動性等各種手段。

在這一背景下，為何泰禾集團會向中建投信托轉(zhuǎn)嫁利益？

根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者查詢，中建投信托的另一個身份，則是泰禾集團的“債主”。

這一事項浮出水面發(fā)生在2020年，包括中建投信托、華融資產(chǎn)、中原信托、長安國際信托紛紛因金融借款合同糾紛起訴泰禾。

據(jù)悉，泰禾集團的債務中，涉及金融機構(gòu)包括銀行、信托、基金、資管等。其中，信托公司貸款年內(nèi)到期所涉金額占比將近一半，為46.64%。

從“穩(wěn)賺不賠”的二房東，到以“債權(quán)人”身份露出于媒體，只有短短兩年時間。

多家信托踩雷

按照業(yè)內(nèi)人士分析，該事件的演變存在兩種可能，一種是福悅居項目，是泰禾向中建投信托融資一攬子合作的其中之一；福悅居項目的“穩(wěn)賺不賠”的誘惑，促成了中建投信托最終投資踩雷。

按照本報記者獲得的資料，按照泰禾集團與福悅居簽署的《租金支付計劃表》，雙方執(zhí)行了一個遠超過市場價的租金協(xié)議，對于這種離譜的合作，根據(jù)上述人士的說法，一種可能，則是中建投信托或提前知悉了泰禾集團相應風險，從而在泰禾集團風險全面爆發(fā)之前，強烈要求泰禾集團進行了一系列資源的讓渡。

泰禾集團的風險仍在演變，中建投信托只是其中的一個切面。

自2019年年底開始，作為主要“債主”之一的諸多信托公司，開始訴訟式“討債”。

2019年年底，中誠信托和西藏信托均因借款合同逾期產(chǎn)生訴訟，后中誠信托完成償付，西藏信托也達成執(zhí)行和解。

到了2020年，在泰禾集團面臨巨大債務壓力卻又無法引入外部資金支援的情況下，借款糾紛訴訟案愈演愈烈。僅2020年年報中披露的重大訴訟、仲裁事項，金融借款糾紛訴訟案便有8起。

其中就包括近日已判決落地的四川信托巨額借款糾紛案。

就近期而言，一個月前的5月9日，泰禾集團收到了一封來自渤海信托的公告：擬查封泰禾集團北京公館，也是其在北京的實際辦公總部。

公告張貼在泰禾集團北京公館的電梯里，赫然醒目。

5月27日，福建日報刊登了一則資產(chǎn)處置公告：中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司福建省分公司擬對石獅泰禾廣場投資有限公司項目債權(quán)進行處置。

截至2021年4月30日，該項目債權(quán)總額為10.58億元,其中重組債務余額8.4億元。

5月7日，漳州市龍海區(qū)人民政府辦公室成立工作組，負責對泰禾集團子公司的資產(chǎn)負債進行梳理和甄別，依法按順序、按比例清償債務，同時與意向收購方溝通協(xié)調(diào)，探討股權(quán)重組方案和復工建設(shè)方案。

這是首個地方政府開始介入泰禾集團重組事宜。

5月8日，泰禾集團發(fā)布聲明稱，漳州市龍海區(qū)相關(guān)政府部門成立清算組的本質(zhì)目的，是在政府部門的參與下推進白塘灣項目的股權(quán)重組方案及復工復產(chǎn)，而非啟動破產(chǎn)程序。這與泰禾集團當前工作的重中之重“復工復產(chǎn)保品質(zhì)交付”有著一致的出發(fā)點，均是為了盡快將房屋交付予廣大業(yè)主并維護各債權(quán)人的合法權(quán)益。

泰禾集團還稱，白塘灣項目為泰禾集團等三方合作項目，目前雖然因為種種原因處于停工狀態(tài)，但并不存在資不抵債的問題。該項目未銷售貨值超過200億元，足以覆蓋當前項目債務。

泰禾集團表示，公司希望通過現(xiàn)房銷售等措施帶動資金回流，推動項目正常運轉(zhuǎn)，但由于項目股權(quán)合作問題及內(nèi)部決策分歧的原因?qū)е马椖肯萑脒\營僵局，無法實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)。

公司投資者們對債務重組事宜也頗為關(guān)注，其中有不少投資者在深交所互動平臺發(fā)出提問。

泰禾集團回應稱，公司正在全力推進債務重組事宜，積極解決債務問題。

回歸至泰禾集團高價總租福悅居在北京的65套物業(yè)“迷惑事件”中，福悅居于近期決定終止合同并將標的物業(yè)轉(zhuǎn)賣出去，是否考慮到泰禾集團未來十幾年可能無力按時交付總租租金，21世紀經(jīng)濟報道記者將持續(xù)調(diào)查關(guān)注。