自持物業(yè)租金不足散售湊 SOHO中國陷轉(zhuǎn)型迷途

　　SOHO中國2013年營業(yè)額為146.21億元，其中投資物業(yè)的租金收入僅2.79億元。時至2014年上半年，該公司47.5億元營業(yè)收入中，也僅有3.45%來自租金收益

　　9月29日，SOHO中國披露，該公司將與上海攜程訂立預(yù)售框架協(xié)議，計劃以30.5億元出售凌空SOHO中建筑面積10.02萬平方米的物業(yè)及若干配套設(shè)施。凌空SOHO余下部分將由SOHO中國作為投資物業(yè)繼續(xù)持有。

　　算上2014年年初出售的上海SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場，這已是SOHO中國今年內(nèi)轉(zhuǎn)手的第三宗上海項目。

　　此舉一出，坊間皆疑，已高調(diào)宣布“轉(zhuǎn)型成功”的SOHO中國是否又重回散售老路，抑或已達成的租售并舉只是幻象—這家極具風(fēng)格的商業(yè)地產(chǎn)公司，仍在原地踏步。

　　花旗集團于2014年8月末發(fā)布的一份報告亦強調(diào)了上述狀況。報告顯示，花旗對SOHO中國的前景預(yù)期較為審慎，主要由于公司仍在尋找機會出售未落成項目，以獲取短期利潤支持長遠租金增長。

　　記者注意到，SOHO中國2013年年報顯示，該公司營業(yè)額為146.21億元，同比下跌近一成。其中，出售物業(yè)單位錄得143.42億元，合同銷售金額約為46.87億元，投資物業(yè)的租金收入僅為2.79億元。時至2014年上半年，該公司47.5億元營業(yè)收入中，也僅有3.45%來自租金收益。

　　占比如此懸殊的租售額度，實在難言“并舉”，更遑論“2015年后，所有資產(chǎn)都將是自持投資物業(yè)”。業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)歷過時局異常復(fù)雜的3年時間，冀望于2015年完成轉(zhuǎn)型的SOHO中國目前還僅停留在第一階段，且難題還未解開。未來，SOHO中國的轉(zhuǎn)型之路仍將漫長且動蕩。

　　“如果要定一個是否轉(zhuǎn)型成功的標準，”長富匯銀基金的于茂華表示，“可以看看SOHO中國的租金收入是否能占總收入的30%。但現(xiàn)在商業(yè)不景氣，而且受到電商的巨大沖擊，形勢不是太樂觀。就未來而言，能不能轉(zhuǎn)型成功，還是看SOHO的股價吧，畢竟資本的嗅覺最敏銳。”

　　散售模式難以為繼

　　關(guān)于SOHO中國轉(zhuǎn)型的背景，該公司董事長潘石屹自己的說法是，“戰(zhàn)略性的布局，內(nèi)外部壓力都有，銷售稅高，每年利潤一半以上都交了稅”;SOHO中國首席執(zhí)行官張欣則表示，最大的動力是受租務(wù)市場的“召喚”。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶對《投資時報》記者表示，SOHO中國轉(zhuǎn)型的首要原因是，散售模式確實難以為繼。

　　SOHO中國自開發(fā)第一個項目“現(xiàn)代城”以來的十幾年里，一直采取散售模式。這種模式的突出問題是房產(chǎn)的所有者、經(jīng)營者、管理者分離，利益訴求不統(tǒng)一，難以形成品牌和市場合力。

　　更深層的原因是，在散售模式下，作為開發(fā)商的SOHO中國賺取了高額收益，甚至在某種程度上透支了未來的物業(yè)增值收益，進而導(dǎo)致所有者難以獲得預(yù)期投資。在高房租壓力下，經(jīng)營者也難以獲得預(yù)期經(jīng)營收益。而大凡單贏的模式，都不可能持續(xù)太久。

　　從“開發(fā)—銷售”，向“開發(fā)—持有”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，其背后還有經(jīng)濟環(huán)境轉(zhuǎn)變的影響。山西煤礦經(jīng)濟下滑、政局波動，SOHO中國的主要客戶群—煤老板也已風(fēng)光不再，這導(dǎo)致SOHO中國的銷售模式難以為繼。

　　譽翔安地產(chǎn)合伙人王珂亦表示，伴隨著全球經(jīng)濟收縮以及國內(nèi)一系列針對各經(jīng)濟體的“熨平”措施，過往借助繁榮大勢及制度不完善獲得暴利的土豪階層，在可預(yù)見的未來會快速減少。全球經(jīng)濟在事實上齊步進入以保護大多數(shù)人的就業(yè)和基礎(chǔ)福利為導(dǎo)向的周期，而中國，更是采用“節(jié)電模式”。依靠土豪來實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)高溢價的商業(yè)品種，進入低溫運行的趨勢不可逆轉(zhuǎn)。從奢侈品到房地產(chǎn)，如果缺乏核心能力和充足的財務(wù)保障，進入這些領(lǐng)域無異于刀尖跳舞。

　　于茂華也肯定了此種趨勢，更表示如此背景不僅是SOHO中國面臨的問題，也是所有原來以商業(yè)開發(fā)和高端住宅開發(fā)為主的開發(fā)商所共同面臨的問題。

　　“由于這些物業(yè)總價都很高，山西煤炭和能源以及整個民營經(jīng)濟的不景氣，對純‘開發(fā)—銷售’模式確實是很大的沖擊，所以現(xiàn)在銷售策略也要轉(zhuǎn)。SOHO中國最近在上海的物業(yè)就是賣給了一家美國上市的在線旅游公司，以后，該公司可能會像萬科大都會一樣，跟一些大的投資機構(gòu)進行合作，把核心物業(yè)賣給機構(gòu)投資者，通過輕資產(chǎn)運營，既做開發(fā)商，又做運營商。”

　　籌謀反周期并購

　　對于轉(zhuǎn)型，在租金收入占比微小的狀況下，SOHO中國不得不進行另外的盤算。

　　于茂華分析說，地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整遠未結(jié)束，在未來通過招拍掛已經(jīng)很難拿得好地段的情況下，SOHO中國或?qū){借手頭還算充裕的現(xiàn)金，參與一系列資產(chǎn)與土地的并購，以期取得一些優(yōu)質(zhì)的物業(yè)與土地，這也可算作是一種轉(zhuǎn)型方式。出售上海項目，亦屬回籠資金的重要手段。

　　2014年年初，金融街控股股份有限公司公告，SOHO中國已與金融街達成協(xié)議，將以52.32億元出售位于上海的“靜安項目”和“海倫項目”。算上計劃以30.5億元出售的凌空SOHO部分面積，該公司通過出售上海項目變現(xiàn)的資金已達82.8億元。

　　在上述交易中，SOHO中國均表示，在合適的機會下更新公司若干非核心資產(chǎn)將繼續(xù)成為公司長期戰(zhàn)略的一部分。公司將繼續(xù)留意市場機遇，以收購北京及上海黃金地段的高質(zhì)素資產(chǎn)。

　　住宅市場形勢仍不明朗，可能出現(xiàn)的調(diào)整恰恰將為現(xiàn)金充足、實力雄厚的開發(fā)商提供收購?fù)恋鼗蝽椖康臋C會。這種反周期收購的做法，正是SOHO中國在充實土地和項目儲備方面多年秉承的策略。

　　SOHO中國管理層還在2014年半年報中明確表示，公司正積極為可能出現(xiàn)的收購做資金方面的準備。在2014年接下來的時間里，公司將持續(xù)關(guān)注市場狀況，“以發(fā)掘在北京和上海的黃金地段收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機遇，用合理的投入去爭取最大可能的回報”。

　　于茂華對記者分析稱，“張欣去年開始進行海外投資，也算開發(fā)商轉(zhuǎn)型的一部分，而且買的時機還不錯;另外，它由售轉(zhuǎn)租，地產(chǎn)開發(fā)較早就從一線向二線轉(zhuǎn)，現(xiàn)在除了北京，其他地區(qū)都在收縮?！?/p>

　　然而，需要注意的是，即便手握現(xiàn)金，也并不代表SOHO中國在京滬市場就能有所斬獲。前事不忘后事之師。進入上海市場的SOHO中國項目開發(fā)進度緩慢，“外灘8-1爭奪案”中也輸給復(fù)星集團。近期，公司爭奪北京雙料地王西城區(qū)華嘉胡同地塊，亦被華融以74.6億元高價壓制。