不動産の賃貸料が足りないです。Soho中國はモデルチェンジの道に迷っています。

SOHO中國の2013年の売上高は146.21億元で、投資不動産の賃貸収入は2.79億元だけです。

2014年上半期において、同社は47.5億元の営業(yè)収入の中でも、わずか3.45%の賃料収入しかない。

9月29日、SOHO中國は上海シートリップと前売フレーム契約を締結(jié)し、30.5億元で凌空SOHOの中の建築面積の10.02萬平方メートルの不動産及びいくつかの付帯施設(shè)を販売する計畫を明らかにしました。

凌空SOHOの殘りの部分はSOHO中國から投資不動産として持ち続けます。

2014年初頭に発売された上海SOHOヘレン広場とSOHO靜安広場を含め、SOHO中國では今年で3番目の上海プロジェクトとなりました。

このように、「モデルチェンジ成功」を高らかに宣言したSOHO中國が再び販売の道に戻ってきたのか、それともすでに達成したテナントが並ぶのは幻のようなものなのか、という極めて格式の高い商業(yè)不動産會社が足踏みしています。

シティグループが2014年8月末に発表した報告書は、こうした狀況を強調(diào)している。

報告によると、シティはSOHO中國の見通しに慎重で、主に會社がまだ機會を探して未完成のプロジェクトを販売しているため、短期利益を獲得して長期賃貸料の増加をサポートしています。

SOHO中國の2013年年報によると、同社の売上高は146.21億元で、同1割近く下落している。

その中で、不動産の販売単位は143.42億元を記録し、契約の販売金額は46.87億元で、投資不動産の賃貸料収入は2.79億元だけです。

2014年の上半期において、同社は47.5億元の営業(yè)収入の中で、家賃収入からの収入はわずか3.45%だった。

このような差のあるリース販売限度額を占めると、「並べて」とは言えません。「2015年以降、すべての資産は自己投資不動産になります。」

業(yè)界関係者によると、時局の非常に複雑な3年間を経て、2015年にモデルチェンジを完了することを期待しているSOHO中國はまだ第一段階にとどまっており、難問はまだ解けていない。

今後もSOHO中國のモデルチェンジの道は長く、揺れ動くだろう。

もしモデルチェンジが成功するかどうかの基準を定めるなら、「SOHO中國の家賃収入は総収入の30%を占めるかどうかを見てもいいです。

しかし、今は不景気で、電気商の大きなショックを受けて、あまり楽観的ではありません。

將來的には、モデルチェンジが成功するかどうかは、SOHOの株価を見てみましょう。やはり資本の嗅覚が一番鋭いです。」

散売モードは引き継げません。

SOHO中國のモデルチェンジの背景について、同社の潘石屹會長は「戦略的な配置で內(nèi)外の圧力があり、販売稅が高く、毎年利益の半分以上が稅金を納めている」と述べ、SOHO中國最高経営責(zé)任者の張欣氏は、最大の動力はテナント市場からの「呼び聲」だと述べました。

蘭徳諮問総裁の宋延慶氏は「投資時報」の記者に対し、SOHO中國の転化の主な原因は、流通モデルが確かに引き継がれないからだと語った。

SOHO中國は、最初のプロジェクト「現(xiàn)代城」を開発して以來、十?dāng)?shù)年にわたって、散売モードをとってきました。

このようなモデルの突出した問題は不動産の所有者、経営者、管理者の分離であり、利益の訴求が統(tǒng)一されておらず、ブランドと市場の協(xié)力が形成されにくい。

もっと深い原因は、バラ売りモードで、ベンダであるSOHO中國が高収益を上げ、さらに將來の不動産増値収益をある程度借り越したことにより、所有者が予想通りの投資をすることが困難になったからです。

高い家賃圧力の下では、経営者も予想通りの経営収益を上げることは難しい。

大凡シングル勝ちのモードは長く持続することができません。

「開発―販売」から「開発―保有」のビジネスモデルへの転換は、経済環(huán)境の変化の影響がある。

山西省の炭鉱は経済が低迷し、政局が揺れ動く中、SOHO中國の主要顧客群である石炭のオーナーももう風(fēng)光がなくなった。これはSOHO中國の販売モデルを引き継ぐことが困難になった。

譽翔安不動産パートナーの王珂も、世界経済の収縮と國內(nèi)の経済體に対する一連の「アイロンがけ」措置に伴い、かつては繁栄の勢いと制度の不備によって暴利を得た土豪層が、予測できる未來において急速に減少すると表明しました。

世界経済は事実上、多くの人の就業(yè)と基礎(chǔ)福祉を守ることを目標とするサイクルに入りました。中國では、さらに「節(jié)電モード」を採用しています。

土地の豪快さで高回転高プレミアムのビジネス品種を?qū)g現(xiàn)し、低溫運転の勢いは逆転しない。

贅沢品から不動産まで、核心能力と十分な財務(wù)保障がなければ、これらの分野に入るのは刀の先で踴るのと同じです。

茂華氏もこの傾向を肯定し、さらにSOHO中國が直面している問題だけではなく、ビジネス開発やハイエンド住宅開発をはじめとする開発會社が直面している問題でもあると述べました。

「これらの不動産の総価格はいずれも高いので、山西省の石炭とエネルギー、そして民間経済全體の不景気は、純『開発ー販売』モデルに大きな衝撃を與えました。

SOHO中國の最近の上海の不動産はアメリカに上場したオンライン旅行會社に売卻されました。今後、同社は萬科大都市のように、いくつかの大きな投資機関と協(xié)力して、コア不動産を機関投資家に販売し、ライトアセットを通じて運営し、開発者にもなり、運営者にもなります。

反周期的買収を計畫する。

モデルチェンジについては、賃貸収入が微小な狀況下で、SOHO中國は別の計算をせざるを得ない。

茂華氏の分析によると、不動産業(yè)界の周期的な調(diào)整はまだ終わっていないので、將來的には撮影掛を採用することによって、十分な地域を得ることが難しくなった場合、SOHO中國は手元に余裕のある現(xiàn)金を頼りに、一連の資産と土地の買収に參加し、優(yōu)良品質(zhì)の物産と土地を獲得することができるようになります。

上海のプロジェクトを売卻することも、資金を回収する重要な手段である。

2014年初め、金融街ホールディングス株式會社は、SOHO中國が金融街と合意し、上海にある「靜安プロジェクト」と「ヘレンプロジェクト」を52.32億元で売卻すると発表しました。

30.5億元で販売する予定の凌空SOHOの一部の面積を計算して、上海プロジェクトの売卻を通じて換金した資金は82.8億元に達しました。

これらの取引において、SOHO中國はいずれも、適切な機會に會社の若干の非中核資産を更新することが會社の長期戦略の一部になり続けると表明しています。

會社は引き続き市場の機會に留意します。

北京と上海のゴールデンエリアの高品質(zhì)資産。

狀況はまだ不透明ですが、現(xiàn)金が十分で、実力が十分な開発者に土地やプロジェクトを買収する機會を提供します。

このような反周期的買収のやり方は、SOHO中國が土地とプロジェクトの備蓄を充実させる上で長年受けてきた戦略である。

中國の管理職は2014年半の年報で、會社は積極的に資金面の準備をしていると明らかにしました。

2014年の次の時間に、會社は引き続き市場狀況に注目し、「北京と上海のゴールデンエリアで優(yōu)良資産を買収する機會を発掘し、合理的な投資で最大可能なリターンを勝ち取る」と述べました。

茂華氏は記者団に対し、「張欣さんは去年から海外投資を始めました。開発者のモデルチェンジの一部とも言えるし、買うタイミングもいいです。また、不動産開発は早い段階で第一線から第二線に転じました。今は北京を除いて、他の地域は縮小しています。」

ただし、現(xiàn)金を持っていても、SOHO中國が北京上海市場で切れるとは限らないので注意が必要です。

昔のことは忘れないで、後のことは忘れない。

上海市場に進出したSOHO中國プロジェクトの開発が遅れており、「外灘8-1爭奪案」でも復(fù)星集団に負けている。

最近、會社は北京の雙材料の王西城區(qū)の華嘉胡同の塊を奪い合って、同じく華融に74.6億元の高値で抑えられます。