「三つの赤い糸」後の不動(dòng)産初の単獨(dú)買収合併が成立：旭輝8億「ロック」彰泰

8億の手付金、65%の株式、60日間の調(diào)整期間、旭輝ホールディングス（00084.HK）と彰泰ホールディングス傘下のプラットフォーム會(huì)社桂林彰泰（「彰泰」と略稱）は協(xié)力の方式で2021年の不動(dòng)産初の単獨(dú)買収合併を開始した。

1月7日、旭輝ホールディングスの公告によると、提攜先（彰泰株主とその創(chuàng)業(yè)者など）と提攜枠組み協(xié)定を締結(jié)し、提攜先と65：35の割合で合弁企業(yè)を設(shè)立し、広西の不動(dòng)産プロジェクトを開発した。同日、旭輝永昇サービスも彰泰物業(yè)に65%の株式比率で出資すると発表した。

1月7日夜、旭輝も2020年12月の未審査運(yùn)営データを発表し、2020年通年の旭輝の契約販売額は前年同期比15%増の2310億元に達(dá)した。

旭輝ホールディングスの林中會(huì)長(zhǎng)が署名した買収合併に関する枠組み合意は、単方向買収ではなく、広西旭輝と彰泰がそれぞれ合弁企業(yè)に進(jìn)出するプロジェクトを持っている雙方向進(jìn)出のための協(xié)力協(xié)定のようなものだ。枠組み合意の署名後、旭輝氏と彰泰氏はそれぞれ8億元と1億元を手付金として支払い、協(xié)力の円滑な展開を確保する。手付金は雙方が取引に基づいて約束した金額であり、同時(shí)に、旭輝は広西旭輝の20%の株式を彰泰の別の株主桂林に擔(dān)保して共同で創(chuàng)設(shè)した。最終的な取引規(guī)模と対価は落札されず、60日間待っていた各當(dāng)事者は調(diào)整を盡くし、3カ月以內(nèi)に最終合意を締結(jié)した。

旭輝氏側(cè)は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、取引の対価は調(diào)整した後に確定する必要があると述べた。21世紀(jì)の経済報(bào)道記者は核心的な情報(bào)源から、「両方のプロジェクトを入れ、會(huì)計(jì)基準(zhǔn)に基づいて時(shí)計(jì)を並べ、プラットフォームを操作する」ことを明らかにした。

言い換えれば、旭輝はまず8億の手付金で彰泰との戦略的な協(xié)力機(jī)會(huì)をロックした。2020年8月に「三つの赤い糸」が登場(chǎng)した後、不動(dòng)産の初の買収合併だ。これまで業(yè)界関係者は、業(yè)界統(tǒng)合が加速し、2021年は不動(dòng)産の買収合併の年になると予想していた。

2021年は不動(dòng)産の買収合併の年になる。-甘俊摂

旭輝式買収合併

公告によると、各當(dāng)事者は60日以內(nèi)に（特別な狀況を排除せず）審査、評(píng)価、調(diào)整を完了し、遅くとも3カ月以內(nèi)に最終合意に達(dá)する。

公告によりますと、旭輝は彰泰の株式65%を買収し、関連する推定値と協(xié)力方式は旭輝が調(diào)査を完了した後に確認(rèn)し、具體的なプロジェクト及び旭輝、彰泰の親會(huì)社である彰泰ホールディングス、桂林が共同で設(shè)立し、実制御人の黃海濤、汪春玲などの各方面の関連権益の比率も実行する必要があるということです。

これもこれまで旭輝が外部の「買収」説を認(rèn)めていなかった主な原因である：一方、これは雙方向に進(jìn)出する買収モデルであり、一方、買収の事業(yè)評(píng)価値、規(guī)模は最終的には確定していないため、旭輝が詳細(xì)を公表する必要があるかどうかも確定していない。

関係者によると、今回の買収合併は新會(huì)社の設(shè)立、雙方向參入のモデルで行われ、取引の詳細(xì)はまだ最終的に決まっていないが、これは旭輝がパートナーを尊重し、リスクを回避するための一つのやり方だという。林中も公開の場(chǎng)でたびたび言及していたが、旭輝は「共創(chuàng)ウィンウィン」の協(xié)力戦略を堅(jiān)持している。これが旭輝特有の協(xié)力モデルかもしれないが、ここ數(shù)年、旭輝は恒基、中國平安、シンガポール政府投資、山東銀盛泰グループなどと手を攜えて多層的、多分野の戦略的協(xié)力を展開してきた。

2017年から2018年にかけて、旭輝ホールディングスが山東銀盛泰を買収した経路は、今回の彰泰買収と同じだった。2018年1月、旭輝ホールディングスの公告によると、銀盛泰傘下の青島銀盛泰不動(dòng)産有限公司の株式50%を15億2000萬元で買収し、また50%の権益は青島銀盛泰グループ、保証人、およびその連絡(luò)先が保有し、不動(dòng)産プロジェクトを共同開発する。旭輝は山東銀盛泰グループと協(xié)力して旭輝銀盛泰プラットフォーム會(huì)社を設(shè)立し、3年間山東省を深く耕し、16の都市をカバーし、2020年に契約売上高265億元を?qū)g現(xiàn)した。

旭輝は今回彰泰を買収し、同様にプラットフォーム會(huì)社の運(yùn)営モデルで行い、後期の財(cái)務(wù)諸表と操作を容易にした。不動(dòng)産プロジェクトの投資、負(fù)債の狀況は比較的に複雑で、旭輝モデルは後続の住宅企業(yè)の買収合併に參考になる方法を提供することができるかもしれない。

「広西一兄」斷崖絶壁の馬と旭輝「低吸収に乗る」

旭輝式が彰泰を買収し、業(yè)界內(nèi)ではウィンウィンの局面とされている。広西旭輝氏は「広西一兄」の座に座る見込みで、彰泰氏も資金警報(bào)を無事に解除した。

2つの企業(yè)の発展と市場(chǎng)の2つの面から見ると、2021年の最初の買収合併案の発生は意外ではない：

彰泰素は「広西本土の一兄」と呼ばれている。克而瑞が発表した2020年不動(dòng)産販売ランキングでは、彰泰グループは254億2000萬元で89位となり、2019年と1位の差にとどまった。一方、「広西本土第2位」と呼ばれる栄和グループの売上規(guī)模は81.5億円にとどまり、186位だった。

広西本土で1位、2位の住宅企業(yè)はなぜこんなに大きな差を開いたのか。ちょっと常軌を逸している。最後に、21世紀(jì)の経済報(bào)道では、複數(shù)のコアソースから、彰泰グループの実際の契約売上高は150億前後にすぎないことが分かった。

彰泰発家は桂林で、広西地區(qū)に60、70のプロジェクトが配置され、そのうち11のプロジェクトは南寧に分布している。2020年6月、彰泰氏は元ブルーレイ會(huì)長(zhǎng)の張巧龍氏を代表取締役社長(zhǎng)に迎え、當(dāng)時(shí)業(yè)界內(nèi)で同社が全國展開に意欲を示していたと推測(cè)されていた。余韻が殘っていないが、彰泰は同年6月23日に13億9000萬元で無錫で土地を取り、全國拡張の第一歩を踏み出し、その後3カ月以內(nèi)に南京、武漢、南昌で土地を取った。同時(shí)に、彰泰は2020年に南京で2枚の土地を取得し、8億1000萬ドルを費(fèi)やした。

しかし、2020年の広西、特に彰泰大本営である桂林の市場(chǎng)相場(chǎng)は下落しており、1000元/平方メートルの単価が下落する項(xiàng)目もある。彰泰の2020年の販売指標(biāo)の完成度は理想的ではなく、業(yè)界関係者はその販売が前年を下回り、現(xiàn)金回収圧力が予想される。販売実績(jī)が完成せず、張巧龍も2020年末に退職するしかなかった。

高度転換モデルでは、資金回収圧力と3つの赤い線の下で全國化路線を開く多重圧力が相次いでおり、彰泰は多くのキャッシュフローが逼迫している住宅企業(yè)の1つとなった。彰泰はこれまで開発プロジェクトのほとんどが100%権益操作だったが、今では旭輝を?qū)毪?、彰泰のこれまでの相対的に閉鎖的な運(yùn)営モデルが破られ、市場(chǎng)も同社のキャッシュフロー問題に焦點(diǎn)を當(dāng)てている。

買収先はなぜ旭輝なのか。2020年までに、旭輝は広西プロジェクトではほとんど配置されていなかったが、2017年に南寧開発プロジェクトに正式に進(jìn)出し、完全出資の旭輝湖山樾、共同開発の美の旭輝城を含む2つのプロジェクトを開発販売したことがある。2020年中報(bào)によると、旭輝の広西での新プロジェクトは南寧雲(yún)璽臺(tái)だけだ。2020年上半期現(xiàn)在、旭輝の南寧での販売金額は約4億5000萬元、繰越収入は約6億6800萬元だった。2020年、旭輝は南寧五象區(qū)の147ムーの地塊（旭輝江山樾）、竜岡地塊（盛世春江、旭輝、大唐、興進(jìn)共同開発）、興寧區(qū)の158ムーの地塊（案名：福ゲーム城）を相次いで獲得した。2020年中報(bào)によると、現(xiàn)在開発建設(shè)中のプロジェクトは旭輝江山樾だけだ。

前述の業(yè)界関係者によると、南寧の棚卸資産の脫化サイクルは8.7カ月で、2019年より3カ月多く、販売面積も低下しており、市場(chǎng)は一時(shí)的に下押し狀態(tài)にある。また、玉林、貴港、欽州、防城港などの都市はいずれも相対的に低迷しており、住宅価格も下落しており、最も深刻なのは北海市で、出來高はほぼ橫ばいで、住宅価格も谷底に達(dá)している。これは理解に難くないが、旭輝氏は2020年に広西省で投資を加速させ、「低吸収に乗る」と言える。林の中でも南寧市場(chǎng)は健康で、將來性があることを示している。

21世紀(jì)の経済報(bào)道が公開資料を整理したところ、旭輝氏は2020年に南寧に投資して土地を取得した金額が24億を超えていることが分かった。2020年上半期、旭輝は南寧で15億3000萬元で宅地を撮影し、土地の面積は2020年上半期で5位、土地の金額は3位、2020年下半期、旭輝はまた8億9000萬元で南寧の土地にいた。業(yè)界関係者は、今回の買収合併により、広西旭輝氏は「広西一兄」の座に登ることができるかもしれないと予測(cè)している。

レバレッジを背景に、あるいはより多くの住宅企業(yè)の買収合併例が浮上している。

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