不動産の「買い占めブーム」が続く不動産企業は価格交換量でキャッシュフローを維持している。

不動産の資金のチェーンの欠けたところを埋めるように努力されています。

最近、上場企業は2020年5月の販売実績を順次発表しています。新型肺炎の流行の影響が次第に弱まり、住宅企業の5月の販売規模は引き続き上昇し、去年の同じ時期を上回っています。この過程で、価格の交換量の現象が一般的で、住宅企業が販売促進のために自主的に調整したことが明らかになった。

最初の住宅企業の中で、萬科、恒大、碧桂園の販売規模は去年の同じ時期より高いです。このうち、恒大は三ヶ月連続で600億元を突破しました。しかし、恒大の譲渡力は小さくないです。今年の前の5月に、恒大の販売価格は9069元/平方メートルで、同15.6%下落しました。

しかし、ほとんどの不動産企業の前の5月の累計販売規模は依然として去年の同じ時期を下回っています。

販売回付金は不動産企業のキャッシュフローの主要な源の一つです。ある20強の不動産企業の関連責任者は21世紀の経済報道記者に対し、最近は市場はある程度上昇していますが、不動産企業の対外投資の力度も増大しています。多くの企業のキャッシュフロー警報は解除されていません。これに加えて、市場の動きにはまだ不確実性があります。今後も販売を増やし、キャッシュフローを守ることは企業の戦略的な重點となります。

利潤率を犠牲にする

新型肺炎の流行に対する影響のため、恒大は今年2月からネット販売を積極的に推進し、広範な価格割引を実施しました。今年の2月から5月まで、恒大の月間契約の売上高はそれぞれ447.3億元、621億元、652億元、602億元です。

今年の5月に、恒大の累計契約販売額は27.9億元で、同17.8%伸びた。累計契約販売面積は30307.9萬平方メートルで、同4割増加した。

今年の5月に、萬科は累計で契約の販売面積の155.5萬平方メートルを実現して、契約の販売金額の2471.1億元、皆去年の同じ時期に比べてある程度下がります。しかし、5月単月の萬科の契約販売金額は612.8億元で、同5.67%増となりました。

碧桂園は今年1-5月に合計で持分契約の売上高209.9億元を実現し、同7.03%下落した。しかし、5月の単月の権益売上高は561.1億元で、同3.29%伸びた。

上記の不動産企業は5月に一般的に販売の伸びを実現し、市場の回復と切り離せない。疫病の狀況が需要の釈放を遅らせたため、メーデーの連休と住宅ローンの利率が下がるなどの原因で、複數の都市の不動産の出來高は明らかに上昇しています。杭州、成都、南京の一部の項目で、一時は「萬人の振號」の盛況が現れました。

同時に、すでに販売速報を発表している不動産企業では、価格の譲歩が一般的であり、これも取引を刺激するもう一つの原因と考えられています。

恒大、碧桂園などの首先の不動産企業を除いて、佳兆業の5月の平均販売価格は約1505元/平方メートルで、同時期に比べて約22.2%下落しました。今年の5月には、佳兆業の平均販売価格が同14.8%下落した。

今年の5月に、旭輝の契約の平均価格は16600元/平方メートルで、去年の通年の16700元/平方メートルよりやや下がりました。正栄は前5月の平均価格は15300元/平方メートルで、昨年通年の15500元/平方メートルをやや下回っています。また、合景泰富、富力の販売価格はいずれも昨年末の水準を下回っています。

アナリストらは、価格の譲歩が販売促進に役立つとみていますが、不動産企業の利益率は下がり続けます。Windの統計によると、2020年第1四半期において、全世界不動産プレートの販売純利益率は8.73%で、同4.40%下落した。

しかし、全體的に見ると、不動産企業の販売ギャップは依然として存在している。

易居克而瑞の統計によると、今年5月、トップ100の不動産企業の月間売上高（全口徑）は10915.4億元で、前月比21.3%伸び、前年同期比12.2%伸びた。しかし、累計でみると、2020年1～5月には、トップ100の不動産企業の販売規模は前年同期比7.9%下落した。

返金はやはり第一です。

「売り込みというより、お金を取り戻すということです」上記の不動産企業関係者によると、ここ數ヶ月、不動産企業は様々な方法で販売を刺激し、主な目的は売上目標を達成するのではなく、キャッシュフローを維持することである。

聞くところによると、ここ數ヶ月は販売が妨げられて、不動産企業の資金チェーンはあまねく影響を受けています。このため、企業は投資規模を広く縮小しており、各不動産企業は賃下げや人員削減などの措置を通じて內部支出を削減している。4月以來、市場は徐々に暖かくなりましたが、前期の販売不足が大きいため、企業の資金チェーン警報はまだ完全に解除されていません。

國家統計局のデータによると、今年1～4月、不動産開発企業の所定の資金は47004億元で、前年同期比10.4%減少した。このうち、資金源の4割以上を占める固定金と前金、個人住宅ローンの2つは、それぞれ18.9%と5.4%下落した。

前述の不動産企業関係者によると、彼の會社は、返済率の目標を85%以上に設定し、必ず達成しなければならない「ハード指標」だという。21世紀の経済報道記者によると、現在多くの住宅企業が返済率に対する要求は80%以上である。

実際、値下げ販売の目的の一つは、資金の迅速な入金を実現することです。21世紀の経済報道によると、「契約割引」や「初回割引」などの販促が最近多く使われているということです。主に契約期間が短いほど、割引の強さが高くなります。初回支払いの割合が高いほど、割引の強さが強くなり、全額支払いの割引の強さが一番大きいです。

この期間は価格が優位なので、多くの項目で全額の支払率が確実に増加しています。関係者は言う。

5月に入ると、良質な土地が頻繁に発売され、土地市場の急速な上昇を刺激します。不動産企業の対外投資は依然として慎重であるが、キャッシュフローの圧力は増加しつつある。

易居克而瑞氏は、市場販売の暖かさ、融資環境の緩和、ホットスポット都市の土地供給の放出などの要因により、5月は不動産企業の地上げのピークとなり、TOP 50の不動産企業の半數近くが50億元を超えたと指摘した。このうち、碧桂園、中海、世茂、旭輝などの企業は、5月の月収の金額はほとんど前の4月の和に近いです。

投資の強さは徐々に増えています。易居克而瑞氏は「資金の安全を確保するために、売上高を把握し、返済を促し、販売欠員を補うのは依然として不動産企業の未來から二四半期までの第一の任務である」と指摘している。

不動産企業にとって、近いうちの市場は熱いですが、チャンスはあっという間になくなってしまうかもしれません。國信証券によると、最近の販売の伸びは、供給の増加による駆動もあれば、疫病による需要の穴を埋める成分もあるという。もし需要エンド政策環境が変わらないなら、市場が直面するのは依然として販売の「下り坂」です。

同機構によると、4月と5月の販売は明らかに好転したが、販売の下向きは変わらず、今年の販売規模は10%下落する見通しだ。

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