李一戈專欄｜房租該降一降了

有個朋友在北京東四環(huán)至五環(huán)之間的一套房子，原租金是7400元/月，今年閑置了兩個月后，他增購了3000元的家電并繳了一年的寬帶費(fèi)用1372元，剛以6000元/月的價格租出去。房租降幅近20%。朋友說，原租金太高了，確實(shí)應(yīng)該降。

這是市場自我調(diào)節(jié)的結(jié)果。

2月份以來，不少城市鼓勵國有企業(yè)主動減免商業(yè)租金；有些機(jī)構(gòu)業(yè)主，包括地產(chǎn)商在內(nèi)，也對旗下商鋪承租人進(jìn)行了一定幅度的減免。比如，萬達(dá)對商戶免除1月24日-2月25日的租金，預(yù)計減免額達(dá)30-40億元；融創(chuàng)文旅免除旗下文旅城項目商鋪1月25日-2月29日的全部租金。華潤置地、保利等也有幅度不等的租金減免。

希望疫情早點(diǎn)過去，消費(fèi)早日恢復(fù)，在各方的幫助下，這些商戶能盡快挺過來。

住房租金的情況相對復(fù)雜一些。

大體來說，住房租賃市場的房源主要由專業(yè)化租賃運(yùn)營企業(yè)的長租公寓和個人出租住房兩大塊構(gòu)成，近兩年還有公租房加入。長租公寓的房源大多是運(yùn)營企業(yè)從業(yè)主那里收集后再對外出租。

拉長周期來看，住房租金雖然一直在上漲，但總體還是比較穩(wěn)定的。在大城市，與房價相比，房租漲幅多數(shù)年份要慢（低）得多。尤其是一線城市，租售比長期維持低位。簡單說，如果買房是想通過租金來尋求租金回報的話，收益率是很低的。最低的時候可能只有百分之一點(diǎn)幾，后來調(diào)控加碼房價基本穩(wěn)定而租金持續(xù)上漲后，租金回報率也只有2%-3%。當(dāng)然，在住房不限購的時期，投資購房的目的，主要是獲取房子升值的收益。也因此，曾經(jīng)有所謂專家以租售比偏低來鼓吹房租應(yīng)該上漲的觀點(diǎn)，如果不是故作無知也是一葉障目。

正常年份，房租（本文指住房租金）上漲，有它的規(guī)律。春節(jié)后和畢業(yè)季是年度兩次明顯上漲的時間，而春節(jié)前租金有一定議價空間。

前面說房租總體穩(wěn)定，但近些年也有過幾次快速的上漲，也有人稱之為補(bǔ)漲（還是參考租售比）。我個人印象最深的是，2018年畢業(yè)季開始，北京上海等一線城市持續(xù)數(shù)月的房租上漲，迅猛程度堪比2016年的房價跳漲。

據(jù)當(dāng)時的報道，北京天通苑一套120平方米三居室，租金從房東預(yù)期的7500元/月，最終漲到了10800/月。原因是，幾家長租公寓機(jī)構(gòu)爭相抬價收房，以至于政府主管部門不得不出面約談它們。有輿論稱之為中介操縱房租，這倒有點(diǎn)夸大，其實(shí)就是運(yùn)營機(jī)構(gòu)之間為了爭奪市場規(guī)模惡性競爭，致使房租出現(xiàn)極不正常的跳漲。

高價收來的房源，卻未必能原價對外出租，形成了一種“高收低租”的現(xiàn)象，加上運(yùn)營成本，即使房源數(shù)量達(dá)百萬間的長租公寓運(yùn)營商，也長期無法實(shí)現(xiàn)盈利。嚴(yán)重的像蛋殼公寓，早在新冠肺炎疫情到來前就陷入資金鏈斷裂的傳聞之中。

疫情對長租公寓的影響，正在次第顯現(xiàn)。說到底，就是租賃需求的減少。極端情況，是1月底至3月底，由于防控需要原有租戶封閉在老家無法返回，新增租賃需求斷崖式下跌；各大城市生產(chǎn)生活逐步恢復(fù)后，新增租賃需求仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年。

這就不可避免地出現(xiàn)這種現(xiàn)象：大量租賃住房找不到租客（承租人）。個人租賃住房好辦，隨行就市，7400元/月沒人要，就降到7000/月，再找不到就再降，直至6000元/月有人接單。也許房租直降20%是少數(shù)案例，但今年以來房租下降是普遍現(xiàn)象。

長租公寓就有點(diǎn)棘手了。分散式長租公寓與房東個人簽的合同，一般是3-5年，假如今年是處于合同中段，受疫情影響，大量房源空置，但運(yùn)營商仍要繼續(xù)按月向房東支付租金。此時，要么運(yùn)營商自己承受損失，降低房租，直到承租人出現(xiàn)；要么與房東協(xié)商，后者同意后再降低房租找尋租客，如果房東不同意，運(yùn)營商直接賠償毀約。糾紛由此產(chǎn)生。

長租公寓運(yùn)營商與房東之間的民事合同，遇到新冠肺炎疫情這種重大變化如何執(zhí)行，確實(shí)是個難題，我個人覺得，主要還是要通過協(xié)商解決。但我更想提出另一個問題：假如沒有疫情，房租是不是就只會（能）漲不會（能）跌？

我曾經(jīng)多次寫過，沒有只漲不跌的房價；同樣，我也要強(qiáng)調(diào)，沒有只漲不跌的房租。房價方面，2018年下半年以來，新房價格經(jīng)由普遍的限價調(diào)控已基本穩(wěn)定，大多數(shù)城市的二手房價格則開啟了緩慢下跌的過程。

值得注意的是，直至今年春節(jié)前，房租仍處于上漲通道。據(jù)我觀察，個體房東一般不會將房租與租售比掛鉤，多是與CPI掛鉤，而我國的CPI是長期保持溫和上升的，這就給了房東一個錯覺或者說認(rèn)知——房租會永遠(yuǎn)漲下去。

我不想對那種將房租與CPI掛鉤的想法作評判，只想說，當(dāng)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)的景氣指數(shù)下行時，租賃需求不足導(dǎo)致房租下調(diào)，這種可能性是存在的。人們總是以過去判斷未來，過去房價一直在漲，但到2018年下半年就漲不動了；過去房租一直在漲，某一天也可能漲不動。再比如，新的租賃房源如公租房入市，供應(yīng)增加，而需求穩(wěn)定，房租就可能下行。何況今年遇到了疫情。

回到文章開頭。個人房東已經(jīng)降房租了，而且幅度不小；長租公寓的房租，于情于理也應(yīng)該降。放棄執(zhí)念吧，誰都不容易。