上海土地市場 開閘“放水”同比翻番，2020年一二手均創4年新高

“33平方米、1984年的‘老破小’、成交價655萬”，近幾日，上海浦東梅園三街坊一套房源的相關數據，在不少中介客戶群里炸鍋了。這套房源單價超過19萬元/平方米，堪比上海二手房標桿區域徐家匯的學區房價格。

相比2018年、2019年年底樓市的冷清，2020年底的上海，一二手房的成交爆發了。

上海中原數據顯示，2020年12月上海樓市成交翹尾收官。上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環比增加59.1%，而這一數據也創年內交易新高。

2020年12月，上海二手房成交創下3.9萬套的新高，這也是自2016年以來的新高。學區房出現普漲，甚至涌現半年暴漲60%的個案。

綜合房企人士分析，自從2016年上海以“325”新政開啟全方位調控之后，市場調整3年，伴隨貨幣流動性寬松，2020年上半年開始進入復蘇過程。7月份多個豪宅認籌火爆，市中心出現一二手房倒掛，上海舊改涉及3萬戶左右家庭，進一步推進市場熱度，尤其是學區房政策變化引發二手房暴漲。

二手房“賣空”

上海供應再度開閘，2020年12月份成交一路攀升，尤其是最后一周，成交量攀升至43萬平方米，創下3年來周度交易新高紀錄。上海中原地產數據顯示，周度銷售前十榜單上出現6個項目簽約超百套，這也是歷史上少見的現象。從市場成交來看，剛需、剛改成為絕對主力，并且多個項目出現日光。

“賣空”，是一線中介人員對近期上海二手房市場現狀的一個定位，一旦有房源出來，很快就賣掉，更多的小區出現有價無市的情況，業主們并沒有把房源掛出，只是一直在詢價。

“看客戶多少，一套房子看房的人多基本上都會跳價，如果不跳價則首付多的客戶就能被房東優先選中。”一名中介人員說，跳價也沒有2016年的時候夸張，基本都是5萬、10萬。整體而言，房東的心態有變動，待價而沽的情緒高漲。

基于2020年12月成交項目都聚焦在中低價位產品，因此全市新房均價變動不大，為51941元/平方米，環比下跌1.7%。同時，這一均價也創下2020年價格新低。

而學區房則是上海二手房市場風向標。據第三方機構統計，2020年1月-11月學區房成交量58912套，占整體20%，同比上漲15%。2020年最后3個月，二手房成交從2.8萬套一路飆升到3.2萬套、3.8萬套。相比2015年底的4.2萬套高位相去不遠。

21世紀經濟報道記者綜合采訪多家中介門店發現，上海新建公辦一貫制學校對口的小區房價漲幅明顯，最高已經超過56%。一個張江板塊的小區，房價2020年的漲幅接近60%，從2019年的成交價格8萬多，直接飆升到成交價13萬多，目前的掛牌價已經超過14萬。

21世紀經濟報道記者梳理公開數據發現，上海目前可售二手房源只有1000多套，包括總價600萬元-1000萬元的十年內的次新房。

高力國際華東區研究部董事袁曉超對2021年的上海住宅市場仍然看好，他認為，與2015年、2016年行情相比，2020年下半年開始這一輪樓市上漲主要還是大眾的投資渠道問題，大部分人投資專業能力有限，如果拉長周期看，購買房產的回報不低于股票、基金，因此大部分人還是選擇買房。

土地行情爆發

回看2015年、2016年上海二手房市場都是翹尾收官，2020年也是如此。一手房中低價位的推盤量較大，所以一手房上漲沒有二手房明顯。學區房這一波行情的帶動，則引發大眾對2021年房價持續上漲的擔憂。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，購房者預期對年底市場起到了推波助瀾的作用，多家機構報告指向房價上漲，比如中科院預計上海今年房價繼續上漲5%。

21世紀經濟報道記者通過盤點2020年上海土地市場發現，全年宅地出讓金額與2019年相比幾乎翻番。上海共成交187宗經營性用地，土地出讓金總額2583.5億元，較2019年全年上漲59.4%；其中商品住宅用地成交92宗，土地出讓金總額1990.7億元，同比上漲92.3%。

2020年1-11月，上海商品住宅用地建筑面積1238.24萬平方米，已超越2019年全年土地成交規模，同比增長45.1%，熱門區域樓面價也有明顯上漲。

疫情穩定后，上海階段性放松土拍政策（取消自持要求、放寬參拍房企數量限制等)），令更多外來房企有機會參拍，多個板塊樓面價創出新高。即使“三道紅線”政策之后，土地市場熱度也未見明顯下滑。

充足的供應給年底交易創新高奠定基礎。2020年12月供應補量明顯，當月入市項目達到44個，入市面積為135.1萬平方米，而上次單月超過130萬平方米還要回溯到2015年10月。從入市項目空間分布來看，主要集中在青浦、寶山、奉賢等傳統剛需和剛改首選地。

此外，斷檔的豪宅項目在2020年年底也有少量“補倉”。但熱盤的認籌率仍居高不下，甚至出現認籌超過1000%的樓盤。

盧文曦指出，年末的翹尾收官進一步提振市場信心，今年1、2月份是市場淡季，后續交投會出現回落，但可以為3、4月份的小陽春蓄勢。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，上海二手房市場回暖是多因素交集、共振的結果。2020年，新房市場復蘇步伐較快，個別月份入市樓盤多達40多個。新房與二手房市場往往出現聯動效應，“不少購房者出于改善考慮，需要置換，把原來的房子拋掉，所以二手房掛牌量充足、穩定，這為市場交易奠定了基礎。”

從需求端來看，穩步推進的舊改從某種程度上增加了購房需求。2020年，上海舊改涉及居民破3萬戶，部分選擇貨幣安置的居民，會選擇購買二手房源。“市場預期已經恢復，原先觀望的購房者，開始積極加入看房、購房的隊伍。”盧文曦認為，二手房市場的暖意有可能繼續保持。

業內人士普遍認為，上海這一輪樓市漲幅與2016年的情況有很多不同之處，更多體現為壓抑需求的釋放，那么需求獲得釋放之后，上海樓市走勢如何？

同策研究院分析師丁垚認為，2020年上海土地成交翻番，按照目前上海房企從拿地到首開間隔一般在1年左右測算，2020年宅地放量必然帶動2021年住宅供應走高。據同策研究院不完全統計，2021年1-4月取證項目約108個，供應充足。

值得一提的是，上海政府也關注到了二手房市場的熱度，發布《關于進一步規范存量房房源核驗及信息發布工作的通知》，從2020年12月15日起，二手房交易新增房源核驗環節，避免出現“虛假房源”等違規現象。