房企“狂奔”四年：千億軍團(tuán)擴(kuò)充四倍 浪潮過后走向何方？

古語云，士別三日，當(dāng)刮目相看。如果四年不見呢？

2016年至2019年，樓市每年上一個(gè)臺階。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，全國商品房銷售規(guī)模連續(xù)三年刷新歷史紀(jì)錄。2019年的數(shù)據(jù)雖未出爐，但繼續(xù)破紀(jì)錄仍將是大概率事件。

這四年間，行業(yè)最大的變化，莫過于房企規(guī)模的快速增長。

近期，上市房企和研究機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布2019年銷售數(shù)據(jù)，大部分房企的銷售規(guī)模繼續(xù)增長。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2019年，“宇宙之王”碧桂園已經(jīng)實(shí)現(xiàn)7715億元的銷售規(guī)模，萬科、恒大的銷售規(guī)模也邁上6000億門檻。這一年，“千億軍團(tuán)”已經(jīng)擴(kuò)充到34個(gè)成員。

而4年前的2015年，“千億軍團(tuán)”僅有7個(gè)成員，邁過500億關(guān)口的房企，也僅有16家。當(dāng)年的行業(yè)老大萬科，規(guī)模為2627億元。

四年間，行業(yè)競爭不進(jìn)則退。3到4倍的規(guī)模增長成為常態(tài)；要想“彎道”超車，需要達(dá)到7到8倍的增長；而那些“僅僅”實(shí)現(xiàn)規(guī)模翻倍的房企，則會淪為“掉隊(duì)者”。

長期以來，規(guī)模導(dǎo)向一直是行業(yè)的主旋律，但在這一輪增長過后，勢頭可能會放緩——2019年，百強(qiáng)房企的權(quán)益銷售金額僅增長6.5%，比2018年的35%大幅下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在登上新的規(guī)模臺階后，更大的考驗(yàn)即將到來。能否優(yōu)化管理系統(tǒng)，完成對資金、負(fù)債、業(yè)務(wù)均衡性的管控，將可能決定房企未來的生與死。

“狂奔”的年代

2019年，萬科、恒大、融創(chuàng)分別實(shí)現(xiàn)6308億、6010億、5562億的銷售規(guī)模，同比增幅為3.94%、9%和21%，穩(wěn)居行業(yè)第二到第四位。

碧桂園公布的權(quán)益銷售規(guī)模為5522億元，但根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，去年碧桂園實(shí)現(xiàn)全口徑銷售7715億元，繼續(xù)鞏固行業(yè)“規(guī)模之王”的地位。

碧桂園的崛起，是近幾年行業(yè)格局最大的一個(gè)變化。2015年，碧桂園的銷售規(guī)模僅為1402億元。經(jīng)過連續(xù)兩年的翻倍增長后，碧桂園在2017年成為首個(gè)突破5000億的房企。最近兩年，碧桂園不再公布全口徑銷售數(shù)據(jù)，但自2017年以來，公司仍以明顯的規(guī)模優(yōu)勢穩(wěn)居行業(yè)第一。

最近四年間，還有一批“黑馬”迅速崛起。

比如，陽光城的銷售規(guī)模從300億飆升至2100億，增長6倍；旭輝從313億增長到2006億，增長5倍有余；新城控股從324億增長到2747億，穩(wěn)居前十，規(guī)模擴(kuò)大了近8倍；中南置地從229億增長到1961億，規(guī)模同樣擴(kuò)大了近8倍。

去年上市的中梁控股，規(guī)模從168億增長到1525億，4年間增長8倍?？紤]到中梁在很長時(shí)間內(nèi)并未借助資本市場的紅利，這種增長更顯得驚人。

相比之下，一批增長不夠快的企業(yè)開始掉隊(duì)。綠城在2015年實(shí)現(xiàn)銷售金額719億元，2019年銷售1354億，雖然規(guī)模翻倍，但排名從第11位降到第24位。中型房企的競爭更加激烈，首創(chuàng)置業(yè)的規(guī)模從325億增至808億，排名卻整整下滑20名，到第43位。

按照易居的統(tǒng)計(jì)，經(jīng)歷過資金鏈陣痛的萬達(dá)，是近些年唯一一家規(guī)模下降的大型房企，其銷售金額從1513億下降到567億，排名則從前五掉到第58位。

“這些年行業(yè)增長太快了。2015年的時(shí)候，公司上下都在很緊張地討論，規(guī)模進(jìn)入500億以后，管理平臺應(yīng)該怎么升級。現(xiàn)在再看，500億的房企已經(jīng)有60多家了。”西南地區(qū)某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道說。

該人士表示，房企銷售快速增長，除了市場大勢向好外，還有主動調(diào)整、進(jìn)行“以價(jià)換量”的結(jié)果。尤其在2019年，融資和拿地成本都在提升，但很多企業(yè)并未明顯上調(diào)售價(jià)，甚至降價(jià)銷售。

公告顯示，2019年，恒大、融創(chuàng)的銷售均價(jià)均比2018年有所下調(diào)。另有不少房企的銷售價(jià)格未出現(xiàn)明顯增長。

大調(diào)整將至

與此同時(shí)，行業(yè)的分化也在加劇。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，從權(quán)益銷售金額來看，2019年10強(qiáng)房企的集中度為21.4%，比2016年提高5.5個(gè)百分點(diǎn)；50強(qiáng)房企的集中度為43.5%，比2016年提高13.8個(gè)百分點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也體現(xiàn)出為什么房企要沖規(guī)模?！耙?guī)模越大的企業(yè)，在融資、拿地和銷售中的優(yōu)勢就越明顯。而且調(diào)控越嚴(yán)厲，優(yōu)勢就越大。”

在樓市調(diào)控力度不減的2019年，整個(gè)行業(yè)的增速已經(jīng)受到影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年百強(qiáng)房企的權(quán)益銷售金額同比增長6.5%。而此前的三年（2016年到2018年），增速分別為50.8%、40.5%、35.1%。

上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，目前行業(yè)保持長期平穩(wěn)發(fā)展的市場環(huán)境已趨于明朗，2020年企業(yè)整體的規(guī)模增長將進(jìn)入平穩(wěn)期。該機(jī)構(gòu)指出，“房企一味追求全口徑銷售規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)過去，企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)已逐步由‘增量’轉(zhuǎn)向‘提質(zhì)’?！?/p>

前述房企人士也認(rèn)為，房企的最后一波規(guī)模增長紅利期已經(jīng)結(jié)束。未來除非有比較大的并購機(jī)會，否則很少有企業(yè)能再出現(xiàn)50%以上甚至翻倍的規(guī)模增速。

在規(guī)模連續(xù)沖高后，房企的管理架構(gòu)調(diào)整已經(jīng)展開。

2019年，萬科先后發(fā)起“初夏行動”和“仲夏行動”，進(jìn)行組織重建與事人匹配改革，前者針對BG、BU（事業(yè)部、業(yè)務(wù)線），后者針對公司總部。年末，萬科又啟動覆蓋14個(gè)城市的區(qū)域大換防。這輪改革與萬科此前提出的“大江大海”計(jì)劃一脈相承，目的在于打破金字塔結(jié)構(gòu)，使組織架構(gòu)更為扁平和靈活，從而適應(yīng)“未來”的發(fā)展需求。

在近期的展望2020年目標(biāo)與行動溝通會上，萬科在4000多字的報(bào)告里提了14次“未來”。對于“未來”，萬科集團(tuán)董事長郁亮說，“這是一個(gè)總需求增速下降和收入增速下降的存量競爭時(shí)代?！?/p>

不僅僅是萬科，去年年中以來，碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、陽光城等房企都發(fā)起了一輪組織架構(gòu)調(diào)整，與之相關(guān)的人事變更也已做出。這些動作的目的很明確：合并低績效區(qū)域、優(yōu)化組織架構(gòu)、提高管理效能。

另外，一些央企開發(fā)商和中小房企的人事和組織變更也頻繁發(fā)生。比如，華潤、中海出現(xiàn)“一把手”變更；泰禾任命兩位聯(lián)席總裁，并擬推行事業(yè)合伙人制度；越秀、新力、佳兆業(yè)、正榮、融信等企業(yè)也均出現(xiàn)重要人事變更。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，按照“先沖規(guī)模，再做管理”的慣例，這種調(diào)整將成為未來幾年房企的常態(tài)。因?yàn)樵谶@一輪規(guī)模擴(kuò)張過程中，房企付出了很多代價(jià)，比如負(fù)債率提高、利潤率下降、管理半徑變大、銷售成本上漲等，這些問題都需要“修補(bǔ)”。另外，如何制定下一階段的新戰(zhàn)略，也是企業(yè)要考慮的內(nèi)容。

他指出，很多企業(yè)的規(guī)模雖然龐大，但抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力并未同步提高。而今年的市場環(huán)境并不樂觀，調(diào)控嚴(yán)厲、融資難的基本面不會改變，市場也已經(jīng)進(jìn)入下行期。因此，未來一段時(shí)間，行業(yè)的規(guī)?？峙虏粫泻艽蟮脑鲩L，但戰(zhàn)略、管理層面的大調(diào)整將不可避免。