廣州兩大最賺錢購物中心上演“換血”大賽

　　百佳旗下TASTE的天價食品，曾是城中熱議的市井話題

　　天河城西塔即將落成，喜來登酒店入駐，將為天河城的消費注入新的元素

　　中華廣場變身后更時尚了

　　“TASTE、迪士尼全球首家專賣區……”短短的幾個月內，這些新鮮的名稱開始進入廣州人的視線，數十個首次登陸廣州甚至首次進入內地的品牌，紛紛落子在這座千年商都的兩大購物中心———天河城和中華廣場內。而就在這兩大購物中心的外圍，又將冒出太古匯、萬菱匯、西塔、高德置地等十多家購物中心。勿庸置疑，廣州商業正在迎來它的動蕩期，其商業格局顯然也不可避免地將要面臨一次大變動。作為廣州最“老”(天河城15歲，中華廣場10歲)但也最成功的兩大商業“收銀機”，它們如何避免成為明日黃花的命運?羊城晚報記者連日調查發現，一場“換血”大賽已經在這兩座商城之間展開。

　　壓力

　　“2009年實現約5.2億元的租金收入，每平方米收入400元左右的租金，日均人流量超過20萬，周末更高達40萬人次。”這些耀眼的數字是描述天河城，這是個被稱為廣州最賺錢購物中心和最大“收銀機”的地方。但是，如今天河城面臨的壓力卻越來越大，除了身處天河商圈內的競爭對手廣百天河中怡店、正佳廣場，還有即將在今年底陸續開業的萬菱匯、太古匯以及珠江新城內的多個購物中心項目，陡然增加的商業面積將超過100萬平方米。“不變則退，我們早就開始逐步調整天河城內的租戶品牌，并進行內部的裝修。”天河城的相關負責人表示。

　　與天河城面臨巨大的外部壓力不同，中華廣場的調整壓力更多的是來自內部。2009年8月1日接手管理中華廣場的海印股份董事副總裁陳文勝對羊城晚報記者坦言：“海印集團以1.3億元的年租金租下中華廣場5.8萬平方米商業面積，月租金需要達到1100萬元以上才能有得賺，但是當初我們接手時，月租金只有810多萬元。”當時外界對于這種狀況并不看好，“因為我們沒有經營購物中心的經驗，不少人等著看我們的笑話。”陳文勝告訴記者，當時只有千方百計提高租金這條道路可走。{page_break}

　　中華廣場新增迪士尼主題專賣店

　　取舍

　　一直被商業地產界稱為“單打冠軍”的海印自然有自己精明的算盤。海印早就了解到，中華廣場內最大的租戶———占地達一萬八千平方米的吉之島租約已經到期。“按照當時吉之島繳納的月租，仍為十年前簽訂的90元/平方米，這種局面必須改變。”陳文勝告訴記者，調整吉之島，收回其經營百貨的1.3萬平方米是海印調整的重要一仗。

　　然而，這次面對中華廣場“老功臣”———吉之島的調整卻招致巨大的風波。陳文勝告訴記者，海印的條件是吉之島縮小租賃面積，并不想趕走它。“畢竟中華廣場的興旺吉之島功不可沒。”可是，談判并不順利，雙方都非常固執。最后，吉之島一氣之下首先宣布撤出，結束了曾經的輝煌。在這關鍵的老客戶取舍之上，陳文勝表示，分手實屬無奈，商業講求互利互惠，難以判斷海印的這種堅持到底是對是錯，至少它給了中華廣場更大的改造空間，今后的成與敗就只能交給市場來衡量了。

　　與中華廣場相似，一直雄踞天河商圈的天河城最近也開始對老主顧“動刀”了。日前剛剛悄然撤離天河城的香港萬寧就是一個例子。在天河城，多家店的誕生都有著歷史意義。2004年萬寧的首間國內概念店在天河城正式開業，其開業慶祝儀式也是天河城迄今為止租戶入場慶祝規模最龐大的一次。不過，時過境遷，天河城方面表示，為了更好地迎合消費者的需求，權衡再三只能將萬寧請走。

　　新血

　　比萬寧好命的是經營同類產品的屈臣氏店。雖然也被天河城請出了原來的一樓位置，但是它還是在四樓有了新家。而屈臣氏原來的位置加上旁邊的建設銀行的位置，都讓給了將在明年春節開業的國際服裝銷售第一大品牌ZARA。“我們和ZARA的接觸早在三年前就開始了，當時他們看中了我們寫字樓下面的鋪面，就是現在ESPRIT的位置，可惜，因為首層面積太小最終作罷。”天河城的相關負責人告訴羊城晚報記者，為了能夠營造更時尚的面對中高端家庭的購物中心形象，天河城還陸續引進了Massimo Dutti、ICICLE、CK的正裝品牌等多個首次露臉羊城的新品牌。經營這些成功的國際二線品牌也是我們和太古匯錯位的一著棋。”

　　相比天河城的低調，中華廣場近期的每次“換血”都弄得轟轟烈烈，滿城風雨。陳文勝透露，在與吉之島談判破裂之后，中華廣場二、三層一度陷入黑燈瞎火、了無生機的狀況，火燒眉毛，海印四處尋伴。幸運的是，由于早年的相識，百佳超市經過多年的沉寂也希望在廣州找尋新突破，短短一星期內便與海印達成了合作的協議，首次將國內第一家高端超市引進中華廣場。

　　而另一個轟動是H&M的引進。“這可不是一樁容易的買賣。”陳文勝告訴記者，“我們是第一次與H&M接觸，這也是該品牌在廣州第一家店，而且還是其在中國市場第一家純二樓的門店。因為這種快時尚品牌都是要求一二樓連通的。對方的高管是瑞典人，行事謹慎嚴謹，我們的談判進行了半年多才談下來。”回想這場談判，陳文勝說：“廣州不像北京、上海，新品牌可選擇的商業物業不多。但是，亞運之后，眾多的購物中心風起云涌，這種狀況肯定會改變。”

　　預期

　　改變是大勢所趨。對于天河城和中華廣場的大變身，曾經在這兩大購物中心親自操盤的中國知名購物中心專家歐小衛表示，“廣州大的營商環境在改變。以前天河城連招個金利來、U2都很困難，現在可以挑選很多國際時尚品牌。在改變之后，天河城還將扮演成熟購物中心為中高端家庭提供消費服務，而中華廣場則更加吸引年輕、本土和白領顧客光顧。”歐小衛預測，能夠順應市場的發展，天河城和中華廣場就一定會繼續演繹自己的輝煌，正如香港的尖沙咀的海港城和銅鑼灣的時代廣場，雖然有方圓、太古廣場等多個購物中心在香港崛起，但依然無法撼動這兩大購物中心的領頭羊地位。

　　楚睿商業咨詢有限公司董事長黃文杰也分析道，由于天河城寫字樓和喜來登酒店的相繼投入使用，將為天河城的消費注入新的元素。中華廣場又因成功變身，融入了包括流行前線、地王廣場等年輕本土消費群聚集的英雄廣場商圈。將來，天河商圈和英雄廣場商圈將更有效地錯位，也因這兩大購物中心的調整，擴大了其所在商圈的輻射力和吸引力。