掌握規(guī)定：買二手房能幫你省一大筆稅費

　　購買二手房，除了需要繳納國家規(guī)定的稅費之外，還可能涉及中介費、過戶費、公證費等各項費用。這些費用累計起來，是一筆不小的開支。省稅費也成為每一位買房人思考的“頭等大事”。那么，在稅費上有哪些省錢的法子呢?

　　營業(yè)稅：選擇2年以上的住房

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)規(guī)定：個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅;個人將購買2年以上的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。

　　由此看來，購買2年以上的普通住房營業(yè)稅減免幅度最大。但營業(yè)稅減免需把握兩個標(biāo)準(zhǔn)。一是房屋購買時間標(biāo)準(zhǔn)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)規(guī)定：個人購買住房進(jìn)行納稅申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間;個人將受贈、繼承、離婚分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按照發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割前的購房時間確定;根據(jù)國家房改政策購買的共有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買的時間。

　　二是普通住宅和非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)第五條規(guī)定：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。雖各地對普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，大多數(shù)將單套建筑面積不超過144平方米的住房作為普通住房。

　　契稅：首次購房出具無房證明

　　《財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2010〕94號)第一條第一款規(guī)定：對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)〔2007〕33號)第三條第二款規(guī)定：“家庭唯一生活用房”指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。首次購買普通住房的個人，可以向房地產(chǎn)主管部門申請查詢家庭住房登記記錄，并由其出具無房證明，如果當(dāng)?shù)夭痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，可以提交確實是首次購買普通住房的書面誠信保證，從而享受一定幅度的契稅優(yōu)惠。

　　個人所得稅：妥善保管相關(guān)有效憑據(jù)

　　《財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)第四條規(guī)定：對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　注：個人轉(zhuǎn)讓房屋的時間，以銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)。

　　綜上，納稅人符合自用5年以上和家庭唯一生活用房兩個條件的，免征個人所得稅。不符合上述政策的，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個人所得稅，具體有查驗征收或核定征收兩種征收方式。納稅人能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，適用查驗征收，否則適用核定征收。

　　個人所得稅(查驗征收)=(計稅價格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓中繳納的相關(guān)稅費-合理費用)×20%。需要注意的是，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)規(guī)定：合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

　　可以扣除的住房裝修費用需要符合三個條件：一是能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票;二是發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致;三是按規(guī)定比例扣除：已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　支付的住房貸款利息和手續(xù)費、公證費等費用，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。個人所得稅(核定征收)=計稅價格×1%(具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。)

　　例如：甲由于工作調(diào)動急需將一套滿2年、不滿5年的普通住宅以100萬元的價格出售，該住宅購買時房屋原值為85萬元，裝修費用15萬元，住房貸款利息等其他費用5萬元。若選擇查驗征收，則甲只需繳納個人所得稅(100-85-85×10%-5)×20%=0.3萬元;若無法提供房屋原值等費用憑證的，采用核定征收方式，則需繳納個人所得稅100×1%(具體參考各地標(biāo)準(zhǔn))=1(萬元)。

　　分家析產(chǎn)稅收有優(yōu)惠

　　分家析產(chǎn)是家庭房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)移的形式。分家析產(chǎn)，是指家庭成員通過協(xié)議的方式，根據(jù)共同議定的標(biāo)準(zhǔn)，將家庭共有財產(chǎn)予以分割，明確到各共有人各自所有的行為。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》(國稅發(fā)〔2009〕121號)第四條第一款規(guī)定：通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

　　分家析產(chǎn)在契稅方面，各地執(zhí)行略有差異。以浙江為例，根據(jù)《浙江省財政廳關(guān)于家庭房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)移有關(guān)契稅政策的通知》(浙財農(nóng)稅字〔2006〕14號)規(guī)定：分家析產(chǎn)不屬于契稅征收范圍，不征收契稅。房屋交換指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第十條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬交換，交換價格相等的，免征契稅;交換價格不相等的，向多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方征收契稅。

　　例如：甲乙因單位調(diào)動有各自換房的需求。甲有一套房，價格80萬元，乙有一套房，價格100萬元，雙方均無按揭和抵押。如果甲乙達(dá)成協(xié)議，甲再支付乙20萬元房款，雙方進(jìn)行房屋互換。那么甲乙都享受契稅的優(yōu)惠，甲只需繳納20×3%=0.6萬元契稅，乙不需要繳納契稅。如果按照先賣再買的處理方法，甲則需繳納契稅100×3%=3(萬元)，乙需繳納契稅80×3%=2.4(萬元)(不考慮契稅稅率優(yōu)惠)。

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