深圳6月二手房成交創(chuàng)四年新高 “虛火”過(guò)盛調(diào)控預(yù)期加強(qiáng)

從疫情中恢復(fù)最快的深圳樓市，上半年走出了一波獨(dú)立行情。剛剛過(guò)去的6月，深圳二手房成交過(guò)萬(wàn)套，上半年共成交4.4萬(wàn)套，直逼2015年“牛市”的成交量，并創(chuàng)下了2016年以來(lái)的新高。

疫情進(jìn)入常態(tài)化防控后，貨幣政策寬松，資金部分流向樓市，尤其是限購(gòu)門(mén)檻相對(duì)較低的深圳，成了全國(guó)買(mǎi)家眼中的“香餑餑”。

在深圳一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這樣的熱度背后，是脫離供求規(guī)律的虛火。近期，住建部派人到深圳調(diào)研，與多位深圳業(yè)內(nèi)人士共同探討樓市的走向。

一場(chǎng)新的調(diào)控政策也許正在醞釀，深圳樓市迫切需要“看得見(jiàn)的手”來(lái)?yè)崞皆餆幔鼗亻L(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的軌道。

熱度不斷走高

7月驕陽(yáng)似火，深圳樓市比氣溫更加火熱。

自3月以來(lái)，深圳新房市場(chǎng)熱度至今不減。

二手房也進(jìn)入復(fù)蘇快車(chē)道。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，3-5月份，深圳二手房?jī)r(jià)格漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，環(huán)比漲幅均在1.6%左右，同比漲幅從9.7%攀升至12.0%，均位于70城市前5。

深圳樓市的熱度在6月延續(xù)。中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月深圳新房住宅成交3343套，環(huán)比上升6.4%；成交面積為33.6萬(wàn)平米，環(huán)比上漲11.5%。

二手房時(shí)隔四年再次“破萬(wàn)套”，6月共成交10594套，環(huán)比上升23.9%，重回2016年3月的水平；二手房均價(jià)也再創(chuàng)新高。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，深圳6月二手房均價(jià)突破7萬(wàn)大關(guān)，達(dá)到74929元/平方米，均價(jià)遠(yuǎn)超北上廣20%以上，相比去年底上漲14.37%，漲幅全國(guó)第二。

據(jù)深圳樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，整個(gè)上半年，新房市場(chǎng)在只供應(yīng)8157套的背景下，共成交16727套，在售庫(kù)存降到6-7個(gè)月；二手房成交更是創(chuàng)下四年來(lái)的半年新高，達(dá)到44000套，同比大漲41%。

而這一切都發(fā)生在疫情進(jìn)入常態(tài)化防控的大環(huán)境中。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行、人均收入下滑的上半年，深圳樓市何以走出與宏觀面背離的行情？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳上半年的上漲，主要?dú)w因于貨幣政策的利好和購(gòu)房者的樂(lè)觀預(yù)期。購(gòu)房者大多認(rèn)為未來(lái)貨幣政策會(huì)繼續(xù)寬松，而房子則會(huì)保值。

“深圳是限購(gòu)最寬松的一線城市，同時(shí)，在流動(dòng)性寬松下，動(dòng)輒上千萬(wàn)的房子都有大量買(mǎi)家。如果上述渠道封死了，即使供給不增加，深圳樓市也會(huì)安靜許多?！币晃簧钲谫Y深業(yè)內(nèi)人士則指出，深圳寬松的限購(gòu)政策，讓投資深圳房地產(chǎn)的入場(chǎng)券極易獲得。在深圳，大學(xué)本科就能落戶、買(mǎi)房，今年上半年很多人特意落戶深圳來(lái)買(mǎi)房。

換句話說(shuō)，并非完全是真實(shí)的自住需求在支撐樓市，深圳的房子已經(jīng)一定程度“投資品化”，根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，3月以來(lái)，市場(chǎng)中的投資需求比例逼近40%，也幾乎是2015-2016年牛市中的水平。

調(diào)控預(yù)期漸顯

在這樣全國(guó)矚目的火爆行情中，深圳樓市“求穩(wěn)”呼聲越來(lái)越高。

“近期我已經(jīng)參加了幾次有關(guān)深圳房地產(chǎn)和樓市的研討、座談會(huì)，主題幾乎一樣：如何穩(wěn)定深圳樓市?！?中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與房地產(chǎn)研究中心主任宋丁透露。

7月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹赴深圳調(diào)研，舉行座談會(huì)，參會(huì)的有萬(wàn)科、華潤(rùn)、貝殼等開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)。

與會(huì)人士都提到了供應(yīng)短缺的問(wèn)題。華潤(rùn)置地華南大區(qū)總經(jīng)理蔣慕川表示，深圳住宅用地供應(yīng)量少，這是深圳商品房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲壓力大的重要原因。

萬(wàn)科集團(tuán)合伙人譚華杰則指出，深圳的土地開(kāi)發(fā)率不夠高。他說(shuō)，目前深圳土地開(kāi)發(fā)率40%，可參照的日本東京，開(kāi)發(fā)率則為70%。

此外，與會(huì)人士還指出，深圳寫(xiě)字樓過(guò)剩，提議加快深圳“商改住”政策的落地實(shí)施。

但這些提議和措施并不能對(duì)當(dāng)下火爆的樓市起作用，市場(chǎng)仍然存在強(qiáng)烈的行政調(diào)控預(yù)期。

雖然住建部調(diào)研并沒(méi)有釋放要加強(qiáng)調(diào)控的信息，但市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)度，流言四起，甚至傳出馬上出臺(tái)調(diào)控新政的“小道消息”。

一時(shí)樓市成交氛圍緊迫，短期內(nèi)二手房周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比暴漲40.7%。7月7日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)出面辟謠，否認(rèn)了上述傳言。

深圳樓市接下來(lái)怎么走？會(huì)不會(huì)出臺(tái)調(diào)控？中原地產(chǎn)認(rèn)為，最近隨著多個(gè)城市房?jī)r(jià)明顯上漲，收緊的調(diào)控政策已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了。杭州、寧波、東莞等地，近期都收緊了樓市調(diào)控。

樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)副總裁劉理琴等多名業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，深圳調(diào)控政策出臺(tái)的可能性很大。

李宇嘉認(rèn)為，“深房理騙局”事件說(shuō)明，樓市投資已深入骨髓，樓市上漲背后，并非深圳真實(shí)需求太大，而是杠桿太猛，導(dǎo)致供不應(yīng)求。短期內(nèi)，監(jiān)管層需要?jiǎng)?chuàng)新調(diào)控手段，政策要精細(xì)化，建議金融和住建部門(mén)合作，做出實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)。

宋丁則指出，深圳樓市的核心問(wèn)題是長(zhǎng)期的土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，有限的供應(yīng)量成為投資投機(jī)力量炒作的題材，進(jìn)而導(dǎo)致樓市虛火上升，房?jī)r(jià)高企。

他表示，政策引導(dǎo)輿論起到穩(wěn)定預(yù)期的作用，這對(duì)于極易動(dòng)蕩的深圳樓市來(lái)講，當(dāng)然是必要的。長(zhǎng)期而言，應(yīng)從供給側(cè)入手，切實(shí)改善供需失衡的問(wèn)題，這才是治本。

深圳住建局表示，2020年深圳計(jì)劃入市商品房69350套，其中住宅50618套，上半年才預(yù)售不到1萬(wàn)套。也就是說(shuō)，下半年還有4萬(wàn)套商品房要入市。

不過(guò)這依然是短期性的措施，至多只能緩解一下今年的供求關(guān)系。

李宇嘉認(rèn)為，未來(lái)要化解深圳的“高房?jī)r(jià)”，必須要跳出深圳，讓大深圳統(tǒng)籌合作示范區(qū)盡快落地，以省級(jí)統(tǒng)籌權(quán)、增量紅利（GDP和稅收）共享為激勵(lì)機(jī)制和抓手，落實(shí)合作示范區(qū)內(nèi)，深圳對(duì)土地利用、軌道交通、公共配套、產(chǎn)業(yè)布局、跨界規(guī)劃等一攬子的統(tǒng)籌，才能徹底破解土地供應(yīng)不足的問(wèn)題。