樓市復蘇“南強北弱”：交易量恢復七成 部分二手房價格上調

     隨著新冠肺炎疫情逐漸得到控制，房地產市場也正在出現復蘇。

     多家機構發布的數據顯示，今年第一季度，熱點城市的新房、二手房成交量均低于去年同期，降幅均在三成以上。3月中下旬開始，市場復蘇的跡象較為明顯，目前總體交易規模已恢復至往年水平的七成左右。

      從區域來看，“南強北弱”的態勢比較明顯，“長三角”地區的恢復力度最大，“京津冀”地區相對較弱。

      根據各機構的調研，除了交易量的恢復外，成交價格也在緩慢提升。新房方面，此前推出的價格優惠措施，正逐漸取消。二手房市場中，對價格調漲的比例正在增多，部分城市的漲價幅度達到15%。

樓市調控政策出臺頻次同比增65%

     貝殼研究院發布的數據顯示，2020年第一季度，全國66座大中城市新房成交套數與成交面積分別為4247萬平方米、37萬套，同比分別下滑28.6%、30.7%。

      其中，一線城市的下滑幅度較大，達到四成。二線城市成交套數同比下滑34.9%；成交面積同比下滑31.7%；三四線城市受影響相對較小，成交套數同比下滑17.1%；成交面積同比下滑15.6%。

      二手房交易同樣受到較大影響。鏈家地產覆蓋的18個城市，2020年第一季度成交量環比減少39.2%，同比減少44.6%。“當前季度成交量為近五年季度成交最低水平。”

      貝殼研究院指出，疫情的影響使得市場出現“V”型走勢，到今年3月，市場開始出現明顯復蘇。21世紀經濟報道綜合多家機構發布的報告發現，今年3月，重點城市新房和二手房的成交量已恢復至去年同期水平的七成左右。

      按照貝殼研究院的統計，在二手房市場，“長三角”地區的恢復速度明顯高于其他城市，且恢復步伐較為一致。其中，上海、南京與杭州三城3月成交量已經明顯超過疫情前12月的水平，目前恢復至去年3月水平的75%。

      在中西部地區與粵港澳大灣區，3月二手房成交量接近去年12月的水平，這兩個區域的代表城市分別為成都和廣州。相比之下，京津冀地區的恢復程度相對較弱，3月成交量大約為去年12月水平的62%，相當于去年同期水平的40%。

      新房市場的復蘇態勢同樣明顯。今年3月，中國指數研究院監測的22個城市，新房成交面積環比上升351.59%，目前已接近去年同期水平的七成。

      樓市的回暖，既與疫情逐漸得到控制有關，也有賴于各級政府發布了一系列支持政策。中原地產指出，今年第一季度，各級政府發布樓市調控政策高達171次，比去年同期的104次，上漲了65%。

      該機構表示，雖然部分城市因松綁幅度過大被叫停，但仍有不少城市通過降低落戶門檻、增加供應、延緩土地出讓金繳納等方式，對市場進行刺激，并很好地穩定了市場預期。

      多位受訪者反映，在一些疫情影響已經較弱的城市，二手房市場的帶看量明顯增多，新房市場的關注度也在不斷提升。預計到今年第二季度，市場可能會完全恢復。雖然部分區域已出現“搶房”現象，但整體市場很難出現報復性反彈。

房價上漲動力不足

     在市場復蘇的同時，房價也出現上漲跡象。多個房企向21世紀經濟報道證實，從3月開始，隨著售樓處的開放和客戶增多，一些項目開始取消此前的打折措施。但到目前為止，尚無明顯的漲價現象。

        在二手房市場，雖然價格總體較為穩定，但零星的漲價現象已經開始出現。據58安居客房產研究院跟蹤數據顯示，2020年一季度，北上深三個一線城市的二手房掛牌價“破五”（突破5萬元／平方米），其中上海、深圳的價格要高于去年同期。

      前述機構表示，部分熱點二線城市的二手房掛牌價漲幅明顯，寧波、無錫、蘇州二手房掛牌價同比漲幅約15%。

    二手房交易往往被視為市場的先行指標，二手房價格的上漲，是否意味著整體市場將迎來一波漲價潮？

      58安居客房產研究院分院院長張波向21世紀經濟報道表示，雖然市場正在復蘇，但目前的成交量并不足以支撐房價上漲。從新房市場來看，多數房企受困于資金鏈壓力，不會貿然漲價。

      據悉，隨著市場進入下行通道，從去年下半年開始，新房和二手房市場都出現降價現象。新冠肺炎疫情期間，由于交易停滯導致資金鏈承壓，部分房企在線上實施降價賣房。

       貝殼研究院首席分析師許小樂也認為，當前大多數城市的二手房成交周期在120天，說明市場并未恢復到足夠的熱度，價格難以得到足夠的支撐。

     許小樂表示，從需求結構上看，經過近幾年的調控洗禮，當前房地產市場的需求以首次置業和改善型置業等剛需為主，這部分需求對價格變化較為敏感，很難支撐房價的大幅上漲。

     也有房企人士提醒，在市場恢復期，容易出現恐慌性購房情緒，并導致局部區域出現市場過熱現象。在當前松綁樓市調控沖動頻發的情況下，應做好預期管理，避免市場出現非理性波動。