龍湖天街系占逾8成租金收入

　　龍湖媒體負責人對記者表示，“自去年起，龍湖地產就已開始努力去存貨。同時，在開工方面也做了縮減計劃，新盤推出不多。更主要的是，早在多年前，龍湖已經開始布局商業物業，未來公司將向市場推出300多萬平米的購物中心。”

　　低調得近乎另類的龍湖地產也開始發力商業地產紅海，欲與萬達比高。但不得不說，這是一次冒險的選擇。

　　據全球知名綜合性商業地產服務和投資公司世邦魏理仕對全球180個城市調查后發現，中國在建購物中心為世界最多，占比半數以上。同時，互聯網購物擠壓和其他新型業態的發展，也使得國內購物中心供需總量已經嚴重失衡。日前，二十多個著名品牌因不斷上漲的地租和人工與實際營業額不相匹配而集體撤出上海淮海路，引發上海政府層面高度關注，“救救淮海路”的呼聲甚囂塵上。

　　在此狀況下，龍湖地產執意深潛商業地產紅海，究竟打的何種算盤?

　　積極造勢商業物業

　　最近半年，龍湖地產不斷在為其商業物業積極造勢，天街則是其主打品牌。

　　“天街是一個針對中等收入新興家庭的區域性購物中心，它容納的不是奢侈品之類的高端產品，也不做非常低端的東西，它的商品聚焦在中等偏上、偏時尚的定位。”

　　2014年7月24日，龍湖發布了“天街”項目新的形象和定位，并對集團的商業地產路徑做出嶄新闡釋：預計至2017年，龍湖天街購物中心的開業數量將由目前的5個增至14個，屆時，龍湖持有的開業商場總數將超過20個，開業總面積將超過300萬平方米。

　　而在此之前，2014年1—6月，成都金楠天街、上海虹橋天街、北京時代天街、重慶時代天街三期已開工建設。重慶時代天街二期、北京長楹天街、成都時代天街1期、西安龍湖星悅薈也將于2014年年底開業。杭州時代天街、成都金楠天街預計將于2015年竣工并開業。

　　國泰君安分析師余立峰對記者分析稱，“從長遠看，商業地產具有比較穩定的商業模式，所以，對于地產公司來講都是不錯的選擇。比較來說，新近跨入商業地產領域的萬科體量較大，開發需要快周轉、拿地多，這樣其拿地的選擇空間就會變小，政府說需要配建商業物業，萬科就沒有太多選擇余地。而龍湖規模沒那么大，受限也少一點，可以一點點調整。”

　　余立峰認為，現在開發銷售模式已經不可持續，而商業地產可以創造比較穩定的現金流，所以成為開發商追捧的對象。而在這方面，好的地段、地塊，充裕的資金以及穩定的運營團隊都是必需要素。龍湖在重慶的商業運營比較好，因此有一定優勢，但商業物業的推進還需要一步步來，不能急于求成。

　　目前，龍湖集團的投資物業主要分為三大產品系列：都市型購物中心天街系列、社區型購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。

　　截至2014年6月30日，龍湖集團已開業商場面積為76萬平方米，整體出租率達到95.8%。租金總額達到4億元，扣除營業稅后的租金收入為3.8億元，較去年同期上升24.1%。

　　其中，天街依然是租金收入的主要來源，占比達到82.2%。租金收入增長率也為最高，為28%。

　　嘗試輕資產運營

　　未來，龍湖每年將以銷售物業回款的10%作為上限投資持有物業，計劃通過10至15年的發展，令商業地產對集團核心利潤的貢獻從目前的5%左右，提升至20%以上。

　　龍湖集團首席執行官邵明曉表示，天街購物中心將是龍湖“持商業”戰略的主要投資方向，其全新品牌形象和經營理念的推行，將有助于龍湖打造客戶心中“好去處”理念的落地。

　　在購物中心的操盤策略方面，雖然龍湖集團把擴合作提升到了集團戰略層面，但龍湖集團媒體負責人對記者表示，2011年開始，龍湖集團開始有計劃的提升商業物業的比重，預計到2026年將提升至20%。

　　“在購物中心的運營方面，龍湖堅持全部自持，目前并沒有進行輕資產運營的計劃，其他配建的商鋪比如住宅底商是會出售的。”

　　雖然輕資產尚未提上日程，但也在龍湖考慮之內。

　　龍湖商業運營公司總經理魏健對記者表示，輕資產這個選擇一定會嘗試，“把項目分一些股份出去，拿到錢繼續到別的地方去做。有集團10%的銷售回款支持，加上這些盤活的資金，龍湖商業的發展速度會更快。”

　　魏健亦表示，“進行輕資產運營的項目，肯定是在一線城市，基金也是一線的，比如上海、深圳。現在龍湖已開業的項目主要集中于二線城市。要想拿好一點的項目跟人分享，這是最基本的，所以公司想先運行好、掙到錢，再跟其他人合作。”

　　聚焦六核心城市把控風險

　　面對購物中心在部分城市供應過剩的現狀，在進入城市的選擇上，房企更需謹慎，把控風險。

　　在這方面，龍湖劃定了六個核心城市，包括重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州。

　　魏健表示，龍湖現在對核心城市還是比較信賴，不會輕易去一些陌生的但是優惠條件很好的地方。長期看，核心城市依然成長性較高，包括城市體量、人口密度、消費習慣等都有發展空間。

　　龍湖第一個一線城市商場—北京長楹天街將于2014年年底開業，這標志著龍湖商業正式進駐一線城市。到2016年底，天街商業項目將全面亮相北京、上海等一線城市。

　　根據龍湖商業發展規劃，預計至2017年，龍湖的天街購物中心開業數量將由目前的5個增至14個，全部位于重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州6個一線及領先二線城市。屆時，龍湖持有開業商場總數將超過20個，開業總面積將超過300萬平方米。

　　魏健表示，“未來龍湖商業的發展將更強調策略性，一方面根據天街的品牌定位，主動在目標城市尋找適合發展購物中心的商業地塊，另一方面在拿地后，遵循經營理念開展規劃建造。”

　　伴隨著銷售市場的疲軟，土地市場亦開始降溫，龍湖方面表示，將聚焦在容量豐富且團隊成熟的北京、成都、杭州等城市，以合理價格補充城區優質地塊。并分別以底價收購和股權合作的方式，新增南京、佛山兩大新城，進一步拓展高能級城市的縱深分布，提升近城區項目在土地儲備的占比。