一二手房?jī)r(jià)格倒掛加劇 由一線向二線城市蔓延

　　最新的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包括北京、上海、深圳、廣州等地在內(nèi)的一線城市，一二手商品住宅銷售價(jià)格的倒掛現(xiàn)象愈演愈烈。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象的逐漸蔓延，標(biāo)志著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性回調(diào)已經(jīng)開始。

　　一二手房?jī)r(jià)格倒掛蔓延

　　根據(jù)北京中原對(duì)最近幾個(gè)月在京開盤的老項(xiàng)目再上市價(jià)格的統(tǒng)計(jì)，新商品房售價(jià)低于同項(xiàng)目在售二手房價(jià)格的現(xiàn)象開始變得越來(lái)越多：

　　位于東壩的首開常青藤家園8月開盤銷售的均價(jià)為22729元每平方米，而同項(xiàng)目掛牌的二手房均價(jià)則高達(dá)25000元每平方米。學(xué)府樹家園的二手房售價(jià)為34500元每平方米。而在7月底預(yù)售的一期新項(xiàng)目的售價(jià)則為33083元每平方米。大興的香海園項(xiàng)目最近一期的售價(jià)為18029元每平方米，而二手房簽約價(jià)格則為18500元每平方米。

　　北京之外，深圳、上海、廣州等地的商品房市場(chǎng)，一二手房?jī)r(jià)倒掛的情況也正在逐漸增加。

　　深圳從5月份實(shí)施樓市限價(jià)政策以來(lái)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象就開始日趨明顯。

　　6月份，萊蒙國(guó)際開發(fā)的水榭春天三期以每平方米2．1萬(wàn)元價(jià)格入市，而目前該項(xiàng)目二期部分二手放盤價(jià)已達(dá)到每平方米2．5萬(wàn)元；招商雍景灣以每平方米3．5萬(wàn)元的均價(jià)開盤，而該片區(qū)同等二手房?jī)r(jià)格目前已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)元每平方米。中原地產(chǎn)根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳一二手房?jī)r(jià)格差從2011年1月份逐步擴(kuò)大，5至6月時(shí)已達(dá)到高峰。

　　同樣，根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，當(dāng)前上海一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象也有所加劇，其中寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個(gè)板塊表現(xiàn)尤為突出，部分區(qū)域二手房比新房單價(jià)可高出每平方米2300元至3300元。

　　而已實(shí)施樓市限價(jià)政策的廣州增城，一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象則更為明顯，其中該片區(qū)的知名大盤碧桂園鳳凰城“天麓山”組團(tuán)，不少單位的單價(jià)比上一組團(tuán)二手房掛牌價(jià)格要便宜1000多元。同時(shí)，廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類似現(xiàn)象。

　　二手房或?qū)⒂袃r(jià)無(wú)市

　　除此之外，天津、重慶、武漢、寧波、鄭州、佛山、無(wú)錫等多個(gè)樓市重點(diǎn)調(diào)控的二三線城市，下半年以來(lái)也都紛紛出現(xiàn)不同程度的一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，并且呈現(xiàn)愈演愈烈之勢(shì)。

　　“一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象的擴(kuò)大，標(biāo)志著市場(chǎng)整體回調(diào)已經(jīng)露出了征兆。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為。

　　通常情況下，同一區(qū)域的新建商品住房?jī)r(jià)格是高于二手房?jī)r(jià)格的。與開發(fā)商定價(jià)的一級(jí)市場(chǎng)相比，二級(jí)市場(chǎng)的定價(jià)主體主要是個(gè)體小業(yè)主，他們對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)相對(duì)滯后。所以，一手房市場(chǎng)價(jià)格具有更強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)作用，而二手房?jī)r(jià)格則與一手房?jī)r(jià)格存在很強(qiáng)的跟隨關(guān)系。因此，一旦一手商品房?jī)r(jià)格下調(diào)，也就意味著市場(chǎng)的整體預(yù)期出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者就會(huì)明顯下調(diào)心理價(jià)位，從而進(jìn)一步加大整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回調(diào)預(yù)期。

　　張大偉表示，在導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)倒掛的多種因素當(dāng)中，可以明顯地看到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。比如，由于調(diào)控政策導(dǎo)致銷量銳減、一手房存貨量加大，使得開發(fā)商資金問(wèn)題日益嚴(yán)峻，需要隨時(shí)調(diào)整價(jià)格；受到限購(gòu)無(wú)法換房的影響，二手房業(yè)主惜售心態(tài)愈發(fā)明顯，掛牌出售價(jià)格居高不下；由于很多持有房產(chǎn)套數(shù)超過(guò)限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的投資者，一旦出售房產(chǎn)就沒(méi)有購(gòu)房資格，導(dǎo)致其出售更加謹(jǐn)慎，不愿意降價(jià)等等。

　　隨著調(diào)控效果的不斷顯現(xiàn)，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，這種一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象很可能繼續(xù)蔓延。而隨著一手房?jī)r(jià)格的持續(xù)下調(diào)，繼續(xù)維持價(jià)格高位的二手房市場(chǎng)很可能進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。