中小房企資金鏈緊繃 近百億資金逃離地產業

　　眾多產業資本陸續從房地產領域悄然抽身而去。

　　5月18日，弘業掛牌價為1014.20 萬元，轉讓目的是“整合優化內部資源、重點推進主營業務經營目標”。

　　此前一天，中機十院國際工程公司在北京產權交易所也將其持有的十院金鑫（洛陽）置業公司35%股權掛單出售，底價是1157.42萬元。

　　記者根據北京產權交易所、上海聯交所等交易平臺以及上市公司轉讓地產股權的公開數據進行粗略統計，今年截至5月18日就已經有92.1億元資金抽離房地產行業。

　　在交易價格方面落差較大，大部分轉讓項目的凈資產評估價都不算特別高，有很多項目的凈資產溢價率在50%以下，不過也有高達29.71和19.75倍溢價的個案。

　　資金緊繃撤離地產

　　中小房企的資金鏈緊張已是不爭事實。

　　以煙臺某民營房企公司轉讓項目為例，其注冊資本為1000萬元，在煙臺市的項目總投資約5億元，規劃總建筑面積約5.2萬平方米。而財務數據顯示，其截至去年底的總資產為491萬元，總負債卻高達4268.71萬元。

　　近期，銀監會高層在內部形勢會議上也提示，由于各種因素，部分城市產權市場房地產項目轉讓數量明顯增多。

　　北京產權交易所發布的第一季度交易數據顯示，今年一季度北交所房地產行業共成交標的14宗，總額25.81億，平均溢價率為33.66%，其中受讓方七成為非國有企業。

　　南方工業資產管理公司旗下的南方東銀置地公司截至去年底的資產負債率也已經高達92.29%，目前南方工業正在北京產權交易所甩賣持有的60%股權。

　　金馬甲網絡產權交易平臺的掛牌公告也顯示，除了北京產權交易所外，今年以來共有23個地產項目的股權在產權交易所掛牌，分別分布在天津、上海、安徽、深圳等地，其中以上海尤為集中。

　　在轉讓者的身份中，既有央企、地方國企，也少不了民營資本的身影，被交易的地產公司規模并不大。而且，甩賣地產股權者大多數并不以地產為主營業務。

　　進入5月份以來，僅以北京產權交易所掛牌項目為例，就有中國恒天集團公司、南方工業資產管理有限責任公司、中機十院國際工程有限公司三家央企或者下屬企業甩賣地產股權。

　　在民營企業陣營中，金發科技在3月底將持有的長沙高鑫房地產公司75%股權轉讓給廣州誠信投資管理有限公司，價格為5.54億元。此外，宏達股份在5月初也將其持有地產股權轉讓，轉讓價款約11.93億元。

　　在回收投資資金同時，這些公司對地產企業的借款、擔保也在加速回籠。

　　弘業股份表示，截至目前，借給愛濤置地的資金為6617.80萬元，股權轉讓后，將督促愛濤置地盡快償還上述借款。

　　金發科技在轉讓地產股權完成后，也在5月12 日收到長沙高鑫房地產開發有限公司所欠的6.42億元的借款本金以及利息，另外也解除了2.5億元的銀行貸款擔保。

　　“現在大開發商的處境還可以，中小開發商的日子已經很不好過，到今年三季度如果還沒有更多融資渠道，它們那肯定就扛不住了。”四川某地產公司負責人表示，到時地產股權轉讓的高峰也會接踵而至。

　　溢價最高近三十倍

　　事實上，在對轉讓項目的凈資產評估方面，各個項目的溢價率差異相當大，分別從11%至290%不等。

　　譬如，天津市云濱置業投資公司在濱海新區的響螺灣中心商務商業區擁有集寫字樓、商業、酒店式公寓一體的云濱大廈，總投資金額5億元，預計2012年12月項目竣工。

　　截至評估基準日2011年2月28日，該公司的凈資產賬面價值為6649.61萬元、評估值為15837.71萬元，溢價138%。而位于三線城市三亞的京海成房地產開發公司的凈資產評估溢價卻只有36%。

　　“國家對地產的調控，肯定會影響市場對這個行業的預期，評估價整體會降低應該是可以肯定的趨勢。”重慶一家房地產評估公司總經理告訴記者。

　　評估最高價者非建發股份（600153.SH）轉讓上海長進置業公司100%股權莫屬。

　　4 月20 日，上虞市天道投資公司以3.42億元價格買下這一股權，而該地產公司凈資產的評估價為3.1億元，增值29.71倍。建發股份解釋，凈資產增值的主要原因是流動資產項下的房地產開發項目匯融大廈市場價值增加，該項目為上海普陀三村舊城改造項目。

　　僅次其后則是上海君庭置業有限公司60%股權轉讓，其凈資產為1604.49萬元，評估值為3.32億元，增值19.75倍。這一地產公司目前正在開發楊浦區新江灣城相關地塊項目，占地面積21540平方米。5月18日，記者從交易所獲悉，已經有買家接盤，正在辦理相關轉讓手續。

　　“核心地段或者優質的物業轉讓的時候，在評估價格上也還是能享受比較高的溢價。”上述重慶一家房地產評估公司總經理表示。