ヤゴール1億6500萬株の土地取得事業(yè)への挑戦はまだ殘っている

に頼るに服を著せる起業(yè)したヤゴール氏は、何度も高値圏の動きで高流動性負債を抱え、一時は不動産業(yè)界から撤退すると伝えられた。

でも最近はヤゴール発表された株式取得に関する公告は、これまで不動産事業(yè)からの撤退が噂されていた噂を粉砕した。しかし、脫退しなくても、ヤゴール氏は不動産ビジネスの版図を拡大する際に多くの挑戦に直面している。

　1億6500萬元で株式取得

1月14日、ヤゴール公告によると、子會社のヤゴール置業(yè)公司は寧波維科置業(yè)有限公司と協(xié)力協(xié)定を締結し、寧波市鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊を共同開発した。

資料によると、IV-3-3區(qū)畫は寧波市鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家村に位置し、東は薛家南路、南は維科水岸楓情、西はレンコンケーブル橋河、北は計畫道路に至る。建築面積は9.36萬平方メートル、計畫建築面積は21.52萬平方メートル、1<容積率≦2.3、土地用途は一般商品住宅である。このプロジェクトは2014年下半期に予約販売される予定だ。

合意によると、ヤゴール氏は1億6500萬元を出資し、登録プロジェクト會社の30%の株式を占有するが、登録プロジェクト會社の殘りの70%の株式は、3億8500萬元を出資した寧波維科置業(yè)有限會社の所有となる。

また、公告によると、IV-3-3區(qū)畫は寧波維科置業(yè)有限公司が2012年12月14日に10億2900萬元で競り落とした。

今回の寧波住宅プロジェクト開発への參加の目的について、ヤゴール氏は、主にヤゴール氏の戦略的発展の要求に応えるとともに、土地資源のルートを広げることに有利だと述べた。

今回のヤゴール氏の株式取得の方法について、業(yè)界內(nèi)の分析によると、激しい市場競爭環(huán)境と不動産市場の調整を背景に、今後の開発収益を得るために、あるいは將來の上場融資を敷くために、あるいは會社の資産を合理的に配置するために、住宅企業(yè)の間で買収、株式取得、ホールディングスなどの強力な連合の方式は、投資開発リスクを回避し、市場資源の配置を最適化するのに役立つだろう。

ヤゴール氏が不動産事業(yè)に參入した時間はアパレル事業(yè)の時間に及ばなかったが、関連データによると、その不動産事業(yè)の業(yè)務全體に占める比重は非常に大きいことが分かった。

公開データによると、ヤゴール氏の2010年末の不動産観光業(yè)収入が同社の主要収入に占める割合は47.15%に達し、2011年末の同収入の割合は30%前後に下落した。主に不動産開発収入が前年同期比で5割急落したことによるもので、2012年半ばになると、ヤゴール氏の不動産観光業(yè)収入の割合は再び47.1%に上昇した。そのうち不動産開発収入の割合は43.79%に達した。

　地王入市は挑戦に直面している

それこそが不動産業(yè)界上の絶えずプラスして、服裝で起業(yè)したヤゴールは今では半不動産企業(yè)になりつつあり、さらに近年ヤゴールの服裝の品質に問題が頻発しているため、その本業(yè)は不動産であり、副業(yè)こそ服作りだと指摘されている。

しかし、不動産事業(yè)を行うと同時に、ヤゴール氏は多くの挑戦を受けている。

資料を調べてみると、ここ數(shù)年、ヤゴール氏の土地取得に関する動きは非常に多く、所有している?yún)^(qū)畫は土地王が多く、一部の區(qū)畫の床の価格はすでにこの區(qū)畫の販売価格よりも高いことが分かった。

所有する?yún)^(qū)畫の中で、最も価値のあるのはヤゴールが2010年9月に総額19.58億で獲得した上海長風8號プロジェクトで、このプロジェクトの所有地単価は2.6萬元/平方メートルで、長風區(qū)域の単価地王を記録した。

このほか、ヤゴルナの地王プロジェクトには、2007年7月に14億7600萬元の高値で落札された杭州商學院の區(qū)畫が含まれている。2010年12月に24億2000萬元の総額で杭州申花53號と申花56號の區(qū)畫を取得した。

高値圏がヤゴールに大きな資金圧力をかけているため、上海の地王プロジェクトをできるだけ早く市場販売して資金を転がす必要がある。

市場情報によると、長風8號は1月26日に正式に発売されるが、最終的な開場日は顧客の承認狀況によって異なり、承認量が足りなければ、開場日を3月に延期する。

長風8號は第1期で200セットをプッシュするというが、現(xiàn)地の情報によると、現(xiàn)在までの顧客の認知狀況はあまりよくないようだ。

販売の平均価格について、長風8號の內(nèi)部関係者によると、同プロジェクトはこれまで4.2-4.3萬元/平方メートルの価格設定を計畫していたが、開発者は現(xiàn)在、平均価格を4.5萬元/平方メートルに調整する考えを持っている。

一方、長風8號プロジェクトは前売り証を持っていないのに先に承認した違反操作の存在も指摘されている。情報によると、1月17日現(xiàn)在、上海のビル情報の公式検索サイトでは、このプロジェクトの「新盤予告」と「前売り/販売公示」の2つの欄のうち、長風8號にはいずれも発売予定や販売中の情報が表示されていない。つまり、このプロジェクトはまだ前売り証を取得していない。

また、長風8號が予定通りに開場しても、ヤゴール氏はこのプロジェクトで定価と承認のバランスの問題に直面している。このプロジェクトは當時、土地の平均価格が周辺プロジェクト、特に中海地王プロジェクトの紫御豪庭のビルの価格より4000元/平方メートル高かったため、現(xiàn)在、中海紫御豪庭は2012年5月に開場し、當時の平均価格は約3萬8000元/平方メートルだった。

上述のプロジェクトの見通しがまだ難しいほか、近年ヤゴールの寧波、杭州、蘇州での一部の地王プロジェクトは、いずれも販売が不利で、現(xiàn)在200億元前後の在庫が消化されているというデータがある。

同時に、ヤゴールには174億6000萬元の短期有利子負債が返済される必要がある。