不動産開発企業の稅収計畫

_は市場経済體制の下で、稅金は納稅者の収益に重大な影響を及ぼし、最も軽い稅金負擔を取ることを企んでいます。

稅金計畫とは、納稅者が國家稅収法規に違反しない範囲で、投資、経営、投資などの経済活動の事前の綿密な計畫と合理的な手配を通じて、できるだけ稅金負擔を軽減し、納稅者に稅金利益をもたらし、最終的には納稅者に経済利益をもたらす管理活動を通じて、納稅者が企業価値の最大化を求める目標と一致している。

稅金計畫は企業と國家にとって重要な役割を果たしています。

企業にとって、稅収の計畫は適切で、十分に稅収の優遇政策を使って、企業の稅金負擔を軽減することに役立って、企業の利潤と利用可能な資金を増加して、企業の競爭力を高めて、効果的に企業の権益を維持して、自身の価値を最大化に達成させて、企業の良性の発展を促進します。

國家にとって、稅収計畫は企業が國家の産業政策の方向に従うことを促進し、國家の重點的に支援する後進地區と幼稚産業の発展に有利であり、経済構造と産業構造の最適化に有利であり、総體的に國家稅収の稅金ベースを拡大し、稅源を増加し、國民経済全體の健康、快速、安定発展に有利である。

稅金計畫は各企業の権利ですが、具體的にはそれぞれの節稅機會が異なります。

経済的要因、稅収要因、管理要因、節稅技能など、さまざまな面から稅収計畫の利益を制約しています。

稅収計畫の主體として、経営管理知識を備えているほか、各稅収制度を十分に理解し、科學的かつ効果的な稅収計畫方法を把握しなければならない。

現在の中國の國情から見ると、稅金差別、稅金優遇政策、企業組織形態、経営プロジェクト、投資ルート、マーケティング方式、黒字配分、會計処理、內部企業間、関連企業間、申告全體の単位間など様々な選択があり、これは納稅者に幅広い稅金計畫空間を提供しています。

_不動産開発は開発期間が長く、開発業務が複雑で多様で、資金の使用量が大きいなどの特性があります。企業はその経営特徴に対して、稅収優遇政策を十分に利用し、有利な経営方式を選択し、合理的に會計処理方法を選択し、投資計畫などの方法を選択して、稅金の基礎を縮小し、稅率を下げ、稅額を増加し、稅収計畫の目的を達成することができます。

ここで、本文は重點的に不動産企業の稅収計畫についていくつかの見方を話したいです。

一、國家稅収優遇政策を十分に利用し、関連當事者の稅金引換を通じて稅収計畫を行うことは、資本投資より融資のほうが柔軟性があります。

「中華人民共和國稅収徴収管理法実施細則」第39條の規定に基づき、関連企業間で融資業務において支払われた利息または徴収された利息は、関連関係のない企業間で合意できる金額を超えたり、あるいは同じ業務の通常金利を超えたり、下回ったりしてはならない。

企業はこの規定の枠組みの中で、関連企業間の融資の上限または最低下限金利を柔軟に選択して、最高の節稅効果を達成することができます。

本社の所在地稅がマイナスで、子會社の所在地稅はマイナスで、子會社が本社の資金を占める場合、本社は同じ業務の同期の下限金利と子會社の決算を採用して、稅金の負擔が高い本社の稅金を減少させ、減少した稅金は稅率の低い子會社に移行させることができます。

_二、國家稅収のてこの方向誘導作用を発揮し、有利な経営方式を選択して稅収計畫を行うことによって、住宅建設には通常以下の2つの方法があります。

このような不動産交換の行為に対して、雙方はそれぞれ家屋の販売価値と土地の使用権の譲渡価値によって営業稅を納めなければならない。

協力して建築した雙方が家屋を分譲する時、家屋の売上高によって営業稅を納めなければなりません。

_その二、協力雙方はそれぞれ土地使用権と貨幣資金で出資し、協力企業を設立し、協力して住宅を建設する。

これに対して、また二つの利益配分方式があります。一つは住宅建設後、雙方はリスクを共有し、利益を共有する分配方式を採用します。二つは住宅建設後、雙方は一定の割合で家屋を分配します。

國家稅務総局の「営業稅稅目コメント（試行稿）」第九條第（二）項によると、「不動産投資で出資し、投資先の利益分配を受け、投資リスクを共同で負擔する行為に參加し、営業稅を徴収しない。

第一の分配方式において、合作企業に提供された土地使用権は投資のために株を納入する必要がない営業稅と見なされ、提攜企業が家屋を販売して取得した収入は販売不動産によって課稅され、雙方の利益は営業稅を支払う必要がない。

このことから分かるように、共同住宅建設プロジェクトは會計主體として、収入と費用と同時に、経営方式によって稅金が違っています。

上記では、提攜企業を設立し、建物建設後に雙方のリスクを負擔し、利益を共有する利益分配方式を採用することが最も課稅され、家屋の売上高に応じて不動産の販売に応じて稅金を納めなければならない。提攜企業を設立し、住宅建設後に協力雙方が一定の割合で家屋の利益配分方式を採用し、土地使用権投資の方は前の方式で稅金を負擔した上で、譲渡された無形資産に稅金を納めなければならない。

「物々交換」の提攜で住宅を建てる方式については、協力雙方はそれぞれ家屋の販売価値と土地使用権の譲渡価値によって営業稅を納めなければならない。

協力して不動産を建てる雙方は家屋を分譲する時、家屋の売上高によって営業稅を納めなければならなくて、その稅金は最高です。

そのため、企業は國家の稅収のてこを利用して案內するべきで、最も有利な経営方式を選んで、節稅計畫の目的を達成します。

會計処理方法を合理的に選択して稅収の計畫を行うことによって、前払費用、個人所得稅、商品開発と賃貸商品、営業費用、管理費、財務費用の計畫など6つの方面を行うことを選択します。

_不動産開発企業のプロジェクトが完成した時に、事前に費用を計上することができます。この費用は、財務擔當者が経験に基づいて抽出し、金額が大きく、使用時間が長いので、直接にコストに計上し、操作性が強いです。

許容範囲內での高い前倒しは、販売の実現に伴い、先に計上したコストが増加し、その役割は企業所得稅の納付時間を遅らせ、企業のために資金の時間価値を獲得することである。

個人所得稅の計畫。

個人所得稅は超過累進稅率のため、年末に一回に數ヶ月分の賞與を支給すると稅率が高くなります。企業は當月の経営成績によって以前の経験を結び付けて、月ごとにボーナスを計上してコストに計上して、年末の支給時に少し調整すればいいです。

年末ボーナスの源泉徴収された調整稅を各月に分散し、稅率を下げ、稅金の負擔を減らすことができる。

商品の開発とレンタル商品の企畫。

一部の家屋は地理的位置、內部構造の向きと外部環境などの原因で販売が滯っている或いはその他の原因で、賃貸経営に使用される場合、商品の部屋を賃貸経営部屋に転用し、開発商品からレンタル開発製品の科目に転入し、月ごとにレンタル商品の償卻費を計上して、企業の在庫コストを実際のコストに接近させ、同時にコストを増やして、稅収を減少させる。

開発した製品科目に家屋を殘して減損引當金を引き出すと、減損引當金は所得稅として控除できない。

また、企業は國家稅収優遇政策を利用して、不動産不動産不動産不動産の不動産収得稅を引き下げたり、一部の地區では、滯積商品の不動産を処理するために、特に前に竣工した空き部屋に営業稅を免除するなど、在庫商品の販売を加速し、資金を確保しなければならない。

_4.営業費用の計畫。

不動産開発企業として、各年度の広告費支出は膨大な費用項目であり、広告費支出の多寡は往々にして販売業績と密接に関連している。

稅法の規定により、不動産企業の納稅年度ごとの広告費支出は売上収入の2%を超えないうちに事実上控除しなければならない。

一部の企業グループの広告は本社が畫策し、費用は本社が一括して支撐しており、本社が広告費の支出が2%を超えているため、稅引き前控除ができず、子會社が2%未満の場合、この場合、子會社の業務に関わる本社の広告費を2%未満の子會社が負擔することができる。

管理費用の計畫。

_企業は規定に従って納付した養老保険、補充養老保険、労災保険、醫療保険と積立金は稅引き前控除ができ、企業は法により全額納付しなければならない。

このように、企業は法定の社會保障義務を履行して、従業員の隊列を安定させて、また企業が純粋に給料を支払うため発生の個人と企業所得稅の負擔を軽減することができます。

また、公務で外出する交通費、公務通信費（売上収入に応じて一定の割合で稅引きされる）など、従業員に転嫁する不合理な負擔は、給與に含まれている費用を管理費用に転化し、企業の給與水準を下げることで、企業の所得稅負擔を軽減することができる。

財務費用計畫_不動産開発會社が同時にいくつかの不動産プロジェクトを開発すれば、その中の一つのプロジェクトは譲渡する予定で、企業が必要とする一部の資金はこのプロジェクトで銀行に融資し、土地増値稅を計算する時にその利息は商業銀行の同種の同期ローン利率を超えないで実際に差し引かれます。

もしこのプロジェクトを譲渡して土地の増値稅を納めるのは高すぎるならば、企業も協力して住宅を建てる方式で土地の増値稅を一時的に免除する優遇政策を享受することができます。

四、綿密なプロジェクトの投資計畫を通じて、稅収計畫を実施し、企業が投資を実施する前に、プロジェクト全體の実現可能性に対して、収入、コスト、利益、稅収、回収期間などの要素を含めて計畫を立てる。

方案の収入、コストと同時に、稅金負擔は方案が採用されるかどうかの決定的な要素になるかもしれない。

土地は他人と協力して住宅を建てますか？それとも譲渡しますか？それとも自分で開発しますか？その納める稅金の違いは極めて大きくて、企業は最終的に最も良い方案を選んで投資を行うべきです。

つまり、不動産企業の稅収計畫の道はいろいろありますが、合法的で、操作可能で、企業に実際の効果と利益をもたらすことができます。

湖南省にある地名