棚改退潮后 “返鄉(xiāng)置業(yè)”能否拯救三四線樓市？

隨著年關(guān)臨近，一年一度的人口遷徙大潮也正式開啟。由于疫情防控的原因，多地倡導(dǎo)2021年春節(jié)“就地過年”，但“返鄉(xiāng)置業(yè)”仍舊是各界討論的熱點(diǎn)。

“返鄉(xiāng)置業(yè)”是指從工作所在城市返回家鄉(xiāng)購(gòu)房的行為。近年來，由于大城市生活成本高企、壓力增大，加之中小城市紛紛出臺(tái)人才引進(jìn)政策，年輕人返鄉(xiāng)置業(yè)的情況頗為常見。有不少年輕人在返鄉(xiāng)置業(yè)后，選擇留在家鄉(xiāng)工作和生活。

貝殼研究院通過對(duì)一線城市“漂一族”的調(diào)查顯示，44.8%的受訪者表示有返回家鄉(xiāng)所在城市或省會(huì)城市買房的意愿。

過去幾年來，棚改熱潮被認(rèn)為是推動(dòng)三四線樓市繁榮的主因，但在這背后，返鄉(xiāng)置業(yè)的作用同樣不可忽視。不少城市會(huì)在春節(jié)及國(guó)慶長(zhǎng)假期間推出相應(yīng)的打折促銷措施，且效果良好。湖北省某市的一位房地產(chǎn)從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，疫情之前，返鄉(xiāng)置業(yè)帶來的銷售，可占該市全年銷售規(guī)模的三到四成。

最近兩年，棚改退潮已使三四線樓市出現(xiàn)明顯降溫。返鄉(xiāng)置業(yè)能否填補(bǔ)這一空缺，并對(duì)市場(chǎng)繼續(xù)帶來刺激？

“返鄉(xiāng)”不等于返回三四線

返鄉(xiāng)置業(yè)的高峰主要出現(xiàn)在春節(jié)和國(guó)慶兩個(gè)假期，其中春節(jié)假期最為重要。由于疫情防控等原因，今年春節(jié)假期的返鄉(xiāng)人員數(shù)量有所下降。根據(jù)交通運(yùn)輸部的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2021年全國(guó)春運(yùn)期間發(fā)送旅客17億人次左右，日均4000萬人次，比2020年增加15%，但比2019年下降43%。

這一情況勢(shì)必會(huì)影響返鄉(xiāng)置業(yè)的熱情。在不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)中，2021年返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿都在下降。

貝殼研究院指出，44.8%的受訪者表示有返回家鄉(xiāng)所在城市或省會(huì)城市買房的意愿，在疫情影響下，比去年同期的47.6%有所下降。

58安居客房產(chǎn)研究院用戶調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，2021年有37.8%的人計(jì)劃返鄉(xiāng)置業(yè)，意愿明顯降低。相比之下，有61.2%的人希望在工作城市及城市周邊購(gòu)房。具體而言，有47.6%的人選擇想在工作城市買房，另有13.6%的人選擇在工作城市周邊的城市買房。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一線城市雖然有著高房?jī)r(jià)、高落戶門檻等不利因素，但職業(yè)發(fā)展空間帶來的吸引力正在增大。尤其在疫情對(duì)很多行業(yè)造成重創(chuàng)的情況下，一線城市的發(fā)展空間優(yōu)勢(shì)盡顯。

即便是選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，三四線城市也已不是首選。考慮到老人看病、子女教育等因素，越來越多的人選擇回到本省的省會(huì)城市，而非家鄉(xiāng)所在的小城。

根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，返鄉(xiāng)置業(yè)熱門意向城市TOP10均為新一線城市，其中成都、杭州、武漢、長(zhǎng)沙與鄭州位列前五。二線城市中，返鄉(xiāng)熱度較高的城市是石家莊、濟(jì)南、南昌、寧波、大連等。

貝殼研究院指出，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，寬松的落戶政策，相對(duì)輕松的生活節(jié)奏，是吸引人才的主因。

過去兩年來，不少城市在落戶、購(gòu)房等方面實(shí)施優(yōu)惠，吸引了大量人才進(jìn)入。按照上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的觀點(diǎn)，這些人才引進(jìn)政策在某種意義上改變了“返鄉(xiāng)”的內(nèi)涵，新語境下的“返鄉(xiāng)”，大多是指返回省內(nèi)的大城市，而非三四線城市。

三四線樓市前景幾何？

對(duì)于三四線樓市而言，這一現(xiàn)狀顯然并非利好。

2016年到2018年，大規(guī)模的棚戶區(qū)改造對(duì)全國(guó)樓市形成了顯著支撐，尤其大幅拉動(dòng)了三四線城市的住房需求。從2019年開始，棚改規(guī)模迅速下降，三四線樓市也逐漸降溫。到2020年，一二線城市已經(jīng)重新成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

在納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70大中城市中，從2020年四季度開始，一線城市的房?jī)r(jià)重新領(lǐng)漲，三線城市的漲幅較此前兩年已明顯收窄。

去年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一，即被認(rèn)為是三四線樓市已然降溫的佐證。

根據(jù)平安證券的統(tǒng)計(jì)，40個(gè)大中城市以外的城市（也稱“非40個(gè)大中城市”）去年12月單月銷售均價(jià)7129元/平方米，環(huán)比下滑11.6%。盡管如此，以三四線為主的中西部地區(qū)的銷售增速仍然乏力。

該機(jī)構(gòu)表示，雖然棚改熱潮曾大量釋放三四線城市的需求，但其整體庫(kù)存仍然充足。同時(shí)，去年下半年以來，中部、東北地區(qū)的單月新開工面積顯著回升，預(yù)計(jì)未來三四線城市的庫(kù)存將加速累積。

這也與“返鄉(xiāng)置業(yè)”降溫導(dǎo)致的需求減弱形成明顯反差。平安證券指出，供需矛盾下，后續(xù)需密切關(guān)注三四線樓市走勢(shì)。

事實(shí)上，一些三四線市場(chǎng)對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)有著較強(qiáng)的依賴。湖北省某地級(jí)市的一位房地產(chǎn)從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)帶來的業(yè)績(jī)，可占區(qū)域公司全年銷售規(guī)模的三到四成。去年因疫情影響，春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)幾乎“顆粒無收”。即使在疫情結(jié)束后，市場(chǎng)的反彈力度也十分有限。

“很多人的收入受到了影響，購(gòu)買力不足。而且因?yàn)橐咔榉揽貛缀醭掷m(xù)一整年，返鄉(xiāng)的人數(shù)明顯不多，更別提買房了。”該人士說。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在棚改降溫、返鄉(xiāng)置業(yè)受影響的背景下，三四線樓市的低迷還將持續(xù)。唯一的利好因素在于，城區(qū)常住人口300萬以下的城市已基本取消落戶限制，但這對(duì)于三四線樓市的刺激作用有多大，還需進(jìn)一步觀察。

短期來看，一些人口輸出規(guī)模較大的三四線城市，樓市降溫恐怕難以避免。上海易居研究院的報(bào)告指出，多地出臺(tái)的就地過年政策，的確會(huì)在一定程度上抑制三四線城市春節(jié)購(gòu)房需求的集中釋放，但不同區(qū)域還是呈現(xiàn)出了顯著差異：

一是京津冀、東三省樓市受影響程度相對(duì)較大，不排除后期疫情反復(fù)下，售樓處關(guān)閉、供求停擺等可能。

二是安徽、河南、湖南、廣西、江西等省區(qū)部分勞務(wù)輸出型人口大市，諸如阜陽、信陽、周口、衡陽、玉林、贛州等，春節(jié)樓市難言樂觀。一方面，這些城市外出務(wù)工人員普遍選擇東南沿海的核心一二線城市，受返鄉(xiāng)新規(guī)的影響較大；另一方面，從實(shí)際調(diào)研情況來看，品牌房企競(jìng)相降價(jià)銷售，弱三四線城市售價(jià)已逼近成本線，且?guī)齑鎵毫O大，若返鄉(xiāng)置業(yè)再度缺席，2021年下行壓力也將加劇。

三是江蘇、廣東、四川、湖北等的三四線城市受影響程度相對(duì)較小，主要源于人口集中在省會(huì)城市，對(duì)于返鄉(xiāng)置業(yè)的依賴度相對(duì)較低，即便被迫“滯留”省會(huì)，這些城市都有可能因管控松動(dòng)而迎來二次返鄉(xiāng)置業(yè)的機(jī)會(huì)。