記者博客｜隨調控而動的房企

今年疫情后，長三角是全面復工復產推進最快的區(qū)域。其中，投資成為上海上半年經濟增長的主要動力，而工業(yè)投資雙位數(shù)增長和房地產開發(fā)投資7%的增速則是主要支撐。江蘇省房地產開發(fā)投資回升明顯，上半年房地產開發(fā)投資增長 3.1%；浙江省上半年房地產業(yè)增長4%。

今年房企中報陸續(xù)披露后，不少房企高管指出，業(yè)績完成度比較高的城市主要分布于長三角。

深耕長三角也成為大部分房企的目標。頭部房企中，旭輝是典型布局一二線城市的房企，2020年上半年，旭輝銷售金額884.4億元，同比增長33%。其中長三角銷售總額貢獻率為51.5%，一線及二線城市的合同銷售金額貢獻率為72.9%，三線城市占余下的27.1%。早在2016年，旭輝就有意識加大一二線城市布局比重，尤其是2017年，旭輝在長三角地區(qū)鎖定大量的可銷售貨源，當年上半年有97%的合同銷售收入來源于其深耕的一二線城市。

房企對長三角的布局，也能見到房地產調控的痕跡。

第二梯隊的融信，今年中期業(yè)績并不理想，營收與利潤結轉均出現(xiàn)下跌，應收跌21%，利潤大跌50%。利潤反映了其城市戰(zhàn)略的布局。回看融信的2018年、2019年，其在杭州拿下的高價地開始銷售，彼時正值杭州樓市進入限價周期，大幅壓縮了融信這批地塊的利潤。為了減緩明年的負債壓力，融信今年上半年計提了4.8億元的減值。

融信在2016年2-7月，豪擲139億元在杭州拿下8幅地塊，到2017年，融信再次以125.4億元拿下5幅地塊。重點布局杭州，讓該公司這兩年面臨營收與利潤結轉的瓶頸；2018年，融信在杭州的貨值超過1500億，占總土儲25%左右。到2019年下半年，杭州樓市進入“雙限”，融信在2016年、2017年拿的高價地去化放緩。

隨后融信調整布局，開始加大長三角其他城市的比重，并關注內地舊城改造機會；2020年，融信接連在上海拿下了2.5幅土地。

盡管全國房地產調控已超過10年，3年一個小周期的房地產行業(yè)也經歷著相似的曲線，如果房企踏錯節(jié)奏，時代的塵埃就會落在個人身上。

過往的調控側重于供應端與需求端調整，最近的“三道紅線”則對房企在融資端收緊，在正式實施前的空當期內，房企為了規(guī)避風險，減緩明年直面“三道紅線”正式實施的壓力，已經主動做出調整。比如，陽光城中報顯示，公司有息負債為1121.61億元，非銀融資占比較2019年末的24.94%下降至22.19%。

城市調控是輪動的，房企拿地軌跡也隨之改變。比如南京、蘇州，房企爭相加入搶地，如今，南京限價政策下，不少高價地出現(xiàn)“捂盤惜售”的現(xiàn)象，早于兩年前，某央企高管在業(yè)績會上就坦承，公司有全國布局，因此在南京的一兩個項目虧損，還是可以承受的。

50家典型房企2019年庫存占比情況，有超過一半的房企明顯上升，并且就庫存壓力較高的10家房企而言，其已竣工存貨占比均高過20%，房企去化壓力不容忽視。長三角城市中，截至今年7月，杭州庫存有427萬平方米，同比上漲了91%，增幅高于南京和蘇州，但庫存比南京621萬平方米與蘇州的677萬平方米不算高。只是，“雙限”導致房企在杭州并不能賺取過高毛利，只能犧牲利潤換取流量。

焦點里的長三角樓市