新冠疫情下需求延后 部分房企資金鏈承壓

春節(jié)前，恒大集團(tuán)的一紙內(nèi)部通知廣為流傳，恒大要求，員工春節(jié)放假18天，直至元宵節(jié)（2月8日）后上班。這一做法羨煞同行。

受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，2月2日，恒大員工又收到了通知，假期延長(zhǎng)至2月16日，共25天。集團(tuán)上千個(gè)項(xiàng)目、售樓處在2月20日前不得開(kāi)工、開(kāi)業(yè)。

不只是恒大，目前，主流房企基本都關(guān)閉了售樓處，過(guò)去一周產(chǎn)生的銷(xiāo)售額微乎其微。

春節(jié)本是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的淡季，但因疫情影響，2020年春節(jié)期間，房地產(chǎn)銷(xiāo)售仿佛被冰凍了。多個(gè)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，冰凍期將可能持續(xù)至2月底，乃至3月。房企期盼的開(kāi)年“小陽(yáng)春”或許就此泡湯。在武漢“封城”、全國(guó)人民“居家抗疫”的巨大環(huán)境變化面前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也遭受了前所未有的壓力。

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)的年銷(xiāo)售額已達(dá)16萬(wàn)億元，相比2003年的不足8000億元翻了20倍。同時(shí)，兩個(gè)時(shí)期相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段也完全不同。因此，本次疫情對(duì)地產(chǎn)所產(chǎn)生的影響，也遠(yuǎn)非2003年非典疫情可比。

小陽(yáng)春幾乎無(wú)可期待

作為全國(guó)銷(xiāo)售規(guī)模第三大的開(kāi)發(fā)商，恒大集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)工作幾乎全部暫停。

春節(jié)前，恒大在天津、合肥等地的多個(gè)新盤(pán)剛剛開(kāi)售，原本可以搭一波“返鄉(xiāng)置業(yè)”潮，現(xiàn)今卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)了。除了假期延長(zhǎng)，停工、關(guān)閉售樓處，公司原定于2月9日至12日召開(kāi)的年度工作會(huì)議等各項(xiàng)會(huì)議，全部取消。

從城市來(lái)看，疫情最嚴(yán)重的武漢，樓市已然停擺。根據(jù)武漢市房管局信息，1月11日至1月17日期間，武漢共計(jì)新增12張預(yù)售證，其中共有8個(gè)住宅項(xiàng)目。

1月，恒大在武漢的文化旅游城火熱開(kāi)盤(pán)，吸引了不少目光；碧桂園在武漢市新洲區(qū)以及東湖高新區(qū)也有新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，是期間預(yù)售項(xiàng)目最多的房企之一。但隨著疫情的發(fā)展，到1月25日前后，武漢多個(gè)售樓處關(guān)閉，何時(shí)再開(kāi)放銷(xiāo)售沒(méi)有具體的時(shí)間。除武漢外，全國(guó)其他上百個(gè)城市情形也大致如此。

易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至1月末，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額5097.05億，較去年同期下降近12%。

億翰智庫(kù)首席分析師張化東指出，1月部分房企銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)，也多是去年12月銷(xiāo)售中未確認(rèn)的部分。2019年1月，TOP10房企的銷(xiāo)售門(mén)檻是120億，今年同期只有110億。與去年相比，TOP20的銷(xiāo)售規(guī)模也有所下滑。

不過(guò)，疫情是從1月下旬開(kāi)始暴發(fā)，從開(kāi)發(fā)商關(guān)閉售樓處的時(shí)間來(lái)看，2月甚至整個(gè)一季度受到的影響將會(huì)更大。按照這一周期，年初的“小陽(yáng)春”行情恐怕要落空了。

“目前肯定是抗擊疫情為主，而不是抓銷(xiāo)售。”廣東一家大型房企人士說(shuō)。

三四線(xiàn)城市原本期待的“反行情季”也戛然而止。據(jù)58同城、安居客發(fā)布的《返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》，今年春節(jié)期間，52.7%的人有回到家鄉(xiāng)及周邊城市置業(yè)的意向，返鄉(xiāng)置業(yè)是歲末樓市的焦點(diǎn)。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，過(guò)往三四線(xiàn)城市返鄉(xiāng)置業(yè)在全年銷(xiāo)售中的占比不會(huì)低于20%，甚至能到25%，每年的時(shí)間窗口期只有一兩次，今年錯(cuò)過(guò)了就沒(méi)有了。因售樓處普遍關(guān)閉，二線(xiàn)城市受到的影響也會(huì)比較大。相比之下，一線(xiàn)城市返鄉(xiāng)置業(yè)的基數(shù)較低，受到的沖擊會(huì)比較小。

作為應(yīng)對(duì)，開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)啟了線(xiàn)上售樓處，比如萬(wàn)科佛山公司在年前就啟動(dòng)了線(xiàn)上售房；綠地、龍光等房企也開(kāi)設(shè)了線(xiàn)上視頻、VR看房。

張化東認(rèn)為，網(wǎng)上售樓處不是一個(gè)體系性的產(chǎn)物，不能完全替代傳統(tǒng)的售樓處。它沒(méi)有獨(dú)立流量的來(lái)源，只是一個(gè)在線(xiàn)看房平臺(tái)，很難推進(jìn)實(shí)質(zhì)的購(gòu)房行為。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，網(wǎng)上售樓效果不大，頂多是可以積累一部分客戶(hù)資源；而且在當(dāng)前疫情下，人們似乎也無(wú)心買(mǎi)房。

需求會(huì)延后不會(huì)消失

疫情突如其來(lái)，開(kāi)發(fā)商倉(cāng)促應(yīng)對(duì)，停工停售，今年的樓市將如何走？

參照2003年非典后的情形，一些研究機(jī)構(gòu)給出了相對(duì)樂(lè)觀的看法。華泰證券就表示，2020年疫情爆發(fā)于1月-2月的傳統(tǒng)淡季，房地產(chǎn)需求只會(huì)延后不會(huì)消失，短期有影響但全年影響有限。

海通證券分析師涂力磊則相對(duì)謹(jǐn)慎。他指出，2003年非典疫情最嚴(yán)重的2月-4月期間，商品房銷(xiāo)售面積當(dāng)月值出現(xiàn)全年低點(diǎn)，但隨著疫情得到控制，各個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)觸底回升，并最終平穩(wěn)向上。參考2003年，涂力磊認(rèn)為，此次疫情對(duì)房地產(chǎn)的影響還有待觀察。

考慮到本次疫情面積遠(yuǎn)較2003年更廣，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2、3月份的銷(xiāo)售將下降50%以上。

張化東認(rèn)為，無(wú)論是從行業(yè)環(huán)境、行業(yè)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模等方面，2003年和現(xiàn)在都有極大不同。彼時(shí)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售體量尚不足8000億，而今已達(dá)到16萬(wàn)億。2003年，房地產(chǎn)業(yè)被定位為支柱產(chǎn)業(yè)，前景廣闊，如今市場(chǎng)早已走過(guò)“黃金時(shí)代”。

據(jù)悉，不少房企目前已經(jīng)盤(pán)點(diǎn)了手頭的現(xiàn)金、庫(kù)存和全年計(jì)劃，目的是評(píng)估在疫情的沖擊下，能否實(shí)現(xiàn)原定的供貨節(jié)奏和完成全年銷(xiāo)售計(jì)劃，同時(shí)保持現(xiàn)金流的平衡。

“最近幾天，多數(shù)房企可能已經(jīng)完成了這一動(dòng)作。雖然未來(lái)疫情的平緩能夠預(yù)見(jiàn)，但是我們溝通下來(lái)房企還是有一定壓力的。”張化東在2月2日的一個(gè)電話(huà)會(huì)議上透露。

事實(shí)上，在本次疫情前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了改變，除深圳外，全國(guó)大部分城市出現(xiàn)了降價(jià)促銷(xiāo)。2019年，一些開(kāi)發(fā)商用盡銷(xiāo)售手段，去化也不盡如人意，壓力巨大。

其中，部分開(kāi)發(fā)商已出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題。2019年末，世茂高調(diào)與福晟“戰(zhàn)略合作”，其實(shí)是輸血于后者。

招商證券認(rèn)為，此次疫情后，“造血”能力強(qiáng)的房企如萬(wàn)科、保利、金地等，大概率會(huì)勝出，既增收又增利。而靠周期彈性賺賬面錢(qián)的模式，或面臨被動(dòng)或主動(dòng)縮表的壓力。