上海二手房隱秘的角落：成交冰點下的“附加協議”

段子成真。

此前上海中介業務員朋友圈曾流傳一個段子：“房子內的名畫一起打包售出（‘名畫’僅僅是隨手涂鴉）”；如今，“名畫”竟然被寫進房屋買賣合同中附加的“補充協議”，只不過大多是以“裝修補償款”或者“車位買賣”的名目。

補充協議中的金額在幾十萬到幾百萬不等，一般而言這筆資金需要買家在簽署房屋買賣合同之后，過戶之前交付。這樣的協議也是作為附加文件放進合同里的。

21世紀經濟報道記者走訪市中心到郊區多家中介，發現上海二手房調控政策連續出臺之后，二手房成交瞬間跌入冰點，市場流動性堪憂。與此同時，“補充協議”作為解決“核驗價”出臺之后的差價補充協議，被大小中介廣泛推廣，但也有少數頭部中介沒有過于強調這一協議，建議買家稍微等一等“細則”出臺。

上海二手房“補充協議”浮出水面，與過往的“陰陽合同”顯然不是一回事。這是中介人員為了促成交易的一個手段，也導致成交急速下滑。

中介門店業務員對21世紀經濟報道記者透露，7月底以來，門店成交僅有一兩套，甚至零套。價格方面有松動的也僅是一兩套，不少房東看到市場行情如此快速下行干脆也就不賣了。

綜合鏈家地產、中原地產的數據顯示，上海7月二手房成交2.4萬套不到，相比6月份的2.8萬套已明顯下跌，而且7-9月是二手房成交的傳統淡季。但如此冷淡的開場，2021年上海“金九銀十”前的這一淡季顯然超出了眾多從業人員的預期。

原因很簡單。7月9日，上海針對二手房市場突發新規，要求在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗，從7月19日起，所有未通過核驗的房源一律做下架處理；8月6日起，上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度（簡稱“三價就低”）。

今年上半年，上海二手房市場經歷了量價齊升，背后的推手則是巨量的市場資金流動規模。如今，二手房流量沖頂之后，或許要面臨過山車般的行情了。

二手房掛牌量減少20%以上

“目前房東放出來的80%的二手房價格都是高于核驗價的。”中介門店工作人員反映，核驗價出來之后，今年內網房源明顯少了很多，至少20%，比如一個小區常態有10套房子在賣，但是現在也就五六套在掛牌。

當下二手房市場中的買賣雙方還必須面臨的一個境況是：貸款審批周期與交易周期的延長。目前每一筆房貸的審批需要一兩個月，過去只需要半個月；貸款下來之后，銀行放款給房東，需要6個月。如若加上簽合同需要半個月到1個月，整個房產交易周期就要八九個月了。

上半年的上海二手房房價已經歷過一波漲幅。上半年，市區二手房漲幅10%-15%，但外環外的二手房漲幅卻有20%。以嘉定為例，有三個動遷小區，這批動遷戶拿著動遷補償款買房，資金流向嘉定、寶山、松江，這三個區域的二手房成交量大漲。也正因此，有中介人士認為，下半年會有一個二手房購買的窗口期。

二手房成交量上漲，銀行放貸額度也會相應上調，限貸調控在所難免，導致貸款政策周期拉長。隨著調控接踵而來，二手房目前已進入調整期。不止上海，北京、深圳也已出臺過二手房指導價政策，杭州、南京購房社保年限上調等。

“附加協議”浮出水面

上海自核驗價出臺意味著什么？將房子掛牌之前，房東需要拿著產證、戶口本先去核驗，然后政府給出一個核驗價格，今后基本上是按照這個價格來交易。比如一套房子核驗價是400萬，但是房東要賣500萬，買家也只能按照400萬的總價去申請貸款。換言之，買家需要多給100萬的首付。交易瞬間放緩，甚至很多門店大半個月來零成交。中山公園某中介門店工作人員反饋，中山公園板塊自7月23日以來還沒有成交過一單。

一家頭部中介在上海外環外的門店員工反映，月初剛剛成交一套中信泰富裙樓的房子，總價535萬，核驗價4.7萬元/平方米，房東售價5.5萬元/平方米，多出的價格部分由買家以現金形式給房東。

“三價就低”的貸款新政出臺之后，有的中介怕買家資金不足，產生買賣糾紛，還暫停了遞交合同，讓買家稍微再等等政策走向再說。

“上個月底到這個月，目前我們這邊暫時沒有二手房成交。”一名中介門店員工表示，“三價就低”政策還是比較嚴的，但是也有對策。比如在補充協議里寫清楚，房東家里有一個東西，字畫或者其他奢侈品，這個東西包含在房價里一起賣給買家；或者一個價值8萬的車位賣出30萬的價格。當然，字畫或者車位是以現金形式交易的。

“我們公司對客戶會說以‘裝修補償款’補給房東核驗價之外的差價，就是說這個協議一定要寫在網簽合同里面。”一名中介門店業務員說，比如一套房子的總價是500萬，但是政府給的核驗價格是400萬，就得按照400萬來交易，而銀行貸款額度則按照“合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價”三個價格中最低的價格來審批貸款。多出來的100萬，據中介業務員透露，可以分兩種方式支付，第一種方式是以現金的形式給到房東，但由于銀行有監管機制，買家也不能直接打錢給房東，只能通過購買車位或者房子里的貴重物品、裝修款等方式變通。而對于買家關于“等正規流程那部分交易完了以后，再把剩下的差價打給房東”這一說法，中介業務員予以否定，指出房東出于防范風險考慮不會答應買家在成交之后打款。

據了解，相關部門也不去查“補充協議”。而這樣的“補充協議”與以前的“陰陽合同”顯然大不一樣。以前的“陰陽合同”是從買家“便利”角度出發，為了多貸點款把房屋交易總價做高；或者為了避稅把總價做低。如今的“補充協議”按照“核驗價、涉稅評估價、銀行評估價”這三個價格取最低的一個價格去交易，這對于剛需買家來說，影響比較大。

一名中介人士指出，“（裝修）補償協議是三價取低之后才出來的”。

首套房首付50%以上

“說白了，核驗價是打壓房東的價格，跟買家是沒關系的，但是房東要賣的價格是市場價格，實際影響的是買家。”前述中介門店業務員補充道，補充協議是買家與中介、房東協商好，加進購房合同的，“房管局是不給你加的，需要你自己跟中介、跟房東協商好去加”。“首套房基本要準備五成的資金，二套房要準備八成的資金。”

今年貸款政策趨嚴。一個背景是，上半年上海新房的銷售額遠超去年同期的銷售額，由此可見，一手房銀行按揭額度增長也非常快。鏈家數據顯示，今年上半年全市新房成交套數同比增長59%。一旦二手房的按揭額度也增長，對于銀行而言，房貸壓力也隨之增長。二手房貸放款周期被拉長也就不難理解了。加上上海剛剛提高了房貸利率，不少二手房買家開始持觀望態度。

此外，7、8月份，新房的發售量因為疫情原因減少。9月份的上海，或迎來43個新盤開盤。

這就是為什么上海二手房市場最近的資金流動性減弱了。但業內人士不認為上海房價會大跌，僅僅是市場不好的時候，買家可以談談價。“去年春節都是全款不貸款的客戶。”

8月16日，大寧核心區域成交一套小三房，同比上月同一戶型降了70多萬。中介門店工作人員再三確認買家能否按照涉稅評估價的65%申請貸款，才讓雙方繼續交易。對此，業內人士指出，上海二手房的政策影響或許比其他城市深遠，只要貸款不松動，市場將震蕩下行至2018-2019年的水平。