杭州熱錢涌向類住宅項目 監(jiān)管提示7大風險點“狙擊”投資資金

9月29日，杭州住保房管局官網(wǎng)發(fā)布購房風險提示，提醒廣大購房者應在購買商品房時謹防七個“凡是”，并公布舉報電話。

杭州住保房管局清楚地指出購房者應注意的7大風險點：凡是開發(fā)企業(yè)未取得預售證收取購房款的就是風險；凡是開發(fā)企業(yè)要求購房款打入非監(jiān)管賬戶的就是風險；凡是開發(fā)企業(yè)提供的監(jiān)管銀行與監(jiān)管賬戶與預售公示或網(wǎng)簽合同約定不一致的就是風險；凡是開發(fā)企業(yè)以提供購房優(yōu)惠為名誘惑簽訂線下合同的就是風險；凡是開發(fā)企業(yè)采取售后包租方式銷售未竣工商品房的就是風險；凡是開發(fā)企業(yè)承諾商業(yè)辦公項目可以改為類住宅用于居住的就是風險；凡是開發(fā)企業(yè)承諾商業(yè)辦公項目可以燃氣入戶的就是風險。

杭州住保房管局表示，接下來，市區(qū)兩級住保房管部門將積極落實宣傳，督促開發(fā)企業(yè)在售樓部放置風險提示標牌，在商品房搖號報名平臺中增加購房重大風險提示功能，保障購房者合法權益。

杭州此舉針對的是商辦項目，尤其是類住宅性質的商業(yè)大平層項目。這與近期杭州商業(yè)大平層交易火爆有關。知情人士透露，最近幾個月，杭州市區(qū)內的類住宅性質的商辦大平層項目，價格漲幅達到30%-40%，比如西湖區(qū)某項目，由上半年的2萬多元/平方米，短短幾個月時間漲到了現(xiàn)在的3萬多元/平方米。

一二手房價差導致不少資金涌入一手房市場，但新政以來，不少投資資金被擠出杭州樓市，而二手房最近跌幅也比較明顯，投資資金“謹慎入場”。加上受限購限貸政策與銀行利率調控的影響，杭州入市門檻抬升了不少。資金開始瞄上不限購不限貸的商辦性質的類住宅項目。

“原先有一些滯銷的商辦項目，中介也借機拿出來推銷。”一名長租公寓投資者告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，近期中介推銷公寓產品的理由就是，這是一種可以作為資產配置的投資形式。

與最近杭州市場表現(xiàn)出來的吸金能力一樣，類住宅項目隱藏的風險同樣引發(fā)了政府相關部門的高度關注。

今年上半年杭州300平方米以上的商業(yè)大平層成交約750套，去年全年成交599套，交易量是去年一整年的1.25倍。-IC photo

樓市下行，資金轉向

杭州第三方機構數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州300平方米以上的商業(yè)大平層成交約750套，去年全年成交599套，交易量是去年一整年的1.25倍。

杭州一手樓市搖號中簽率越來越小，且不限購的區(qū)域只有臨安，而臨安距離杭州市中心45公里以上。那些手持貨幣，有需要在市區(qū)地段居住的人群，便將目光投向了市區(qū)的公寓產品上。據(jù)業(yè)內人士透露，杭州目前在售類住宅產品大約有一半是現(xiàn)房或者準現(xiàn)房，對于那些對地段有要求又缺乏房票的消費者來說，如果買精裝的公寓可以拎包入住的話，可以節(jié)省不少時間成本。

今年7月份以來，杭州二手房成交量大幅縮減；截至9月28日，杭州二手房成交量不足3401套，創(chuàng)年內新低，這也是自今年4月以來成交量不斷下探。杭州8月5日出臺樓市新政之后，此前狂漲30%-40%的二手房價也開始回落，加上稅費、銀行放款周期拉長等影響，二手房市場逐漸下行。

資金開始轉戰(zhàn)商業(yè)大平層或公寓。實際上，近兩年來，網(wǎng)紅經(jīng)濟的崛起與外來熱錢的蜂擁，導致杭州的商業(yè)大平層供不應求。高達幾千萬一套的商業(yè)大平層同樣引發(fā)爭搶。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月杭州300平方米以上商業(yè)大平層共成交601套，累計成交面積26.4萬平方米，累計成交金額近60億元，套均成交價1030萬元。反觀去年的杭州，300平方米以上商業(yè)大平層成交總量661套。換言之，今年5個月的成交量就已接近去年九成。

好找房數(shù)據(jù)顯示，8月份，杭州市區(qū)二手房簽約套數(shù)TOP10中，類住宅項目占了一半。

杭州目前商辦公寓的市場行情，讓不少業(yè)內人士想起了2016年的上海，彼時上海商辦類住宅項目同樣被資金蜂擁購買。2017年初，經(jīng)歷資金瘋狂涌入公寓市場之后，上海明確規(guī)定商辦公寓暫停銷售。杭州的投資資金路徑與上海極為相似。

杭州住保管理局此時發(fā)布購房風險提示，與熱錢盲目流入公寓以及公寓爆發(fā)的問題有較高關聯(lián)度。值得關注的是，風險提示中“凡是開發(fā)企業(yè)采取售后包租或變相售后包租方式銷售未竣工商品房的就是風險”這一條，重申售后返租風險。這一風險在類住宅市場并非新鮮事。

據(jù)錢江晚報報道，位于申花板塊的綜合體藍鉆天成，幾年前以返租方式銷售商鋪和車位，但目前不少業(yè)主表示已多月未收到租金。

董先生在2019年6月，經(jīng)中介介紹購買前述項目一間10.72平方米左右的商鋪，花了19.28萬元。“當時承諾了非常優(yōu)厚的租金返還，但去年拖欠了2個月的租金，今年以來也有1個月租金未支付。現(xiàn)在不要說投資了，能把本金拿回來就不錯了。”

董先生出示的合同在違約責任中明確：若甲方在所購商鋪委托經(jīng)營期間未能獲取約定的每月收益租金連續(xù)或累計達三個月以上，擔保方在第四個月必須無條件按照合同價格回購該商鋪，并向甲方補齊之前未支付的收益租金。

董先生多次催討，得到的回復均是：“沒錢支付租金了。”

2018年，藍鉆天成以建設商鋪和地下車庫需要資金為由，分別以機械車位17萬元/個，地面車位27萬元/個、商鋪19萬元/個的價格銷售給投資人，并承諾相應的返租租金。按照當時售樓部打出的廣告，一個17萬元的車位20年后的總回報率可以達到365%。

但截至目前，已經(jīng)有上百人未收到3個月及以上的租金。該項目的運營商——杭州哲元商業(yè)經(jīng)營管理有限公司是藍鉆天成委托經(jīng)營的第三方公司，目前深陷多宗拖欠租金相關訴訟案里。

杭州另一爛尾樓港龍城也有類似情況，該項目商鋪曾以分割產權的方式，做了售后返租，也向業(yè)主承諾過高額的回報。但此后因資金鏈斷裂，返租租金無法兌現(xiàn)。

實際上，各地消費者“踩坑”商辦項目的不少，這些項目承諾返租、回購，最后爆發(fā)各種問題。也有一些自住的客戶買了商辦改的公寓之后，發(fā)現(xiàn)原先合同上寫著通燃氣的，收房的時候卻只能用電。

杭州此次明確商業(yè)大平層不得接入燃氣管道，對不少在售商辦項目影響較大，甚至引發(fā)客戶退房。不止于此，杭州已針對商住大平層開展安全隱患綜合整治。那些已交付的商業(yè)大平層項目，后期也可能因為監(jiān)管升級而喪失開發(fā)商先前承諾的一些居住功能。

調控收緊

類住宅性質的商辦項目風險如此之大。從杭州住保房管局發(fā)布購房風險提示可見，政府正在削弱商業(yè)大平層所謂的投資價值。有房企人士對21世紀經(jīng)濟報道透露，有的商業(yè)大平層項目跟燃氣公司的合同都已經(jīng)簽掉了，但還是被叫停，無法兌現(xiàn)通燃氣的承諾，引發(fā)客戶退房潮，加劇了房企回款風險。

政府收緊調控，除了熱錢瘋狂涌入之外，還有關鍵的目的是打擊項目違規(guī)操作。據(jù)了解，那些打著“精裝類住宅”標簽的商業(yè)大平層，項目土地出讓大多明確規(guī)定“不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房”。

早在2012年1月，杭州就曾出臺《關于進一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃設計與管理的實施意見》，要求非住宅類項目的衛(wèi)生間要按每層集中設置。這曾一度使得杭州小面積的酒店式公寓幾乎絕跡。

2018年4月24日，杭州市規(guī)劃局再次發(fā)布《關于擬出讓商業(yè)商務用地規(guī)劃條件增加類住宅限制要求的函》，文件明確“對杭州市區(qū)（含十區(qū)）范圍內擬出讓的商業(yè)商務地塊，增加類住宅的限制要求”。

在該函發(fā)布至今，除了個別規(guī)劃條件明確允許建設酒店式公寓等類住宅的地塊，杭州十區(qū)范圍內出讓的商業(yè)商務地塊，規(guī)劃條件中均明確寫明“不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產權分割單元不小于300平方米”。這正是300平方米以上商業(yè)大平層的由來。此后，盡管小面積酒店式公寓不再新批，但300平方米及以上酒店式公寓卻有遍地開花之勢。

目前，杭州在售的300平方米級大平層項目就已超過45個，此外還有大量待入市的項目。這幾年的商業(yè)項目，大多被打造成具有居住功能的大平層公寓。不限購的商業(yè)大平層成了無房票人士的首選，同時商業(yè)大平層不限價，相比“高地價、限房價”的住宅樓盤而言，品質上更勝一籌，因此也更能滿足一部分高端改善客群對高品質居住的需求。對開發(fā)商而言，大平層類住宅產品的利潤空間也比寫字樓大得多。

值得一提的是，不久前，杭州喊停了市區(qū)商墅的建設。據(jù)杭州市規(guī)劃和自然資源局流出的《內部事務通知單》顯示，以后杭州住宅小區(qū)內，底商只能和住宅齊排，只能做沿街商鋪，不能再規(guī)劃成獨棟商墅，從而變相拉高貨值，新規(guī)覆蓋杭州十區(qū)。

業(yè)內人士指出，這將牽涉不少原先規(guī)劃了“商墅”的項目重新調整方案。在首批重新調整“商墅”規(guī)劃的項目中，融信有兩個項目，其中一個是與濱江合作開發(fā)的。

前述業(yè)內人士指出，隨著商墅、商業(yè)大平層這些利潤突破口被堵死，杭州開發(fā)商后續(xù)在杭州市場的利潤可能要經(jīng)受更嚴峻考驗，杭州土地市場的降溫也在第二次集中供地中初露端倪。