八成房企銷售額超去年同期 有房企單城“藏貨”超百億

房企前11月成績單已出。綜合第三方機構克而瑞研究中心與億翰智庫的數據來看，超過80%房企累計1-11月的銷售業績超過去年同期；有超過60%的房企完成或接近全年銷售目標。

一個事實是，11月上海新房市場嚴重供不應求，二手房成交量創4年來新高。疫情過后，國內華東地區樓市率先走出回暖行情，緊接著華南地區的深圳及其周邊東莞等地也出現了房價大幅上漲。

全國市場層面來看，有漲有跌。受政策影響，北京11月房價環比下降了2.06%。11月也有28個城市房價環比下降，其中濟南環比下降幅度最大，達到7.49%，廊坊和三亞的下降幅度也都超過了4%。

對于房企來說，加快完成全年目標，或有助于后續更進一步的投資拿地，尤其是在三道紅線下，此類資金回籠快的房企將更加有機會。

6成房企或提前完成全年目標

11月，TOP100房企單月操盤銷售金額環比增長5.1%，同比增速自8月的高位逐月回落至21.4%。截至11月末，已有超6成房企接近完成全年目標，部分房企完成率低于85%。業內人士反映，考慮到目前市場整體的下行壓力猶存、去化率承壓，12月房企仍然是加緊推貨、加強營銷以沖刺全年業績目標。

以上海為例，房多多數據顯示，上海12月7日房價均價5.6萬元/平方米，環比上漲137元/平方米，同比上漲4568元/平方米。最近一周，上海批出了13張預售證。

從企業業績表現來看，2020年11月，TOP100房企中有超7成企業實現單月業績同比提升。截至11月末，已有近8成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。具體來看，本月央企銷售發力，保利、中海、華潤、招商表現較為突出，單月業績規模同比提升顯著。其中，招商、中海的單月業績同比增幅分別達到63%和52.4%。

從房企目標完成情況來看，截至11月末在年內設定了業績目標的部分規模房企中，超6成房企的目標完成率達到90%以上。

不過，中小房企完成全年目標有一定壓力。嚴躍進也指出，由于布局戰略的不同，導致有的房企銷售目標完成略弱于其他房企。比如重倉環京市場的榮盛發展自然會影響其銷售。

四季度以來，房企雖然加大供應和營銷力度，但目前市場整體的去化壓力仍然較大，12月仍需加緊供貨、加速去化、沖刺全年目標。年底長三角城市這一波推盤小高潮，得益于房企供貨節奏后移，同時也令房企總體業績規模實現同比增長。但由于調控政策控制推盤節奏，目前市場實際的去化率水平承壓，百強房企單月同比增速自8月以來持續回落。對于距離全面目標尚有一定距離的房企來說，12月份仍需加緊供貨、加速去化。

大房企存貨風險上升

2020年房企現金回籠順暢的背后，是調控亦步亦趨，導致房企供貨節奏受限，房企存貨壓力也在上升。這一現象值得關注。

業內人士指出，受相關政策“控盤”，雖然短期內可以控制房價變化，也會導致剛需買家“買不到”的情況，與此同時，房企手中庫存積壓。

一名上市房企人士表示，各個熱點城市的房價上漲壓力一直存在，甚至影響到了企業正常的市場運營。對于開發高端樓盤、早年拿地價格低現在開發出不少“網紅盤”的企業來說，調控可謂喜憂參半。其舉例稱，本來該公司能在某城市交出更厲害的成績單，但目前尚有百億貨值庫存待去化。

放到宏觀層面來看，綜合第三方機構和媒體報道，2020年上半年，上市房企存貨總規模為14.3萬億元，這一數字在2019年底為13.99萬億，同比增長17.1%，增速較去年下降3.4個百分點。

2020年上半年，房企存貨占總資產的比例達到48.6%，較去年同期上升了3.4個百分點。存貨占比過高，會影響房企現金流與利潤。面對業界對房企利潤率的拷問，頭部房企接下來要面對的重要課題，還將包括如何積極去化與調整資產結構。

從1-11月的銷售情況來看，多家房企其實已經相繼完成了年度目標，如恒大、金茂、濱江等，但一些房企同比來看，全年目標尚存壓力。造成這一局面的因素，主要是在年初的疫情及“三道紅線”影響下，不同房企間采取的營銷策略存在差異，而導致銷售目標完成情況存在不同。此外，隨著市場發展趨勢的變化，今年初多家房企主動下調銷售目標，也是影響銷售目標達成情況的因素之一。

克而瑞研究中心近期調研情況顯示， 9、10月中部地區三線城市房地產市場曾短暫回暖，返鄉置業需求進場，但成交占比明顯不及往年。11月以來市場全面轉冷，購房者觀望情緒愈加濃重，普遍預期房價將轉跌，那些房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。