北京商鋪中高端項目租金上漲理所應當嗎？

　　2010年前五個月，消費者信心增強和消費者價格指數(shù)上漲帶動社會消費品零售總額同比增長15.8%，達到人民幣2,405億元。由于商品價格和房價持續(xù)上漲，五月份消費者價格指數(shù)漲到102.5。

　　北京市政府宣布從七月一日起最低工資增長至每月人民幣960元，比2008年經(jīng)濟危機時增長了20%。這與北京近期寬松的貨幣政策相結(jié)合，預期將緩解北京市約100,000名依靠最低工資生活的家庭因通貨膨脹帶來的壓力。

　　第一太平發(fā)布的最新統(tǒng)計資料顯示，第二季度有7個中高端項目進入市場，增加了454,000平方米的零售面積。盡管購物中心是近來開發(fā)商青睞的業(yè)態(tài)，上一季度新放量的7個項目中仍有4個是百貨商店。它們包括天虹百貨(國展分店)，西單商場(十里堡分店)，時尚新世界百貨和華聯(lián)購物中心(公益西橋分店)。

　　由于競爭加劇，一些百貨商場通過實行營銷策略來吸引消費者。時尚新世界百貨公司全部采用男性一線營業(yè)員服務(wù)顧客，以都市白領(lǐng)女性為主要目標客群，銷售時尚潮流品牌。

　　其他三個項目均為購物中心，共有近324,000平方米的建筑面積。嘉茂購物中心.翠微路是位于公主墳的住宅項目新華聯(lián)國際的商業(yè)部分。它于2008年被新加坡房地產(chǎn)投資信托凱德商用購買，開發(fā)成為服務(wù)于周邊居民的中端社區(qū)購物中心。

　　總面積達230,000平方米的朝陽大悅城于第二季度開業(yè)。北京的首個大悅城項目—西單大悅城的成功運營，使得朝陽大悅城(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)在開業(yè)時便取得90%的入住率，Jusco百貨公司和其超市是主力店。

　　財富購物中心是本季度唯一一個位于CBD黃金區(qū)域的項目，其定位于服務(wù)居住在周邊高端公寓的居民和在周邊寫字樓工作的人員。

　　租金及入住情況

　　第二季度購物中心的首層租金增長了0.4%，達到每平方米每月人民幣735.9元。由于零售商仍然急于在主要商圈簽約，第二季度王府井、東直門和中關(guān)村的首層租金分別增長了13.0%，3.6%和4.0%。

　　盡管供給量激增，全市購物中心的入住率仍增長了1.1個百分點至86.9%，由于去年入市的項目運營有所改善，東直門、中關(guān)村和崇文門的入住率分別增長了1.0%，1.3%和5.0%。朝陽大悅城的良好表現(xiàn)預示零售商對此區(qū)域仍然有很高興趣。

　　零售商擴張

　　隨著零售市場的升溫，2010年零售商活動增長明顯。

　　第二季度時尚品牌加速擴張計劃。

　　為了促進其國際市場占有率，Gap宣布計劃在朝陽大悅城(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)開設(shè)其在中國的首家店鋪，并在北京APM開設(shè)另一家。{page_break}

　　Levi Strauss & Co打算在中國成立一個特別定位于中國市場的新品牌。并計劃2010年底前在中國開設(shè)將近20家店鋪，到2015年共要增加到1,000家。

　　American Eagle Outfitters Inc計劃在2011年初在中國開設(shè)店鋪。最初三家商鋪將分別位于香港，北京和上海。

　　英國的時尚零售商Topshop計劃于2011年在中國開設(shè)其第一家商鋪。

　　生活家居零售商也在積極擴張：

　　特力屋在時尚新世界百貨公司開設(shè)了其在北京的第七家店鋪，也是首家位于百貨公司的店鋪。

　　4月份Harbor House在藍色港灣國際商區(qū)開設(shè)了一家400平方米的新店，是其在北京的第三家店，另外還將在金融街的金融街購物中心開設(shè)第四家。

　　第二季度咖啡行業(yè)經(jīng)歷了震蕩：

　　Charlie Brown Café關(guān)閉了其位于中關(guān)村津樂匯和新光天地的店鋪，其中中關(guān)村店由Star Fate取代。

　　Ciao’s Coffee把其在東方廣場(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、LG雙子座大廈(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)和秀水街的運營轉(zhuǎn)讓給WAYNE’S Coffee。Wayne’sCoffee已設(shè)定在十年內(nèi)在中國開設(shè)超過200家店鋪的遠大目標。

　　市場展望

　　下半年，北京市場預計會有140萬平方米中高端的供給增量。在這些新的供給量如期完成的情況下，再加上上半年已經(jīng)進入市場的676,000平方米的供給，市場共會有超過200萬平方米的新供給量。這是自2008年110萬平方米的供應高峰以來北京市場供給量的最大增幅。

　　其中三個項目將會定位在高端市場，分別為：都匯天地，三里屯Village(北區(qū))，國貿(mào)商城三期。零售商已經(jīng)表現(xiàn)出了強烈的興趣，Burberry和Gucci已經(jīng)在都匯天地開設(shè)店鋪，Louis Vuitton和Hermes將在新光天地開設(shè)店鋪，而Hugo Boss和Celine目前正在尋找合適的地點開設(shè)旗艦店。{page_break}

　　百貨公司和快速時尚品牌也在積極地為其零售商店尋找新的地點。老佛爺百貨和中央百貨已在尋求擴張，而快速時尚零售商Zara、Uniqlo和Me & City正在開設(shè)大面積的旗艦店。

　　盡管未來六個月內(nèi)預期會有大量的新供給進入市場，來自國際和國內(nèi)零售商的強勁需求將會保證下半年入住率和租金維持在健康的水平。

　　市場展望

　　下半年，北京市場預計會有140萬平方米中高端的供給增量。在這些新的供給量如期完成的情況下，再加上上半年已經(jīng)進入市場的676,000平方米的供給，市場共會有超過200萬平方米的新供給量。這是自2008年110萬平方米的供應高峰以來北京市場供給量的最大增幅。

　　其中三個項目將會定位在高端市場，分別為：都匯天地，三里屯Village(北區(qū))，國貿(mào)商城三期。零售商已經(jīng)表現(xiàn)出了強烈的興趣，Burberry和Gucci已經(jīng)在都匯天地開設(shè)店鋪，Louis Vuitton和Hermes將在新光天地開設(shè)店鋪，而Hugo Boss和Celine目前正在尋找合適的地點開設(shè)旗艦店。

　　百貨公司和快速時尚品牌也在積極地為其零售商店尋找新的地點。老佛爺百貨和中央百貨已在尋求擴張，而快速時尚零售商Zara、Uniqlo和Me & City正在開設(shè)大面積的旗艦店。

　　盡管未來六個月內(nèi)預期會有大量的新供給進入市場，來自國際和國內(nèi)零售商的強勁需求將會保證下半年入住率和租金維持在健康的水平。