主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)土地增值稅的核算

　　主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售以及商品房預(yù)售等不同情況。

　　1.現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。

　　在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，應(yīng)在房款收訖、房地產(chǎn)已經(jīng)移交使用、發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時(shí)，確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“經(jīng)營收入”或“營業(yè)收入”等賬戶;同時(shí)計(jì)算應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”、“營業(yè)稅金及附加”、“營業(yè)稅金”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。考試大伴你同行

　　例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售一幢寫字樓，取得轉(zhuǎn)讓收入8000萬元(城建稅稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%，印花稅稅率0.5‰)。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出如下：取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為800萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本為22007萬元;該公司因同時(shí)建造其他商品房，不能按該寫字樓計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息支出。該公司所在地政府確定的費(fèi)用扣除比例為10%。該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算如下：

　　(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為8000萬元。

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額為800萬元

　　②房地產(chǎn)的開發(fā)成本為2200萬元

　　③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(8002200)×10%=300(萬元)

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：8000×5%×(17%3%)=440(萬元)

　　⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為：(8002200)×20%=600(萬元)

　　⑥扣除項(xiàng)目金額為：8002200300440600=4340(萬元)

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：8000-4340=3660(萬元)

　　(4)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為：3660÷4340×100%≈84.33%

　　(5)應(yīng)納土地增值稅額為：3660×40%-4340×5%=1247(萬元)

　　則該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓的會(huì)計(jì)處理如下：

　　(1)確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)：

　　借：銀行存款80000000

　　貸：經(jīng)營收入80000000

　　(2)計(jì)提應(yīng)繳土地增值稅時(shí)：

　　借：經(jīng)營稅金及附加12470000

　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅12470000

　　在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，采用賒銷、分期收款方式銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)按合同規(guī)定的收款時(shí)間確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)，分次結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“經(jīng)營收入”或“營業(yè)收入”等賬戶;同時(shí)計(jì)算應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”、“營業(yè)稅金及附加”、“營業(yè)稅金”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。

　　2.商品房預(yù)售業(yè)務(wù)。

　　在商品房預(yù)售情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購房款時(shí)，借記“銀行存款”賬戶，貸記“預(yù)收賬款”賬戶;按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶;待該商品房交付使用后，開出發(fā)票結(jié)算賬單交給買主時(shí)，確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)，借記“預(yù)收賬款”賬戶，貸記“經(jīng)營收入”或“營業(yè)收入”等賬戶;同時(shí)計(jì)算應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”、“營業(yè)稅金及附加”、“營業(yè)稅金”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，企業(yè)收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅”賬戶，補(bǔ)繳的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄。

　　例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造商品住宅樓一批，在工程未全部竣工結(jié)算前已預(yù)售一批商品房，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅150萬元。工程全部竣工結(jié)算后，該批商品住宅全部轉(zhuǎn)讓收入共計(jì)3500萬元，核定的扣除項(xiàng)目金額為2000萬元，則其應(yīng)繳土地增值稅、應(yīng)補(bǔ)繳(或退回)稅款以及會(huì)計(jì)處理如下：

　　(1)房地產(chǎn)未全部竣工辦理結(jié)算前，預(yù)繳土地增值稅時(shí)：

　　借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅1500000

　　貸：銀行存款1500000

　　(2)工程竣工結(jié)算后，計(jì)提應(yīng)繳土地增值稅時(shí)：

　　增值額=3500-2000=1500(萬元)

　　增值率=15002000×100%=75%

　　應(yīng)納稅額=1500×40-2000×5%=500(萬元)

　　借：經(jīng)營稅金及附加5000000

　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅5000000

　　(3)補(bǔ)繳土地增值稅時(shí)：

　　應(yīng)補(bǔ)稅款=500-150=350(萬元)

　　借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅3500000

　　貸：銀行存款3500000