什么是房地產(chǎn)成本管理

　　房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，成本管理——是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。

　　【成本估算】

　　它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)、資源需求、資源單價(jià)、活動(dòng)歷時(shí)估算、帳目表。

　　資源需求：就是資源計(jì)劃編制的輸出，包括人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對(duì)應(yīng)。

　　資源單價(jià)：就是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需各種資源的當(dāng)?shù)貑挝粌r(jià)格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報(bào)告XX萬(wàn)元/個(gè)，等。

　　活動(dòng)歷時(shí)估算：完成一項(xiàng)可交付成果需要有哪些活動(dòng)，每項(xiàng)活動(dòng)歷時(shí)是多長(zhǎng)。要專門(mén)按可交付成果進(jìn)行活動(dòng)定義、活動(dòng)排序、活動(dòng)歷時(shí)估算。

　　帳目表：對(duì)帳目成本進(jìn)行分類(如人工、日常用品、材料)監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。它基于開(kāi)發(fā)商的會(huì)計(jì)科目表。

　　有了上述基本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段，分別使用不同的方法進(jìn)行估算。如項(xiàng)目在可行性研究階段，則采用類似估算法;在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法;在施工圖階段則采用字下而上估算法。由于估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時(shí)間耗費(fèi)。這根據(jù)工程進(jìn)展的需要所決定。

　　根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出成本管理計(jì)劃、詳細(xì)依據(jù)、成本估算.

　　成本管理計(jì)劃：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從可行性階段的→項(xiàng)目策劃定位→規(guī)劃方案設(shè)計(jì)→施工圖設(shè)計(jì)→項(xiàng)目建設(shè)→項(xiàng)目驗(yàn)收等幾個(gè)階段，其項(xiàng)目定義是一個(gè)漸進(jìn)明細(xì)的過(guò)程，因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)成本也是不斷接近實(shí)際成本的過(guò)程，成本管理計(jì)劃就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目的各個(gè)生命周期管理成本的變化。

　　詳細(xì)依據(jù)：在作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目估算時(shí)所用的假設(shè)和假定，假設(shè)和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)常寫(xiě)的編制說(shuō)明或編制依據(jù)。

　　成本估算：完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目諸活動(dòng)需要資源可能成本的定量估算。隨著項(xiàng)目定義的不斷明細(xì)、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資源價(jià)格的變化，其估算是一個(gè)動(dòng)態(tài)的。

　　【成本預(yù)算】

　　成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。

　　成本估算：前面已作介紹。

　　工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果，這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，不論估算還是預(yù)算，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果的本質(zhì)是一致的，并不因?yàn)轫?xiàng)目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，這種情況屢屢發(fā)生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開(kāi)發(fā)，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng)格高檔別墅，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí)又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。本人并不認(rèn)為這種不斷改變可交付成果是一種進(jìn)步，實(shí)際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開(kāi)發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開(kāi)發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無(wú)數(shù)。像這種不斷變換項(xiàng)目可交付成果，成本就無(wú)法預(yù)算。

　　項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制出來(lái)的進(jìn)度計(jì)劃安排。

　　根據(jù)上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計(jì)算機(jī)模型等工具和技術(shù)編制成本預(yù)算。

　　成本預(yù)算：就是將成本估算分配在各項(xiàng)工作上，它同時(shí)與進(jìn)度計(jì)劃相匹配，從而形成形成成本基準(zhǔn)計(jì)劃。成本基準(zhǔn)計(jì)劃通過(guò)一定的程序批準(zhǔn)，如有變更必須通過(guò)成本變更控制系統(tǒng)進(jìn)行間歇式的變更。這就保證了成本基準(zhǔn)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。以此基準(zhǔn)計(jì)劃對(duì)后來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中的實(shí)際成本和計(jì)劃成本進(jìn)行比較，從而可以檢測(cè)項(xiàng)目的成本績(jī)效和進(jìn)度績(jī)效。

　　【成本控制】

　　它的輸入是：成本基準(zhǔn)計(jì)劃、績(jī)效報(bào)告、變更申請(qǐng)、成本管理計(jì)劃。

　　績(jī)效報(bào)告：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，隨時(shí)掌握的實(shí)際情況而編寫(xiě)的狀態(tài)報(bào)告、進(jìn)度報(bào)告和發(fā)展趨勢(shì)。

　　變更申請(qǐng)：導(dǎo)致項(xiàng)目成本變化的因素很多，開(kāi)發(fā)范圍發(fā)生變更(增大或縮小)，必須引起成本的變化;時(shí)間的巨大調(diào)整，會(huì)引起成本的變化;項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故會(huì)引起成本的變化;關(guān)鍵人員調(diào)整會(huì)引起成本變化等。這些成本變化必須通過(guò)一定程序?qū)?xiàng)目估算和項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。成本的變化必須通過(guò)書(shū)面形式來(lái)完成。

　　對(duì)上述引起成本變化，首先必須通過(guò)一定的程序?qū)ψ兏暾?qǐng)進(jìn)行處理，核實(shí)變更的合理性，核實(shí)的過(guò)程就是績(jī)效測(cè)量。測(cè)量結(jié)果確實(shí)需要變更，那么還要重新補(bǔ)充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計(jì)算或用計(jì)算機(jī)輔助工具。

　　經(jīng)過(guò)上述過(guò)程，我們會(huì)得出修訂后的成本估算和更新的預(yù)算。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，根據(jù)已花費(fèi)的實(shí)際成本，根據(jù)項(xiàng)目的績(jī)效報(bào)告，可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完工估算。

　　在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)發(fā)生成本變更的原因要深入分析，不能被動(dòng)的變更成本，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和企業(yè)本身的財(cái)務(wù)狀況，要主動(dòng)的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進(jìn)度、成本、質(zhì)量的三者關(guān)系。