淺談房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)的影響

　　下半年以來(lái)，政府高層的不斷表態(tài)，讓公眾對(duì)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍的預(yù)期升溫。另?yè)?jù)報(bào)道，相關(guān)部門的第二輪房產(chǎn)稅技術(shù)培訓(xùn)也即將組織舉行。這些消息均表明，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍有望邁出實(shí)質(zhì)性步伐。

　　“房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)圍跡象愈發(fā)明顯。輿論與技術(shù)兩個(gè)環(huán)節(jié)齊手抓，成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)率先突破的兩大內(nèi)容。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示，從輿論角度看，國(guó)家在房產(chǎn)稅試點(diǎn)上，持“謹(jǐn)慎、試探性突圍”的態(tài)度。通過(guò)試探市場(chǎng)反應(yīng)而獲知市場(chǎng)評(píng)價(jià)，并進(jìn)而完善下一步試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。而從技術(shù)角度看，目前關(guān)于房產(chǎn)稅征收等技術(shù)工作正逐步展開(kāi)。加上上海與重慶的試點(diǎn)，技術(shù)力量已逐漸成熟。

　　小編預(yù)計(jì)，未來(lái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍將呈現(xiàn)兩大特征。首先，試點(diǎn)將以典型城市為主，以小范圍的示范性試驗(yàn)為特點(diǎn);其次，典型的一二線城市將成為試點(diǎn)對(duì)象，進(jìn)而各個(gè)省會(huì)城市也有可能率先納入試點(diǎn)范圍。

　　對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)稅承載了很多期待，就技術(shù)環(huán)節(jié)看還依賴于房產(chǎn)信息公開(kāi)以及全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，更關(guān)鍵的環(huán)節(jié)在于突破既得利益者的阻撓。去年以來(lái)“房姐”、“房叔”等事件曝出后，某些地區(qū)加緊了對(duì)房屋信息查詢的規(guī)范，嚴(yán)禁以人查房，從這些苗頭來(lái)看，房產(chǎn)信息公開(kāi)的推進(jìn)不會(huì)一帆風(fēng)順。

　　房產(chǎn)稅作為關(guān)注的焦點(diǎn)，一個(gè)是如何擴(kuò)圍，另一個(gè)則是要不要對(duì)存量征收的問(wèn)題。試點(diǎn)中上海只對(duì)增量征收，重慶盡管把部分存量也納入征收范圍，但是稅率和力度都顯“溫柔”。眾所周知，由于土地供應(yīng)存在剛性制約，房?jī)r(jià)走高實(shí)際上是一種資源配置的不平衡，是對(duì)中低收入人群居住需求的擠出。在調(diào)控博弈進(jìn)入新階段后，必須在盤活存量上做文章，才能從根本上解決住房資源配置不平衡的問(wèn)題，才能在有限的土地上實(shí)現(xiàn)對(duì)居住需求最大限度的覆蓋。

　　同時(shí)，由于長(zhǎng)期積弊，單靠行政高壓等外力已難以促使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，必須從根本上實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)功能以及運(yùn)行機(jī)制的轉(zhuǎn)型。而在住房保有端引入稅負(fù)約束后，就形成了基于經(jīng)濟(jì)利益調(diào)整的市場(chǎng)化和法制化機(jī)制，從而消除市場(chǎng)的投機(jī)氛圍，促使大量空置房涌進(jìn)市場(chǎng)。據(jù)披露，“房姐”在北京擁有41套住房，共計(jì)9666平米，買不起房的人們對(duì)此不勝唏噓，也從另一個(gè)角度表明了樓市里的空置率云遮霧繞。這部分存量資源如果能夠有效使用，勢(shì)必會(huì)在很大程度上緩解住房供應(yīng)的壓力。{page_break}

　　因此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的意義在于，作為樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，房產(chǎn)稅試點(diǎn)一改過(guò)去行政打壓的色彩，體現(xiàn)了未來(lái)樓市調(diào)控的新方向。房產(chǎn)稅基于稅收調(diào)節(jié)收入的基本功能，將有效打擊投機(jī)力量、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，從而改變目前樓市各參與主體的利益分配格局。另外，房產(chǎn)稅的推出，有利于改善目前地方財(cái)政收支結(jié)構(gòu)，改變過(guò)去靠賣地謀生的政府財(cái)政收支結(jié)構(gòu)，對(duì)于深化財(cái)稅改革、打造地方稅體系和優(yōu)化居民收入分配、財(cái)產(chǎn)配置都會(huì)產(chǎn)生正面效應(yīng)。一些地方政府急迫需要這種稅種的引入，從而達(dá)到開(kāi)源節(jié)流等目的。

　　如果住房保有環(huán)節(jié)缺乏稅負(fù)，那么一些地方就只能去土地批租環(huán)節(jié)尋找土地財(cái)政，助長(zhǎng)了70年產(chǎn)權(quán)土地出讓金一次性收完的心態(tài)。因此，土地交易中就出現(xiàn)了目標(biāo)和行為的短期化，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控形成了嚴(yán)重掣肘，而且寅吃卯糧式的土地財(cái)政也不可持續(xù)。而有了房產(chǎn)稅后，既可以充實(shí)地方財(cái)源，又能促使地方政府為了獲得新的稅基，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化投資環(huán)境，對(duì)轉(zhuǎn)變政府職能也有著積極意義。

　　有人建議，在將來(lái)確定了新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)體系后，房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)同步推開(kāi)。因?yàn)樵诔擎?zhèn)化概念下，一些地方出現(xiàn)了一味追逐土地增值和“造城運(yùn)動(dòng)”的傾向，背后原因無(wú)疑來(lái)自土地財(cái)政以及地方債務(wù)等壓力。而新型城鎮(zhèn)化實(shí)質(zhì)上是一個(gè)系統(tǒng)工程，在戶籍制度、土地管理乃至地方稅制等方面，都應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的配套措施。房產(chǎn)稅同時(shí)涉及到房地產(chǎn)調(diào)控和稅制改革兩個(gè)范疇，有著進(jìn)一步推開(kāi)試點(diǎn)的必要。

　　上海和重慶試點(diǎn)已經(jīng)取得初步經(jīng)驗(yàn)，而且市場(chǎng)對(duì)進(jìn)一步擴(kuò)圍已經(jīng)有了預(yù)期，這意味著，試點(diǎn)擴(kuò)圍后的負(fù)面效應(yīng)將會(huì)小很多，也能夠達(dá)到預(yù)期的效果。