房產(chǎn)信托之路被堵開發(fā)商向員工借錢

　　近段時間，一則名為“銀監(jiān)會對多家大型信托公司進行窗口指導，要求停發(fā)房地產(chǎn)信托”的消息，讓原本就已經(jīng)繃得很緊的房地產(chǎn)資金鏈，面臨雪上加霜的狀況。業(yè)內(nèi)人士表示，一旦銀行嚴格執(zhí)行，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推介銷售的重要渠道將被堵住，那么，開發(fā)商的又一座“資金城池”將會丟失。

　　與此同時，關于綠城集團與平安信托合作推出的一款基金信托產(chǎn)品，因為一度盛傳其保底年化收益率有25%，也在業(yè)界鬧得沸沸揚揚。許多人開始擔憂這家本地房地產(chǎn)大佬的資金狀況。

　　很顯然，房地產(chǎn)信托遭到嚴控，只是當下房地產(chǎn)融資渠道被牢牢卡死的一個局部，重重調(diào)控之下，開發(fā)商想要生存下來，融資渠道如何拓展，是極為關鍵的破局之道。

　　重要融資渠道被堵

　　平安信托和綠城中國聯(lián)袂打造的這個產(chǎn)品，名叫“平安財富安城1號”房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品，該基金的發(fā)行起始日為6月23日，7月22日已發(fā)行終止，投資期限24個月，信托狀態(tài)為不在售。平安信托以股權投資方式參與綠城溫州龍灣項目，預計年化收益率高達25%。而25%這個數(shù)字，無疑是最受市場關注的一點。

　　一時間，關于“開發(fā)商非常缺錢”、“嚴控房價大背景下，開發(fā)商哪來這么多利潤，屬于豪賭行為”等評論甚囂塵上。在杭州，關于綠城資金鏈吃緊的評論一時四起。

　　對此，綠城中國常務副董事長兼執(zhí)行主席壽柏年出來辟謠，表示這并非綠城缺錢，市場上傳言的保本年化收益率25%并不是事實。因為“安城1號”是股權投資基金，而并非傳統(tǒng)的固定收益類信托產(chǎn)品，其收益率高低完全取決于市場情況。25%的年化收益率只是根據(jù)溫州龍灣項目進行的預測收益率，最終受益還要根據(jù)市場實際情況而定。

　　盡管如此，綠城在調(diào)控下，想要擺脫資金的掣肘，降低開發(fā)風險，一心做好產(chǎn)品的意圖已經(jīng)非常明顯。雖然25%的收益并不是保本的，但既然管理方有這么一個估算，加上綠城的產(chǎn)品營造能力和品牌優(yōu)勢，還是會有不少人進場。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在市場上的大受歡迎，也顯示出開發(fā)商與市場資金這種一拍即合的契合度。

　　根據(jù)信托行業(yè)協(xié)會發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年一季度的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額為2351.29億元，在全部資金信托業(yè)務中的占比是10.64%。而2011年上半年，房地產(chǎn)信托更是經(jīng)歷了一輪罕見的快速成長，尤其是在二季度一舉跨過6000億元大關，增長之快令人震驚。信托行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額是4868.88億元，在全部資金信托業(yè)務中的占比是15.58%。到了二季度，房地產(chǎn)資金信托的余額已達6051.90億元，占比高達16.91%。

　　融資成本越來越高

　　四大行紛紛叫停房地產(chǎn)信托，而一些高收益率房地產(chǎn)信托更是遭到圍追堵截，種種跡象表明，開發(fā)商的融資渠道已經(jīng)日益變小。

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務理事王偉業(yè)表示，經(jīng)過一連串提高存款準備金率的舉動，銀根收得很緊，即使是開發(fā)貸款，也已經(jīng)基本上停貸，開發(fā)商資金鏈肯定成問題。即使是一些實力雄厚的央企，今年也紛紛收縮了戰(zhàn)線，以保證資金鏈安全，更何況一些資金狀況本來就不太好的中小企業(yè)。

　　但他同時表示，一旦房地產(chǎn)信托這條路被卡死，房產(chǎn)公司和證券機構還是有可能推出新的產(chǎn)品，以擦邊球、產(chǎn)品結(jié)構調(diào)整等方式，規(guī)避銀監(jiān)會提出的風險。他認為，目前市場上的資金還是挺多的，并且無處可去，所以很多資金還是想流向房地產(chǎn)行業(yè)。但無論以何種方式進入，開發(fā)商的融資成本將不可避免地提高。

　　據(jù)渣打銀行調(diào)研報告表示，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率是8.8%，通過這一渠道融資，目前已經(jīng)越來越艱難。而信托公司和其他融資機構的利率在10%和30%之間，平均為17.5%，是銀行利率的一倍左右。

　　而王偉業(yè)認為，開發(fā)商融資成本有可能更高。到了沒辦法的時候，很多開發(fā)商甚至可能向地下錢莊借錢，那里的利率至少每年在50%—60%以上。他說，目前很多公司可能還想不到這個，因為日子還沒有難過成這樣，畢竟向地下錢莊借錢風險很大，而在目前這樣的狀況下，銷售想要實現(xiàn)這樣的利潤，幾乎不可能。

　　房企向員工借資金

　　另一方面，開發(fā)商以各種方式向員工募集資金，也十分普遍。

　　杭州某房企因下屬項目公司開發(fā)建設的需要，通過浦發(fā)銀行信托，向員工進行階段性融資。據(jù)了解，融資起點額為100萬元，不設上限，貸款期限為2年，年收益率12%，期滿一次性還本付息。而隨著樓市行情日趨低迷，有越來越多的公司開始向員工借錢。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示：“第一，員工對公司是最了解的，也比較有信任度；第二，員工有閑錢，公司向外部融資也要給相同水平的利息，肥水不流外人田，也算是種福利。”

　　“現(xiàn)在給的收益也越來越高了，年收益率在12%的已經(jīng)不算高，很多都是15%、18%，甚至是20%。”一位知情人士透露，其所在房企向員工募集資金，并不是以公司的名義，而是以老板個人的名義簽訂借款合同，100萬元起，年收益率18%。僅內(nèi)部員工就募集資金約2億元以上。而這種年收益率比較高的多為一些資金鏈比較緊張的中小型房企。

　　而據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，在靠建筑、房產(chǎn)發(fā)家比較密集的東陽，現(xiàn)在地下錢莊普遍的年利率起碼都在15%以上，而一些年利率在50%以上的則被認為風險太高，一般的資金反而不敢流入，覺得安全性不夠。

　　降價破解資金困局

　　目前整體樓市低迷，買房人觀望的態(tài)勢很難改變。中小房企因為開發(fā)投資規(guī)模不大，可能會邊走邊看。這類企業(yè)會有兩種選擇，一是做加法：把產(chǎn)品的附加值做高，拖延時間獲得緩沖。第二種是做減法：這類企業(yè)資金鏈本來就很緊張，又看不到希望，精裝房改毛坯，直接低價沖量趕緊賣掉，或者干脆調(diào)轉(zhuǎn)船頭，尋找其他出路，甚至離開房地產(chǎn)行業(yè)。

　　銀行缺錢，開發(fā)商缺錢，買房人缺錢的三缺局面已經(jīng)形成。資金鏈是開發(fā)商最重要的生命線，對于開發(fā)商而言，調(diào)控深入將迫使其犧牲利潤空間來獲得生存空間。而下半年房價難以堅挺的看法也更為普遍。個別樓盤特別是品牌樓盤的降價會帶來整個市場的多米諾骨牌效應，樓市走向會隨之改變。

　　穩(wěn)健的貨幣政策使房地產(chǎn)業(yè)的資金流入減少。不過信托融資所帶來的高額利息，使得企業(yè)壓力增大，部分開發(fā)商承認資金鏈趨緊。對開發(fā)商而言，目前資金鏈緊張是普遍存在的問題。對開發(fā)企業(yè)來說，緩解資金壓力，最根本的方法當然是賣房子。在房子不好賣的大環(huán)境下，最有效的方法當然是降價。因此一些開發(fā)商很有可能以促銷方式獲取資金以緩解壓力。因為與其承受15%以上的高利息成本重壓，不如放棄部分利潤去拼銷售來得更直接。