成都零售業新“玩法”應對高租金

　　城市核心商圈近幾年商鋪租金年年飆升，已造成北京等地一些品牌商集體撤離，不斷攀高的商鋪租金正在改變傳統的零售商業格局。

　　近日，WOWO(中國)便利在短短不到1個月內，先后在成都購買航天大廈一樓商鋪、人民南路四段“首座”店鋪。

　　近年來，成都不少零售商為規避高租金帶來的壓力，紛紛轉租為買，傳統零售企業開始走向“零售+地產”戰略性轉型發展路。四川省連鎖商業協會會長冉立春在接受天府早報記者專訪時表示，當下單一的固定租金模式已經不再適應競爭激烈的零售業市場，不少零售企業開始轉型自持物業或者與地產商聯營合作。

　　現狀

　　高租金下商鋪

　　“賠本賺吆喝”

　　近年來，在宏觀經濟增長乏力的背景下，商業網點租金本應下降，但市場卻反其道而行之。商鋪租金以超過市場經濟增長的平均水平上升。以春熙路商圈為代表，其租金在近年成逐年上漲的趨勢。四川省連鎖商業協會日前發布的《2013年成都連鎖商業發展報告》顯示，相對于10年前，春熙路商鋪租金上漲了約10倍。在高租金壓力下，那些曾經在春熙路上紅極一時的李寧、安踏等運動品牌店以及來自德國的世界五百強企業貝塔斯曼書店都不堪重負，黯然撤離。《2013年成都連鎖商業發展報告》顯示，目前，成都市中心商圈，包括春熙路、鹽市口、紅照壁、騾馬市板塊，其商業街物業商鋪租金最高，首層租金平均約為4000元/月·平方米;百貨物業居其次，首層租金約2000元/月·平方米。與排名第二的新南天地商圈購物中心首層租金相比，整整高了10倍。

　　春熙路商圈的租金飆升，品牌店來了又去，但實際上春熙路步行街中的商鋪空置和轉讓卻鮮有出現。還是有很多品牌商家愿意花高價進駐，這又是為什么呢?

　　對此，冉立春解釋道，“舉個例子來說，WOWO在第一城旁邊有個店面，那個店租金高得嚇人，據我所知那個店鋪也一直處于虧損狀態。但在春熙路步行街租個廣告牌，一年也要100多萬。這樣算下來，在春熙路開店就等于放一個活的廣告牌，更多的是賠本賣吆喝，賺的是提升品牌價值。”

　　解決方案1

　　自持物業

　　零售商轉租為買

　　采取“零售+地產”

　　WOWO(中國)便利先后在成都購買航天大廈一樓商鋪、人民南路四段“首座”店鋪。

　　紅旗連鎖董事長曹世如去年表示，紅旗連鎖購買的商鋪店面已占公司所有經營店面的10%以上

　　租金價格水漲船高，使得以輕物業資產運營的零售企業壓力逐漸增大。業內預計，商業地產在未來幾年內仍將處于高速發展期，租金價格上漲的問題還將持續制約零售企業的發展。在這種壓力之下，近年來，不少有資金實力的零售商也開始試水自持物業，采取“零售+地產”的戰略轉型。

　　WOWO(中國)便利近期先后在成都購買航天大廈一樓商鋪、人民南路四段“首座”店鋪。

　　紅旗連鎖董事長曹世如去年就公開表示，紅旗連鎖購買的商鋪店面已占公司所有經營店面的10%以上;而蘇寧也早在2010年就宣布斥資3億元買下位于春熙商圈總面積約1.6萬平方米的正熙國際大廈1—6層，打造西南地區最大的第四代3C+旗艦店。“零售+地產”的擴張模式，在成都頻頻上演。正常來說，租金是商業經營能力的體現，經營得好，租金就相應提高。“但在目前的市場中并不是這樣，租金成了地產開發商投資的一種回收方式。開發商在沒有經營以前就把租金設定好了，以高價租給零售商，讓零售商帶著巨大成本壓力去經營，這明顯就出現問題了。”冉立春表示，“在租金上漲已經超過了商業正常經營能力時，轉租為買也可能成為一種趨勢，就算將來我經營得不好，我的物業還可以升值。”

　　對于現下零售業自持物業的趨勢，業界也出現反對聲音：自持物業需要有龐大的資本支撐，如果遇到泡沫經濟破裂，很容易造成資金鏈斷裂。首地大峽谷購物中心副總經理李綱此前表示，歐美、日本等國外的零售企業，包括百貨店、超市、購物中心等在擴張時，絕大部分都是采取租賃形式。他們的考慮是，“我是做商業的，不是做地產的，”所以要用輕資產的模式去運營，這樣可以加大它的資金循環和周轉。

　　解決方案2

　　聯營合作

　　零售商、地產商結成利益共同體

　　銷售額提成方式繳納租金，麥當勞一般向房東繳納營業額的7%—9%

　　外資零售企業如家樂福、沃爾瑪的租賃則是“租金+提成”的模式

　　傳統單一的固定租金模式目前對零售商的壓力越來越大。面對日漸高漲的商鋪租金，除了自建物業之外，地產商和零售商的合作方式也成為一種選擇。

　　“采用‘聯營合作’這種合作方式，一則能夠平抑高租金給零售商帶來的壓力，同時房地產商也能享受到商圈培育成熟后的未來利益。”據冉立春介紹，“聯營合作”在成都市場上一般表現為零售商和地產商達成“銷售額提成”或“保底租金+提成”的租賃方式。“像我所了解的外資餐飲連鎖企業，麥當勞、星巴克等一般都采用銷售額提成方式繳納租金。麥當勞一般向房東繳納營業額的7%—9%。而外資零售企業如家樂福、沃爾瑪的租賃則是‘租金+提成’的模式。”據了解，“固定租金+提成模式”在發達國家零售業中已經非常普遍。