大量房企快速消失 降價(jià)或?qū)⑹?012主旋律

　　對(duì)于房企而言，2012年將并不好過(guò)。在剛剛過(guò)去的2011年，隨著中央嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)調(diào)控樓市，量?jī)r(jià)齊跌成為樓市主基調(diào)，一批房企通過(guò)各種方式快速消失、倒閉。而隨著政策的持續(xù)從緊，庫(kù)存日益增加和資金日漸緊張，房企危機(jī)正逐漸加重。在優(yōu)勝劣汰的生存法則逼迫下，市場(chǎng)將迎來(lái)更大一輪的調(diào)整。

　　正在快速消失的房企

　　2011年12月19日，北京市住建委發(fā)文稱(chēng)，北京東方時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司等473家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)，有效期屆滿(mǎn)后未依法申請(qǐng)延續(xù)或工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照已注銷(xiāo)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已注銷(xiāo)上述企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

　　對(duì)此，北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這意味著這473家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將不能在北京市進(jìn)一步從事開(kāi)發(fā)。一定程度上，這473家公司今后將在京城樓市消失。

　　從整體數(shù)字上估算，可以發(fā)現(xiàn)這一波房企消失潮將會(huì)持續(xù)進(jìn)行，甚至?xí)尸F(xiàn)加劇勢(shì)頭。據(jù)上述北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前北京市房地產(chǎn)資質(zhì)有效期內(nèi)的企業(yè)大數(shù)是3000家左右。而來(lái)自北京市國(guó)土部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，最近幾年來(lái)，北京市每年公開(kāi)出讓的經(jīng)營(yíng)性土地的平均供應(yīng)規(guī)模不足200宗，而且今后經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)規(guī)模越來(lái)越難以超過(guò)200宗。假如以5年時(shí)間來(lái)計(jì)算，即便有1000家房企可以獲得土地，原先擁有土地的房企5年內(nèi)也應(yīng)該開(kāi)發(fā)完畢，那么這就意味著過(guò)五年后有將近2000家房企無(wú)法獲得新的土地，而且每年市場(chǎng)都會(huì)有新的進(jìn)入者，那么這2000家房企的出路或許也是消失。

　　房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1375家。相比2010年同期，房企數(shù)量減少了200余家。

　　被注銷(xiāo)開(kāi)發(fā)資質(zhì)可以很明顯地判斷房企的生死去留，但很多時(shí)候，盡管房企仍然具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，甚至是項(xiàng)目仍然在運(yùn)轉(zhuǎn)，其背后的主人已經(jīng)更改了。如保利地產(chǎn)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式收購(gòu)北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊;近日上海地產(chǎn)界圍繞上海證大外灘地王也是糾葛不斷;杭州綠城則不斷通過(guò)賣(mài)項(xiàng)目的方式甩包袱。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部不完全統(tǒng)計(jì)，2011年上市房企中，股權(quán)出讓共183宗，相比去年增加72宗，增長(zhǎng)65%。在當(dāng)前房企資金充實(shí)度大大降低而存貨積壓的情況下，明年房企的股權(quán)并購(gòu)仍會(huì)繼續(xù)。

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　　政策左右樓市命脈?

　　以北京市場(chǎng)為例。據(jù)了解，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，土地少、地價(jià)高無(wú)疑決定了一些房企的去留。

　　但僅此并不能解釋的是，與去年注銷(xiāo)了185家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)相比，今年的注銷(xiāo)數(shù)量明顯大幅增長(zhǎng)。其次，記者從2011年北京注銷(xiāo)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的473家房企中發(fā)現(xiàn)，有些企業(yè)的注冊(cè)成立時(shí)間為2009年、2010年，但僅成立了一兩年就迅速注銷(xiāo)，另外有些房企成立了近20年，偏偏也選擇在2011年注銷(xiāo)。第三，不僅是一些小型房企注銷(xiāo)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，一些大型房企如北京世茂投資發(fā)展有限公司，也在這波被注銷(xiāo)的房企中。對(duì)此，北京世茂有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是因?yàn)樵摴疽验_(kāi)發(fā)完旗下項(xiàng)目。但分析人士指出，這并不排除世茂有看淡北京市場(chǎng)之意。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，房企注銷(xiāo)潮、并購(gòu)潮、退房潮等等，這些都是表象，背后是中國(guó)樓市環(huán)境發(fā)生了巨大變化，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，樓市暴利色彩正在逐漸褪色。一方面是投資投機(jī)性需求受到抑制，市場(chǎng)受到凍結(jié)和分流，銷(xiāo)售遇冷，庫(kù)存上升;另一方面是融資成本、拿地成本等提高，房企資金壓力巨大，現(xiàn)金為王漸成共識(shí)。

　　萬(wàn)科北京公司高管肖勁認(rèn)為，中國(guó)樓市說(shuō)到底是政策市，政策的變化帶來(lái)市場(chǎng)的變化，主要是限購(gòu)、限貸等政策對(duì)市場(chǎng)影響較大。

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　　降價(jià)將是2012年的主旋律?

　　從政策層面來(lái)看，2012年樓市調(diào)控仍持續(xù)釋放從嚴(yán)從緊的信號(hào)，一定時(shí)間內(nèi)調(diào)控不會(huì)松動(dòng)已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。

　　記者通過(guò)春節(jié)期間的走訪發(fā)現(xiàn)，從市場(chǎng)面來(lái)看，樓市仍然十分冷清，交易陷入停滯僵局。在多個(gè)售樓處及中介門(mén)店，記者普遍看到的是關(guān)店停業(yè)。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，1月16—22日北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為536套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量下跌了70.2%，與去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅網(wǎng)簽總量為785套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量下跌了30.2%，與去年同期相比下跌了86.5%。

　　世聯(lián)地產(chǎn)分析師認(rèn)為，房企間競(jìng)爭(zhēng)加劇乃至并購(gòu)加劇，成交下降，房?jī)r(jià)調(diào)整仍將是2012年的主旋律。中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心日前發(fā)布2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，綜合調(diào)控政策、市場(chǎng)供需等各項(xiàng)因素，2012年商品房?jī)r(jià)格將難以維持增長(zhǎng)趨勢(shì)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下行通道，預(yù)計(jì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格將同比下降5.3%左右。

　　但同時(shí)也有專(zhuān)業(yè)人士指出，由于開(kāi)發(fā)商無(wú)錢(qián)買(mǎi)地等，最終將迫使調(diào)控停止。

　　不過(guò)，應(yīng)該看到的是，一方面高房?jī)r(jià)確實(shí)不可持續(xù)，樓市過(guò)去一直是暴利行業(yè)，房?jī)r(jià)收入比較高，嚴(yán)重影響民生和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性;另外，通過(guò)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重新組合、產(chǎn)能的重新配置，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅有出路，而且將找到新的發(fā)展機(jī)遇。