央企試水保障房引發(fā)房地產(chǎn)調控走形擔憂

　　5月5日，在北京市亦莊中信新城保障房建設的施工現(xiàn)場，“春天行動”中央國家機關青年關愛農(nóng)民工活動如期舉行，日前該保障房建設項目已完成了首批678戶輪候家庭兩限房搖號，進入等待選房階段。

　　“在保障房建設領域，央企應當承擔更多責任和義務。”中信地產(chǎn)股份有限公司董事長李康當日表示。

　　近日，國務院國資委下發(fā)通知，這是自去年相關部門對78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企下達“退房令”后，首次明確要求中央企業(yè)“爭取多種途徑參與地方保障房建設”，以促進實現(xiàn)“住有所居”的目標。消息一出，便引發(fā)諸多關注。

　　央企頻頻“試水”保障房建設

　　上述國資委文件提出，各中央企業(yè)要進一步加大對保障性住房開發(fā)建設的投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設，發(fā)揮中央企業(yè)的骨干和帶頭作用。另據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，我國將在今后5年內新建3600萬套保障性住房。

　　“按照這個數(shù)字估算，5年間我國在保障性住房建設領域的投資總額大概在5萬億元。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長姜煒說。

　　事實上，近年來央企始終是保障性住房建設領域的“主力軍”：2010年，中冶曾新增保障性住房項目24個，總投資為257億元，總建筑面積564萬平方米；截至2010年底，中國建筑參與保障房建設的總規(guī)模達到了1155萬平方米；保利地產(chǎn)也計劃在2011年新增保障性住房項目5個以上。

　　國資委相關負責人曾對媒體表示，中央企業(yè)在保障房建設上已占到全國此類房源銷售總面積的13%。

　　“在這一領域，央企具有較強的綜合優(yōu)勢：能夠較好地整合資源，對土地進行整體規(guī)劃，保證建設質量，改善居住環(huán)境，推動區(qū)域經(jīng)濟有序發(fā)展。”李康說。

　　據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2011年我國保障房建設將達1000萬套。若要實現(xiàn)這一目標，所需費用大概在1.3萬億元到1.4萬億元之間，其中近三分之一的資金投入將由中央政府和省級政府及市縣政府通過多渠道籌集。

　　“可以看出，確保充裕的資金投入是落實這一目標的關鍵。央企投資保障房建設，對解決資金缺口是有利的。比如，中信地產(chǎn)就能夠依托中信集團內多元化金融平臺，采取信托、基金等多種融資方式滿足建設資金需求。”李康說。

　　李康認為，專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或大型央企，更具備在設計、施工、管理和品牌等方面的優(yōu)勢，不僅可以嚴控成本，還能把好質量關，為住戶建放心房。

　　姜煒分析，央企進入這一市場，確實能夠緩解政府“手頭緊”的局面，“這是一個共贏的過程。在當前信貸收緊、地方融資平臺清理與各地限購政策多管齊下的情形下，央企很可能在保障房市場中扮演更加重要的角色”。

　　如何在利潤和責任間平衡

　　當前，正值樓市調控關鍵時期。擁有土地和資金“雙優(yōu)勢”的央企將以何種姿態(tài)現(xiàn)身房地產(chǎn)市場，也引發(fā)了多方關注。

　　“這實際是一次考驗企業(yè)如何在利潤目標和社會責任間取舍的機會。參建保障性住房利潤如何，以及央企是否會借機‘拿地’是外界關注的焦點。”姜煒說。

　　目前業(yè)內對于保障性住房的利潤計算仍存在較大爭議。國都證券報告認為，保障性住房建設由于管理、施工、運作難度不大，回款有保證，毛利率一般在10%，是優(yōu)質訂單的重要組成部分。

　　但亦有觀點認為，10%的利潤是針對擁有“房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)”而言。對于絕大多數(shù)以投資身份入市的企業(yè)來說，每個獨立環(huán)節(jié)的利潤應該在2%~3%之間。

　　更有部分企業(yè)表示，保障性住房建設實現(xiàn)盈利“很困難”：中遠集團相關負責人就曾表示，該集團在之前參與的項目中，并未盈利；保利集團下屬的保利地產(chǎn)也曾表示，參建保障性住房“盈利較難”。

　　“參建企業(yè)的確會面臨如何把握經(jīng)濟利益的問題，也確實存在部分企業(yè)通過商品房盈利彌補保障性住房的損失。但我認為，這一部分房源雖然獲利較低，但同時風險也較小，總體而言能實現(xiàn)3%左右的利潤。”姜煒說。

　　以北京地區(qū)為例：5月4日，北京市國土局公布的今年第一批計劃供應地塊數(shù)據(jù)顯示，保障性住房供地量高達首批住宅用地的65%。這意味著保障性住房建設逐漸占據(jù)著更為重要的地位。

　　據(jù)了解，位于亦莊中信新城的保障房建設項目，也是該企業(yè)在北京地區(qū)保障性住房的首次嘗試。

　　“中信地產(chǎn)2007年曾在亦莊項目整體建設中，完成了36萬平方米回遷房的建設任務，當時安置了2800多戶居民。此次進行的建設項目將提供保障性住房1498套，截至4月初已經(jīng)完成其中8萬平方米的選房工作。”李康說。

　　“隨著政府和企業(yè)對這一領域日漸重視，還需要相關部門進行更多的制度探索，將企業(yè)的參與變成持續(xù)的力量。”姜煒表示。

　　監(jiān)管仍需更“給力”

　　國資委下發(fā)的通知中要求五類央企積極參與保障性住房建設，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)、勘察設計、工程建設、建材和礦區(qū)企業(yè)。由此引發(fā)公眾擔憂：該規(guī)定會否成為非房地產(chǎn)主業(yè)央企重回地產(chǎn)市場的“借口”，從而引發(fā)房地產(chǎn)調控走形？

　　對此，國資委規(guī)劃發(fā)展局副局長白英曾公開表示，參與保障房建設不會減緩非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出地產(chǎn)業(yè)務的步伐。除此之外，下半年國資委還將出臺文件，規(guī)范央企境外資產(chǎn)監(jiān)管。

　　“在這一領域，如何落實國家規(guī)范房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策、確保房源的戶型設計及工程質量、做好相關配套設施建設，仍需相關部門加大監(jiān)管力度。”姜煒說。

　　據(jù)了解，此次國資委表態(tài)已非常明確：地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結合起來。

　　政府工作報告和“十二五”規(guī)劃顯示，未來5年，我國土地供應量的50%～70%將用做保障性住房建設。今明兩年各建設1000萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。

　　國資委相關工作人員表示，隨著越來越多的房企加大保障性住房建設參與度，勢必會起到緩解房地產(chǎn)市場困境的作用，央企涉足這一領域也將成為大趨勢。

　　“面對如此巨大的市場，我們仍需進一步建立健全制度，從嚴限定適用對象。比如借鑒香港等地經(jīng)驗后，就不難看出，保障房的發(fā)展過程也是各項法規(guī)、制度建立和完善的過程。我認為可以制定不同層次保障房適用對象的經(jīng)濟收入和人均居住面積標準，確保將不同層次房源提供給不同條件的家庭。”李康說。