深圳樓市再領跌 四周下行超三成

　　可能并不代表深圳房價已經進入全面下跌階段，但樓市調控效果已經顯現

　　黃樹輝

　　一向被視為國內房價風向標的深圳樓市再度領跌全國，一手房成交均價在最近四周內環比累計下降超過三成。

　　但有業內人士認為，出現如此大比例的下降，與高價樓盤成交的減少有關。

　　因此，上述數據可能并不代表深圳房價已經進入全面下跌階段，除少數房地產企業進行降價促銷之外，目前多數開發商仍觀望不動。業內人士普遍認為，降價是大勢所趨，大規模的樓市降價潮可能在第四季度出現。

　　仍處降價初級階段

　　6月21日，世聯地產(27.39,-0.06,-0.22%)、中原地產以及中國指數研究院華南分院等多家機構同時發布的統計數據均顯示，今年第24周(6月14日至20日)深圳一手住宅成交量價齊跌。其中成交量為369套，環比下降30.1%;成交均價每平方米14752.41元，環比跌幅為12.5%。

　　這意味著深圳一手房均價已經連續四周出現持續下跌。綜合此前的成交數據，深圳一手房周成交均價從今年第20周(5月17日至23日)的每平方米21505元跌至上周的每平方米14753元，環比下跌已經累計達到31.4%。

　　實際上，從整體價格走勢來看，深圳一手房均價自樓市新政頒布的第17周(4月26日至5月2日)已經開始下跌。相比第17周的每平方米25846元的均價，第24周深圳一手房均價下降幅度已經達到42.9%。

　　世聯地產研究總監王海斌在接受《第一財經日報》采訪時認為，深圳一手房均價下跌跟統計當期的成交結構存在著直接關系，豪宅和大戶型成交量的逐漸減少導致深圳樓市整體均價不斷下行。深圳中原市場研究部總監王世界在接受本報采訪時也認為，單純從一手房均價的下跌來判斷市場整體走勢并沒有太多實質意義。

　　不過，王海斌認為，深圳房價下跌的根本原因還在于樓市政策調控效果顯現。

　　值得關注的是，目前深圳仍未出現開發商大規模降價的現象。

　　據王海斌介紹，從市場軌跡來看，樓市降價通常需要經歷六個階段，即從觀望和僵持，到局部促銷活動，再到新項目低價開盤，在第四個階段進入局部的全面促銷，之后再出現局部降價，最終形成全面降價。他認為，目前深圳樓市整體上仍處于局部促銷和新項目低價開盤階段。

　　深圳地產評論人士王恭敏表示，降價是大勢所趨，但目前開發商和政策在整體上仍處于相持階段，深圳主流開發商并沒有開始進行大規模降價促銷。中信證券(20.82,0.07,0.34%)的研究報告也認為，房地產屬于非標準預售品，一旦降價就會出現前期業主以產品達不到交房標準為由引發糾紛，因此開發商理性定價一定首先針對全新樓盤，且相當低調。

　　降價潮蔓延仍需時日

　　但降價越來越成為開發商啟動銷售量的無奈選擇。王世界表示，在目前樓市調控背景下，其他的營銷手段都基本失靈，此前的折扣或實物贈送等促銷手段如今似乎并無意義，降價成為開發商最有效也是最重要的營銷手段。

　　根據中原地產的統計，目前深圳一些項目逆勢取得了不錯的開盤成績，僑城馨苑、水榭春天二期、上品雅園等項目的銷售率都超過五成，這些樓盤的共同特點是價格與之前預期都有比較大幅度的回落。但也有一些新盤5月銷售率不足一成，王世界表示，銷售效果不太理想的樓盤主要是因為銷售價格相對市場預期并沒有出現明顯的降低。

　　佳兆業和萬科率先降價或許是一個市場信號，更多開發商有望在6月下旬加入降價行列。王海斌和王恭敏均認為，上市公司為追求資金回籠，可能會犧牲某一階段的局部利益以取得良好的市場回饋，率先采取局部降價或促銷措施。

　　在樓市調控壓力不改的背景下，深圳幾大上市房地產企業高層幾乎無一例外地都預判房價將會在下半年出現下跌。金地集團(7.08,-0.08,-1.12%)董秘徐家俊和招商地產(17.01,0.17,1.01%)銷售總經理王鉆不久前在接受本報記者采訪時表示，公司的銷售策略會根據市場趨勢進行靈活應對;中海董事局主席孔慶平在9日股東會上說，中海地產下半年的開盤價格將會根據市場的情況做一個調整。萬科董秘譚華杰不久前也稱，萬科將積極主動地順應市場變化的趨勢，尊重市場實際情況合理定價。

　　不過，在深圳樓市率先進入下行通道的同時，北京房價仍在逆市上漲，而上海的房價下跌幅度仍遠遠不及深圳。根據亞豪機構統計，6月14日至20日北京市商品住宅整體成交均價為每平方米18217元，環比上漲1.12%;佑威地產統計顯示，同期上海商品住宅成交均價為每平方米17998元，環比下跌了7%。

　　華泰聯合證券的研究報告認為，深圳的部分樓盤已有比較明顯的降價促銷活動，但是降價潮由深圳向其他一二線城市的蔓延仍需時日。