9つの公募reitsの上場初ショー：集団上昇の成約額は18億元を超え、中長期価値は下の資産によって決定される。

6月21日、公募REITsが初のショーを迎えた。

初めての取引で、9羽の公募REITsは集団的に上昇し、門出の赤を迎えました。その中、首鋼緑エネルギーは20%上昇し、塩港REIT、蛇口産園はそれぞれ10%上昇し、投資家の情熱が高まっています。

午後の終値までに、第一陣の公募REITsの総成約額は18.60億元に達しました。その中、Nプロロスは3.05億元で成約額のトップを占めています。塩田REITの成約金額は最小で1.2億元です。

9羽の公募REITsは全部プレミアム取引を実現しましたが、全體の上げ幅は分化しました。例えば蛇口産園の上げ幅は14.72%に達しました。広州広河は発行家より0.68%だけ上がりました。

REITsは非常に良い投資配置品です。深創投不動産基金管理（深圳）有限公司の孔令蕓首席投資官は21世紀の経済報道記者に対し、「中國のREITs市場はまだ始まったばかりで、市場は拡大が必要です。REITs市場が兆規模に達したら、主流の投資機構が大規模な配置の資産選択になると信じています。」

華南のある証券會社の研究者は、プロジェクトの見積もりと比較して、多くのREITsは見積もり區間の下限に沿って発行されていますので、上場後の大きな上昇幅が現れますが、短期的に炒めた後、中長期の動きは明らかに分化され、ひいては値下がりの取引もありますので、投資者に事前に投機リスクに注意してください。

蛇口産園の14.72%は値上がりしました。

発売初日の9つのインフラストラクチャREITsはいずれもプレミアム取引を実現した。具體的に見ると、蛇口産園、初頭緑エネルギーの上昇幅は高く、それぞれ14.72%と9.95%に達しています。N張江REITs、N浙杭徽章、N創始、塩田TEIT、N普ロスは2%以上で、それぞれ5.89%、4.97%、4.95%、2.91%と2.11%です。N蘇園と広州広河の上げ幅は1%未満で、それぞれ0.7%と0.68%です。ちなみに、N蘇園盤の中で一度3.876元/分の最低価格が現れました。発行価格より3.88元/分低いです。

プロジェクトの品質はより良く、収益の見通しは堅実である。業界関係者によると、蛇口産園は下の方の資産が優れているだけでなく、発行価格がプロジェクトの見積もりより低いため、値上がり幅が高いという。

21世紀の経済報道記者によると、製品の引合期間において、蛇口産園は一番人気があり、全體の予約倍率は15.31倍であることが分かりました。

資料によると、蛇口産園REITの底辺資産は蛇口網谷の萬融ビルと萬海ビルを含み、2014年に建設され、約6年間経営しています。建築面積はそれぞれ4.17萬平方メートルと5.36萬平方メートルです。

また、産業園類REITsに対応する配當源は、賃貸料と資産の上昇を含み、賃貸料は主にフルレンタル率と家賃の高低を考慮している。ボム時蛇口産園REITの募集説明書によると、2020年末までに、萬融ビルと萬海ビルのレンタル率はそれぞれ84%と94%である。

配分可能金額については、ファンド2021年と2022年の予測可能金額はそれぞれ9134.57萬元と9267.2萬元である。純現金流動率はそれぞれ4.10%と4.16%である。

國信証券は、最初の公募REITsベースの資産は全體的に優れており、「株＋債務」の資本弱體化を通じて、ある程度の稅金節稅を実現し、配當の基礎を自由キャッシュフローに近づけていると考えています。発行価格から計算した2021年のキャッシュフローの割り當て率は2.99%から9.58%の間で、全體的に魅力的です。

中間または割引取引が発生した場合

新たな投資品目として、公募REITsは発売初日の上昇停止制限が30%であるため、多くの機関関係者が投資者にリスクに注意するよう提案しています。

広州証券は香港REITsの上場後のパフォーマンスを整理し、國內インフラ投資の參考にしています。

データによると、2021年6月18日現在、香港REITsは13個で、総時価総額は合計2652億香港元である。その中で、2005年に香港で発売された3羽のREITs（不動産基金、泓富産業信託と越秀不動産信託基金を引率する）は、発売初日の終値が初回価格より高く、それぞれ14.56%、20.37%、13.82%であった。

その後発売されたREITsは、散髪がむしろ常態となった。

その理由は主に二つの面から來ています。一つは2005年に香港で発売されたREITsが最初の効果を持っています。投資家は新しい投資品目を追いかけて、上場初日の価格上昇を促進します。一方、國內市場に比べて、香港交易所會社の上場破発の狀況は更に普遍的であり、REITsの熱が下がるにつれて、REITsの上場も會社の上場に類似し、破発の狀況が増えている。

このため、広州証券は、國內のインフラストラクチャREITsが上場され、投資家の購買意欲が高く、上場後しばらくの間、インフラストラクチャREITsの価格は香港REITsの上場初期の表現と似ているかもしれません。先高後の下落が現れ、市場価値が資産の見積もりを下回る狀況が現れたことを排除しません。

富國基金も、公募REITsは発行時に配置資金の愛顧を得たが、上場取引後も取引資金の認可を受けることは決してないと述べた。一部の閉鎖期間が長い公募ファンドの場合、発行時に大量の資金を取得して購入申請を行い、さらには比例販売を開始したが、上場取引後は、閉鎖期間が長いため、時間がかかりすぎて、依然として割引取引が可能である。

したがって、公募REITs発行時に承認されたことから、上場後の第二級市場の価格が上昇するという根拠はなく、公募REITs第二級市場の取引価格に対しては理性的に見られます。

華泰証券のアナリストも、上場初期に新たに炒める確率が高く、特に流通盤の規模が小さく、名前が獨特で、配當率が高い品種が現れたと考えています。しかし、中期的に見れば、定価を発行するのは全體的に合理的で、またファンドのよくある割引取引問題を閉鎖するのは予防に値する。そのため、投資家は積極的に上場初期の現金化のタイミングを把握し、長期投資家は市場の情緒が冷めた後の配置機會を待つことを提案します。

価格は下の資産と市場の取引によって決められます。

第一陣の公募REITsの上場によって、第二級市場の取引価格が発生します。

業界では、REITsの市場価格は底の資産と市場の取引によって共同で決定され、短期の市場炒新を除いて見て、中長期の価値は主に下の層の資産によって決定されると考えられています。

國信証券は、最初の公募REITsの底部の資産評価値に大きな変化が生じる可能性は高くないと判斷し、一部の會社と類似した価値破壊が発生する可能性もあまりないと判斷し、下の資産価値をREITs価値の下限とすることができる。上限については、REITsの配當利回りが主に決定され、高等級債の満期利回りより明らかに高くないはずである。

基本的に、インフラの公募REITsは、財産権類と経営権類に大別されます。

REITsの収益は配當金収益と増値収益の二つの部分に分解でき、それぞれ資産からの現金配分と価値変動を體現しています。倉庫保管物流、産業園區などの財産権類REITsに対して、配當収益率を除いて、將來賃貸料の増加も底層資産の増値をもたらす可能性がある。高速道路の経営権のようなREITsは配當金を主として、その経営権の価値は年々減少して終値がゼロになるまで、だから増値収益の表現は明らかではないかもしれません。

華泰証券は、長期投資の価値から見て、財産権種類のプロジェクトは底の資産の自身の価値を基礎にしてしかも兼ねて成長性があって、そのため株性は更に強くて、重點的に具體的なプロジェクトの資産価値の成長の潛在力に関心を持つ必要がありますと思っています。

収益類のREITsは更に超長期間または継続債務の固定収益類製品に類似しており、底層資産自身の価値増値の保障が不足しているため、現在の特許経営権期限と基金存続期間が一致しないことを考慮して、未來の基金評価値の成長性はよくない。

そのため、華泰証券は、プロス物流園プロジェクト及び三つの産業園類プロジェクトが株式市場の中の成長株に似ており、高い長期投資価値を持っていると考えています。

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