売上高は3年連続で、保利を超えて重心を変えて営業(yè)されています。

かつての業(yè)界の模範(fàn)として、長期にわたり第三位の保利の発展に位置して、連続して恒大、碧桂園に越えられた後に、また連続して3年連続で黒馬に溶解されて超えられて、第五位だけに位置します。

2012年からは、不動(dòng)産は販売ランキングの3位に入ったことがなく、5位の位置にとどまることが多い。2017年、保利は「前三に戻ります」というスローガンを掲げていましたが、2019年の販売から見ると、保利と上位四位の差が大きくなりました。

今後しばらくの間、保利発展の「前三回」はまだ大きな勝算がありません。販売、土地を持つのは皆高い歌と勢(shì)いの融合創(chuàng)造に遅れています。第四位を占めるだけではもう難しいです。

しかし、ポーリーはこの二年間もう「前の三回に戻ります」と言いません。保利にとっては、保利不動(dòng)産から保利発展という名前に変わったのも、開発、規(guī)模から運(yùn)営、利益への転換を重視したからです。2019年に、保利は純利益のスピード超過成長を?qū)g現(xiàn)し、重品質(zhì)、重利潤は実質(zhì)的に表現(xiàn)されました。

中央企業(yè)の不動(dòng)産メーカー代表としての保利発展は、規(guī)模と利益の両端で行われるバランステスト、あるいは將來の不動(dòng)産企業(yè)の參考となるサンプルです。

業(yè)界第5位に落ち著いている

2017年から、中國の販売金額は三年連続で不動(dòng)産を超えて、業(yè)界第四位になりました。三年間で、不動(dòng)産の販売の伸びが年々鈍化しています。

財(cái)務(wù)諸表によると、2017年の保険発展による契約金額は3092.27億元で、同47.19%伸び、2018年の契約金額は4048.17億元で、同30.91%伸びた。2019年になって、契約金額は4618.48億元で、同14.09%だけ増加した。

保利不動(dòng)産と比較して、融創(chuàng)中國は販売において大きな勢(shì)いを発揮し、2017年に契約販売金額3620.1億元を達(dá)成し、同140%増の一躍利益を上回った。2018年に契約販売額4649.5億元を?qū)g現(xiàn)し、同27%増の600億元の差があった。2019年の累売上額は5562.1億元で、同21%増の保利より1000億元近く増えた。

2017年に、保利は「前三に戻る」という目標(biāo)を掲げて、2017年に3000億を突破し、3年間で5000億の「345」戦略を突破しました。つまり今後3年間の年間業(yè)績(jī)の伸びは1000億元です。

その後2年間、保利は続けて30%以上の販売増速を達(dá)成しました。2019年2月に、急速な勢(shì)いで融創(chuàng)、恒大を超えて、販売ランキング3位の不動(dòng)産企業(yè)となりました。

しかし、第3四半期になっても、この成績(jī)は維持されませんでした。8月に融解されて反超になり、4位の位置から滑落した後、保利の発展速度は徐々に緩やかになりました。

反観融創(chuàng)は、買収の優(yōu)位性、十分な販売可能価値によって、保利との差をさらに拡大する。

データによると、過去3年間で、融創(chuàng)は1000億余りを費(fèi)やして買収合併を行い、この3年間の販売が兆元を超えた。その中で萬達(dá)文旅行の買収だけで1600-2000億円の販売をもたらした。

利益を守る進(jìn)取は土地の備蓄に力が足りない。2017年通年の新増容率面積は4520萬平方メートルで、土地を持つ金額に対応して2765億元で、その年の売上高の9割近くを占めています。土地備蓄は2016年の6344萬平方メートルから9089萬平方メートルに増加し、近年の投資強(qiáng)度のピークに達(dá)しました。

しかし、2019年には、保利の投資強(qiáng)度が急速に低下し、當(dāng)時(shí)は1554億しか持っておらず、売上高の33.6%を占めています。

國泰君安証券は、會(huì)社の財(cái)務(wù)安定性を優(yōu)先して、自主的に土地在庫の選択に行くと考えています。

しかし、融創(chuàng)より遅れていますが、保利の2019年の増速は萬科、恒大、碧桂園に比べてもいいです。前三者は全部10%を超えていません。

再運(yùn)営時(shí)代に入る

不動(dòng)産の歴史の上でかつて急進(jìn)的で、大膽に有名になって、董事長の宋広菊は“鉄の女の人”の稱があって、彼女の引率する保利の不動(dòng)産、萬保招金の4大蛇口に位置するだけではなくて、中央企業(yè)の不動(dòng)産の商の“一番上の人”です。

しかし、保利は央企として、新しい政策の下で、民間企業(yè)のような自由度でレバレッジを拡大して買収合併を行うことはない。買収しても、動(dòng)作と進(jìn)捗はそんなに速くないです。例えば、保利が中航、保利の買い付けなどの資産を買い入れると、長い時(shí)間がかかります。

しかし、改名以來、保利も開発から多角的な運(yùn)営に転換する戦略を貫き、この二年間の売上高の伸びは鈍化していますが、純利益は大幅に伸びています。

會(huì)社が発表した2019年の業(yè)績(jī)速報(bào)によると、通年の営業(yè)総収入は2355.4億元で、同21.1%伸びた。営業(yè)利益と利益総額は503.1億で、同41.4%伸びた。上場(chǎng)會(huì)社の株主に帰屬する純利益は同40.6%から265.7億元まで伸びた。

西南証券によると、利益維持の業(yè)績(jī)は予想を上回っており、主な原因は四半期の企業(yè)移転の規(guī)模が大幅に増加したからだという。第3四半期末までに、會(huì)社の前受金は3829億元で、今後2年間の會(huì)社にとって十分な未決済資源は依然として業(yè)績(jī)の伸びを維持できる。業(yè)績(jī)の伸びが収入の伸びより速いことを考慮して、通年會(huì)社の収益力は依然として良好な水準(zhǔn)に維持される見込みです。

不動(dòng)産の主業(yè)以外に、保利の運(yùn)営業(yè)務(wù)も著しい発展を遂げました。

2018年9月、戦略のアップグレードを受けるために、保利不動(dòng)産は保利発展持株と改名し、「不動(dòng)産生態(tài)発展プラットフォーム」の構(gòu)築に努め、不動(dòng)産投資、開発、運(yùn)営、資本運(yùn)を基礎(chǔ)として、業(yè)界生態(tài)系に基づく総合サービスを提供する。

その中で、保利不動(dòng)産は2019年12月19日に香港に上場(chǎng)しました。2019年の上半期までに、保利不動(dòng)産の契約管理面積は4.55億平方メートルで、管理面積は2.6億平方メートルで、香港株がすでに発売した13軒の不動(dòng)産企業(yè)の中で第3位となりました。

一方、保利不動(dòng)産は持ち株プラットフォームの生態(tài)の中で初めて資本化を完成した専門子會(huì)社として、特殊な戦略寓意を持って上場(chǎng)しています。

宋広菊氏によると、保利の発展は長期にわたり業(yè)界トップを維持しており、その核心的な優(yōu)位は業(yè)界の変化傾向を正確に認(rèn)識(shí)し、多業(yè)種の総合サービス能力で勝利することにある。

不動(dòng)産サービス以外に、2019年に、保利発展は更に文旅または康養(yǎng)の概念で構(gòu)築された大型総合體プロジェクトに足を踏み入れました。

2019年10月に、親會(huì)社の保利集団が雲(yún)南城の投資統(tǒng)合に參加したので、保利発展は集団上場(chǎng)不動(dòng)産のプラットフォームとしてこの利益を得て、雲(yún)南城と投資合意して順調(diào)に接ぎ木しました。後者は雲(yún)南省昆明、西雙版納及び広東省東莞などの四つの資産バッグにあります。

深センの証券會(huì)社の長期的な観察によると、保利はすでに規(guī)模の増加した不動(dòng)産會(huì)社だけではなく、將來の運(yùn)営プラットフォームに向かっています。これは不動(dòng)産企業(yè)の白銀時(shí)代のもう一つの核心的な競(jìng)爭(zhēng)力です。

保利の発展は、不動(dòng)産業(yè)界は數(shù)年前の規(guī)模論だけでなく、2018年から主流となった「多元化」でも、本質(zhì)的には転換の道を見つけたいと考えています。保利発展の転換は、積極的に収益成長點(diǎn)の変化を求め、更にビジネスモデルと核心競(jìng)爭(zhēng)力の再生モデルである。