済南恒隆広場の場所優勢分析

＜p＞（採點基準：地理的位置のA＋が一番いいです。Aはとてもいいです。Bはより優れています。Cは合格、Dは不合格です。競爭狀況のA＋は主要な競爭相手がなく、Dは競爭が激しいです。

経営狀況は同じA＋が一番いいです。Dは不合格です。

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＜p＞（地理位置：A+、競爭狀況：A+、経営現狀：B-）＜p＞

＜p＞●地理的位置：採點A+。

済南恒隆広場の総面積は17萬平方メートルで、四つ星を位置づけています。

これは恒隆広場の中で一番好きなところです。

まず、地理的な位置がとても素晴らしいです。その北側は済南で一番人気のある核心商圏泉城路です。その南側は済南で一番人気のある広場です。泉城広場から泉城路までは小さい橋を通ります。

済南恒隆広場の位置は海外で一番いいです。金曜日の夜、土曜日の晝、土曜日の午後、土曜日の夜と日曜日の午前に全部で5回泉城広場と恒隆に行きます。毎回人が絶えないです。陳啓宗さんは2013年の新聞でも済南恒隆の客數は一日5萬人に達しています。年間で1800萬人を超えます。

また、恒隆広場は済南のバス停の名前で、この駅を含む複數のバス路線があり、ブランドイメージが大きく広がっています。

ショッピングセンターの建物自體から言えば、済南恒隆広場は恒隆不動産の大きな上（ハイエンド、大気、高級）の優勢を十分に発揮しています。私が調査した時、このような建物はある程度済南という都市のレベルを上げたと感じました。恒隆広場はすでに済南市の重要なランドマーク式建築となりました。

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＜p＞▲競爭狀況：採點A+。

競爭の角度から見ても、済南恒隆広場の優勢は非常に大きいです。

恒隆東側は貴とショッピングセンター（魯能集団に屬しています）で、恒隆に隣接していますが、両者の位置付けは違っています。貴と主に贅沢品を扱っています。

高くて、東に行くと済南百貨店です。このデパートの人気はいいですが、全體の営業狀態が非常に遅れていて、恒隆を脅かすことは難しいです。

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＜p＞また東に世茂國際広場、世茂＜a href=「http:/？wwww.91se91.com/news/indexuc.asp」＞國際広場全體の位置づけと運営に重大な問題が発生しました。昨年末にプロジェクトマネージャーと投資マネージャー及び複數の管理職が辭任しました。2013年12月28日に開業する予定でしたが、まだ工事現場の2月下旬までです。

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＜p＞＜a href=「http:/？wwww.91se91.com/news/indexuc.asp」恒隆広場＜a＞の西側は數軒のオフィスビルで、ベースだけが國美と蘇寧で、恒隆に影響がありません。

恒隆と貴和の街の向こうには、百盛百貨と貴百貨店のビルがあります。規模、建築から商業まで、恒隆とは比べものになりません。

その他は大量の通りに面した店舗で、ブランドは相変わらず海瀾の家、安踏、七匹狼、森馬、美邦を主としています。

四路萬達広場を経由して人気がありますが、恒隆からバス三駅ほど離れています。同じ商店街ではありません。

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＜p＞華潤萬象城は2014年に土地工事を始めたばかりで、しかも十路に位置しています。魯商集団の調和広場とは同じ商店圏に屬しています。恒隆から車で50分ぐらいの距離です。これからは恒隆に対して大きな圧力をかけることはありません。

済南は現在、売上高が一番高い銀座百貨店の本店は新疆ウイグル自治區の新疆ウイグル自治區にあります。恒隆から歩いて15分の距離があります。

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＜p＞■経営狀況：済南恒隆の経営狀況は氷と火の二つに分かれています。一番人気があるのは6、7階のレストランと影城です。多くの飲食店は午後2時でも席が空きません。映畫館はもっとにぎやかです。

次は5階の児童業で、6、7階の客流を100點で計算すれば、5階は70點で、殘りの各層は1階以外の人気がないので、20、30點しかあげられません。これもどうして客流が大きいのですか？しかし、レンタル率は95%から88%まで下がるのです。

陳啓宗は2013年の新聞で、済南恒隆の売上高は8%伸び、飲食は成長の主要部分に貢獻するべきだと述べました。ご存知のように、飲食の貢獻賃は服裝の種類よりかなり低いです。だから、済南恒隆は売上高が上昇しても、家賃収入は変わらないという狀況が現れます。

2013年広場の賃貸料収入は3.67億香港元で、20%-25%の賃貸料/売上高に比例すれば、年間売上高は大體11.5-14.5の間にあります。この売上高に対して、私が與えた點數はB－です。この地域の潛在消費能力を十分に掘り下げられませんでした。

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＜p＞二つ目の＜a href=「http://www.91se91.com/news/indexuc.asp」は市役所広場から南に3キロ離れた華潤萬象城をライバルとしています。

萬象城は「金廊」の最も核心的な位置にあります。位置はA+と言えます。

萬象城は瀋陽桃仙國際空港から12キロ離れています。瀋陽鉄道北駅から5キロです。30以上のバス路線が周辺に停まっています。地下鉄2號線の出口は萬象城の正門入り口にあります。

周辺の高級ホテルはシャングリラ、麗都喜來登、皇朝萬鑫、凱賓斯基を含みます。近くに遼寧テレビ局、瀋陽テレビ局、東北大學、魯迅美術院などの重要な文化機構と瀋陽市行政審査センター、環境保護局、アメリカ、韓國、日本領事館などの政府機関があります。

2011年5月に開業し、2012年の売上は16億元、2013年は20.5億元と好調で、長期的には萬象城が最大のライバルとなる。

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＜p＞　　■經營狀況：卓展的客流量不低，一、二兩層里大約一半的店鋪內都有顧客，三、四層顧客少一些，但是也還算不錯;萬象城整體人氣很好，奢侈品主要在一、二兩層，我的觀察是大約兩三成的店鋪有顧客，溜冰場和餐飲客流非常多，只有4樓的尚泰百貨里客流稀少;市府恒隆的一層客流量非常少，二層往上幾乎沒人，只有頂層的百利宮影城有一些客流，不少店鋪內的導購無所事事，顧客走在里面會覺得自己就像動物園里的猴子一樣被導購盯著...... 雖然市府恒隆廣場租金看起來不錯，投資回報率高達10%，但是這個數字和賣場內的情況并不相符，所以我預計未來市府恒隆廣場將會面臨很大挑戰，我給市府恒隆的經營狀況分數為C—，我預期這個賣場未來的租金將會下滑，恒隆在這里必須要熬上幾年才能見到曙光。

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