「黃金比」用電商の再構築

　不動産「養(yǎng)」ビジネスは時代遅れ？

萬達広場は典型的なデパート、ホテル、オフィスビルなどの要素を集めた総合體サンプルである。これまで、不動産が百貨店業(yè)態(tài)に「血を供給する」ことは欠かせなかったが、2011年、萬達百貨店40店の年収は69億元にとどまった。中國経営チェーン協(xié)會が発表した「2011中國チェーントップ100ランキング」によると、百盛グループの當年の店舗數(shù)は52店、売上高は164億元に達した。広百株式も29店舗の規(guī)模で総売上高93億元を実現(xiàn)した。

「現(xiàn)在の不動産政策は不安定で、住宅取引はますますやりにくくなっているので、より多くの業(yè)者が商業(yè)不動産に投資しており、ビルを売ってすべての人を養(yǎng)うだけではなく、専門的な管理チームがビジネスを本當にうまくしなければならない」と周勇氏は考えている。

萬達グループの情報によると、それはすでに戦略を調整し、純不動産業(yè)務を弱體化させ、商業(yè)小売と文化産業(yè)のプレートを強化した。萬達商業(yè)不動産會社の今年上半期の収入は567億2000萬元で、年間目標の41.5%、上半期目標の112.6%を達成し、前年同期比15%増加した。上半期の現(xiàn)金返済額は395億2000萬元で、年間目標の39.6%、上半期目標の112.1%を達成し、前年同期比25.6%増加した。上半期の施工面積は3728萬4000平方メートルで、前年同期比33.6%増加した。うち新規(guī)著工面積は1106萬4000平方メートルで、前年同期比96.6%増加した。竣工面積は476萬9000平方メートルで、前年同期比55.2%増加した。

上海でiapmモールを開発したばかりの新鴻基氏は、商業(yè)不動産は特色を出して、自分の賃貸料と営業(yè)収益価値を體現(xiàn)させなければならず、単にビルを売って生活しているわけではないと考えている。「上海環(huán)貿iapmの1階賃貸料は約60元/日/平方メートルで、このプロジェクトの業(yè)績目標は年間賃貸料収入約6億元を達成することだ」と新鴻基不動産賃貸総経理の馮秀炎氏は言う。

黃金比率の再構築

　　あるショッピングセンターでに服を著せる商売の張さんによると、彼女は以前は1日8萬元の売り上げがあったが、今は半分の業(yè)績しかないという。電子商取引の衝撃で、今では実店舗だけを「試著室」にする客が多い。一つでもに服を著せるの販売価格は原価の10倍になる可能性があるが、販売量の下落に加え、デパートの賃貸料や人件費が高い--例えば、1平方メートルあたり30元以上の賃貸料があるデパートもあるため、張さんのアパレル店は「場所を移す」可能性がある。

逆に、これまで毛利が服飾よりもはるかに低かった飲食は人気を集めて「人気」になった。南京新百新街口店內のおばあちゃんの家レストランは、午後2時までは人でごった返していたが、內部関係者によると、同店の1日の売上高は8萬~ 10萬元に達し、1日8回テーブルをひっくり返すことで多くのお客様のニーズに対応することができ、人気が高まっているという。

「1人のお客様はモール內に3時間以上滯在しているだけで、買い物の可能性が最も高いため、消費を促進するためにお客様の滯在時間を延長しなければならないため、飲食や娯楽業(yè)態(tài)が重要になっていることを検討した」と金鷹商貿の王恒董事長は明らかにした。

そこで、ショッピング、飲食、娯楽がそれぞれ52：18：30の「黃金比率」を破られ、現(xiàn)在ではそれぞれ3分の1、さらには飲食が40%を占める構造になっている。

戴徳梁行の統(tǒng)計によると、現(xiàn)在、レジャー娯楽、飲食における業(yè)態(tài)の割合は、天河城、正佳広場、太古匯、中華広場がそれぞれ48%、53%、43%、48%である。

杭州銀泰城の業(yè)態(tài)では、アパレル、名品、主力店の割合は約42%を占め、飲食とセットの割合は58%に達した。上海日月光センターは、電子製品、飲食、百貨店がそれぞれ3分の1を占める割合から飲食、娯楽に傾き、その調整後の飲食と娯楽業(yè)の日月光センターでの比重は60%に上昇した。萬達側は、現(xiàn)在、宜興萬達広場をサンプルとする次世代萬達ショッピングセンタープロジェクトが徐々に「アパレル化」し、飲食やその他の新型娯楽業(yè)態(tài)の誘致を強化することを明らかにした。

飲食と娯楽の割合を高めるだけでなく、客源を誘致するために、各デパートは新娯楽業(yè)態(tài)の導入にも苦心している。「しかし、これは節(jié)度に注意しなければならない。以前江蘇省のショッピングモールが人気を集めるために店內に動物園を導入したところ、動物の衛(wèi)生整理などの問題でかえって客足が減少した」と南京新百で長年働いてきたベテランは告白した。{page_break}

　電子商取引に電気を使う

ショッピングセンターが業(yè)態(tài)を大幅に調整し、「黃金比率」を破った重要な原因の一つは、電子商取引が実體小売業(yè)に與える衝撃である。「試著室」の運命から抜け出すために、多くの実業(yè)者は大まかな量をした後も電子商取引に投資し、相手の道で相手の身を返すことを選んだ。

TESCO、メトロなどの売り場で起業(yè)した小売業(yè)者は、実際には商業(yè)地に足を踏み入れており、短板を補うためにオンライン事業(yè)を開発するために試水している。現(xiàn)在、30%前後の自社物件を持ち、一定の企業(yè)誘致に協(xié)力している大潤発も電子商取引に進出し始めている。高鑫小売（大潤発と歐尚が合併した上場會社）執(zhí)行役員で大潤発中國董事長の黃明端氏は記者団に対し、上海飛牛集達電子商取引有限公司を設立するために1億元を投資したことを明らかにした。このうち、康成投資（中國）は65%を出資し、中國臺灣最大のショッピングサイトPChomeの創(chuàng)始者の一人である謝振豊傘下の香港會社Excellent First Limiterdが35%出資し、將來、電子商取引會社では従業(yè)員の株式インセンティブメカニズムも実行される。

また、O2O(Online To Offline，線上線下融合)は実業(yè)者のもう一つの大きなチップである。

「実際には、オンラインとオフラインには多くの顧客層が重なっています。もし私たちがオンラインルートを開拓すれば、私たちは消費者をつかむチャンスがもう1つ増えます。私たち自身の実店舗、銀泰網(wǎng)のほか、ライバルと競爭することができます。つまりO 2 O、オンライン通販業(yè)者の資源を借りて、私たちの実店舗の商品を普及させることができます」銀泰商業(yè)グループの陳暁CEO（微博）東氏によると、O 2 Oは消費者の體験とモデル革新を改善するための需要であり、先日銀泰は天貓と戦略的な協(xié)力を達成し、中國ビジネスのO 2 O融合発展を共同で模索している。

「B 2 C、B 2 B、C 2 Cなどの電子商取引モデルとは異なり、O 2 Oはオンラインの消費者を実店舗に連れて行き、オンラインでオフラインの商品、サービスを支払い、オフラインでサービスを受ける。割引、情報提供、サービス予約などを通じて、オフライン店舗のメッセージをインターネットユーザーにプッシュし、オフライン顧客に変換します。このモードでは、オフラインサービスはオフラインで客を呼ぶことができ、消費者はオフラインでサービスを選別することができ、オンラインで支払い、評価することもできる。このモデルの最も重要な特徴は、普及効果が調べられ、取引ごとに追跡できることだ。O 2 Oはユーザーの行動が追跡でき、測定でき、予測でき、企業(yè)が時間を越え、地域を越えて注文を受けることを実現(xiàn)し、3高1低--高人件費、高家賃、高稅金、低利益の伝統(tǒng)的な業(yè)界に低コストの普及、運営の新しい方法をもたらした」と述べた。上海商情情報センター研究部主任のハン?サンウォル氏は、次のように述べた。