美邦森馬共同「ビルを買う」の本質

2009年の世界経済危機の最盛期に、

その「軽資産戦略」は國內アパレルブランドの逆境における急速な発展のモデルとなっている。

しかし、米國の衣料品が発売された後、不動産の長期レンタルや購入に乗り出す動きが、この企業を「重」にした。

最近、浙江森馬服飾株式有限公司（以下、森馬服飾）にも住宅購入の動きがあり、その発表によると、株の買収方式で杭州の店舗を購入するために1.56億元を出資するという。

一ヶ月前、アメリカの服も巨額の資金を投じて上海の不動產を購入しました。

引き続き軽資產を選び、ブランドと研究開発に資金を使うか、それとも「重」を選ぶか、通路を確保してからレンタル圧力を解決するか、今后の選択が多くなります。

森馬成ライバルの美邦「大家さん」

先日、

（002503）公告によると、會社は募集資金を使って、浙江華人実業発展有限公司（以下、浙江華人という）の100%の株式を1.56億元で買収するつもりです。

取引が完了したら、會社は浙江省杭州市上城延安路236號の住宅所有権と土地使用権を取得します。家屋の総層數は6階で、建築面積は2637.77平方メートルです。

このプロジェクトの評価報告によると、浙江華人の正味資産の帳簿価額は-8995.69萬元で、評価価値は4933.18萬元である。

この計算によると、森馬服はプレミアムの3倍の値段でこの不動産を買いました。

これに対し、森馬服飾公告によると、「華人実業が所有する延安路の家屋は、浙江省杭州市の中心的な商業圏に位置し、地理的位置、使用面積、取引価格などはいずれも森馬服飾マーケティングネットワーク建設プロジェクトの要求に合致している」という。

面白いことに、このお店は現在森馬服飾の競爭相手である米邦服飾所が賃借しているお店です。森馬服飾の公告によると、ここの不動産1-4階は現在「杭州邦威服飾有限公司」（米邦服飾の全額出資子會社）を店舗として利用しています。賃貸面積は1758.51平方メートルで、レンタル期間は2013年2月28日までです。

レンタル期限が切れたら、アメリカの服は「脫場」します。森馬服は自分の店を作ります。

手を出した不動産は偶然ではない。

森馬服飾は今回の不動產売買で、アメリカの服の「チーズ」を動かしたのは偶然だったかもしれない。

しかし、このような服裝企業が資産を「重」にするのは偶然ではない。

アメリカの服は自分でもずっと不動産の頭を使っていますから。

先月、中華企業株式有限公司（以下、中華企業という）は、會社及び持株子會社が中國営置業の100%持分及び1.6億元の債権を上海華服投資有限公司（以下、上海華服という）に譲渡し、譲渡価格は8.17億元であると公告しました。

公開資料によると、上海華服の実務支配者は米邦服飾理事長の周成建で、米邦服飾の80.6%の株式を持っている。

華営の傘下の資産は上海港國際旅客輸送センターの2號館です。

森馬の服と同じように、今回はアメリカの服が商業地產の大きな手書き商売に足を踏み入れました。

8.17億元の成約価格と1.65萬平方メートルの建築面積の試算によると、上海港國際旅客輸送センター2號館の成約平均価格は4.95萬元/平方メートルであるが、上海國際旅客ターミナル2號館を擔保として販売していたため、交通銀行上海市支店に2.59億元を借金し、その借入期限は2018年9月15日となる。

つまり、上海華服が“飲み食い”して中國の大営を買い入れる時、まだこの借金のために勘定しなければならないので、取引全體の実際の価格は11億元近くになります。

この計算によると、平均価格は約6.5萬元/平方メートルです。

リースコストの急増は、軽資産に危険を及ぼす。

會社が上場する前に、アメリカのアパレルと李寧、中國の動向（kappaブランドの保有者）はすべて國內のアパレル業界の軽資産戦略の代表者である。

ライトアセット戦略は1970年代にナイキによって創始されました。ほとんどの製品の製造と小売販売の委託業務は自分で設計開発と市場普及業務に集中しています。市場普及は主に製品推薦と広告の方式を採用しています。

しかし、すぐに、周成建のやり方は軽資産の宗旨から逸脫し始めました。

例えば、アメリカの衣料品は2009年の前の8ヶ月間に39の商業地産に投資し、総投資額は10億元を超え、更に會社の利益を悪化させました。

美國であれ森馬であれ、このような商業地產に手を出すやり方は間違いない。

華捷諮詢服飾業界のアナリスト、梁?ビンロウ氏によると、通常小売業の賃貸費用は通常17%前後だが、國內ではこの3年間でリースコストが高騰し、この數値を突破する可能性が高いという。

一方、販売上の成長は必ずしも同期を維持することができません。內需市場2009-2011年の急速な拡大を経験して、多くのアパレル企業は在庫危機に直面しています。

例えば、アメリカのアパレルの2012年第1四半期報によると、その在庫は23億元で、同期の営業収入は26億元である。

このような消息筋の間に、リビンロは現金の流れを持つアパレルブランド企業が不動産に參入することが非常に一般的になると考えています。

一方、早ければ持分投資や不動産に參入した老舗アパレル企業のヤゴール氏は、このやり方を「投資＋実業」と呼んでいる。

現在、ヤゴールがアパレル業界に戻る傾向があるとしても、外部から見れば、これは各業務モジュールの比重調整にすぎず、「まともな仕事に就かない」ということではない。