複數の都市の土地譲渡金が大幅に減少しました。北京は4ヶ月で同55%減少しました。

土地財政が破綻した地方融資の苦境が顕在化した。

5月に入りますビル市場パターンは徐々に明らかになってきました。土地の供給は縮小し、取引の一環での投資、相場をはる需要はほぼ市場から一掃されました。コントロール政策が整然としており、不動産市場はバブルを押しのけながら、溫度を下げるのが明らかだ。

不動産市場の源地となる土地市場では、1～4月にかけて、各地で住宅類の商業用地の譲渡が大量に減少していることに加え、開発者の資金が逼迫していることに加え、土地の購入意欲が低下し、土地の成約価格が低位に低迷し、各地で土地の譲渡による収入が急激に減少しています。北京は1～4月の土地譲渡金が同55%減、上海は同32%減となったが、深センは今年に入ってから商品の住宅地をほぼ「ゼロ供給」している。

北京と上海の各地で住宅用地の譲渡が激減した。

中央が不動産価格を厳しく管理する大原則の下で、不動産市場の緊張した雰囲気は各環節に充満して、土地市場を含みます。上海証券報の調査によると、北京、上海、深セン、鄭州、杭州などで商品の住宅用地の供給が減少している。その中で、深センは今年以來、商品の住宅用地はほとんど「ゼロ供給」になりました。鄭州から譲渡された數十幅の土地の中で、住宅類という文字があるのは4、5つだけです。鄭州の規定により、未來の開発者は譲渡方式で商品住宅プロジェクト用地を取得する場合、地上建築の総面積の10%を下回らない割合で保障性住宅を建設しなければならない。

「地価の安定を基調として、今のところ、地方政府が思い切って高価格住宅類の商業用地を譲らないでください。地王の再現を避けるには、住宅用地の供給を減らして、より多くの商業用地や工業用地に転出するのが一番いいです。しかし、このようにすれば、地方政府の今年の土地収入の激減や、將來の商品や住宅市場の供給不足につながりかねない」と述べました。上海市の不動産業界のベテランは言う。

2010年末には、北京や上海などの土地が市場を大ヒットさせ、土地の単価はたびたび更新されました。複數の都市が土地に進出して千億の軍団を譲っているという予測が巷に広がっている。最終的に、國土資源部の権威統計によると、2010年に全國の土地譲渡の取引総額は2.7兆元で、そのうち北京の収入は1638.5億元で、上海は1527億元である。

わずか4カ月後には、土地市場の慘狀が浮き彫りになった。北京チェーンの不動産市場研究部の統計データによると、4月に北京市は実際に土地を13枚取引しました。土地譲渡金の収入は約63.5億元だけです。1月から4月にかけて北京では60の土地が取引され、土地譲渡金の規模は223億元で、同21%と55%減少した。このうち、1～4月に成約した10枚の居住用地の平均床価格は約4384元/平方メートルで、2010年の7337元/平方メートルの平均床価格は約40%低いです。

上海では今年4月、住宅土地の成約面積は23.81萬平方メートルで、土地譲渡金の合計は3.12億元で、前輪比は94%下落した。住宅用地の平均価格は819元/平方メートルで、3月の3569元/平方メートルより77%下落した。今年1月から4月にかけて、上海市は235幅の土地を取引しました。土地の総価格は375億元で、同32%下落しました。杭州については、前の4ヶ月間、杭州から譲渡された住宅用地は全部で28枚で、売上高は123.31億元で、杭州の去年の同じ時期の3分の2に及ばないです。

専門家の予測によると、前の4ヶ月間のこのような成約傾向が続けば、京滬杭などの土地譲渡金の収入は去年より30%から60%大幅に減少するということです。{pageubreak}

ベンダの土地購入の熱意を冷まして、価格を下げて成約したブロックが大幅に増加しました。

今年に入ってから、各地の土地市場の価格が成約して、さらには流れて撮影するというニュースがしばしば報道されました。3月に上海は全部で25枚の経営用地を成約しました。その中の8割近くの土地の割増率は成約しました。今年の前の3ヶ月間、南京は共に看板を出して土地の12枚を譲って、その中の8枚の土地は定価で成約します。4月27日、南京國土局は4枚の地塊を譲って、その中の3枚の地塊は安値のために成約します。

「金持ちの郷」と呼ばれていた溫州では今年初めに10枚の地塊が発売され、最終的には全部流されました。この現象は土地の供給がずっと緊張している溫州では珍しいです。今年の前の4ヶ月の溫州の土地の取引相場も基本的に定価のために取引が成立します。

4月20日、北京で3つの住宅地が入札されました。結果、順義區の2つの地塊が基準になっています。密雲區の地塊のオファーは最低価格を超えています。6日後、北京豊臺長辛店新區、成壽寺及び通州のいくつかの土地が成約したプレミアム率は最高22%で、最低でも8%です。

これまでの経験によると、土地の出來高の低迷の原因は、供給の減少に関係があることが多い。このラウンドの市場のこのような態度の原因は多方面のです：全體的に見にきて、住宅種類の商業用地が減らす以外、全體の土地の供給は明らかに減らしていませんて、しかし多くの開発商は依然として住宅開発に執著しているため、商業用地、保障性の住宅用地は多く定価で交際します。例えば、上海で3月に成約した25枚の経営用地のうち、19枚の定価で成約した土地は全部商業用地と保障用地で、一つの商品住宅用地がありません。わずか4つの住宅地の割増率は依然として41%に達しています。

しかし、たとえ商品の住宅地でも、開発者の土地購入意欲はすでに冷め始めています。この中には政策の展望も含まれています。

この前、上海川沙境界龍共同発展有限公司は川沙C 02-18商業ブロックを1.5億元で獲得しました。プレミアム率は146%に達しました。しかし、2009年と同じディズニープレートの川沙A 08-03の土地に比べて、その成約の不動産価格はすでにその年の14024元/平方メートルから8980元/平方メートルまで下がりました。多くの業界関係者は、狂おしい地王時代はすでに土地市場から遠ざかっていたと感じています。

土地市場の今の供給が將來の不動産供給圧力になるかもしれないと心配する業界関係者もいます。開発者は現在大量の在庫を持っていますが、上海では毎年大量の需要が増加しています。

不動産企業が持つ力がないもう一つの原因は資金の緊張です。上海深二市136の不動産上場會社の四半期報告のデータによると、今年の第一四半期において、136の上場不動産企業の在庫総額は9865.13億元に達し、前年同期の7041.46億元より2823.7億元増加し、40%以上増加した。その中の招商、金地、萬科、保利の4つの企業の第1四半期の在庫はそれぞれ407.79億元、522.45億元、158.52億元、127.61億元で、同時期にそれぞれ28.62%増、30.90%増、45.73%と58.01%増となりました。負債については、Wind情報の統計によると、第1四半期の上場不動産企業の総負債は10458億元に達し、前年同期比41.27%増加した。

経営収入の減少はさらに不動産企業の資金チェーンを悪化させた。調査によると、113の不動産企業の第一四半期の営業総収入は前年同期比4.86%下落し、第一四半期の純利益は同42社に達し、赤字を出した不動産企業は25社だった。「萬保招金」などの先導企業の収益は依然として伸びを維持しているが、成長率はすでに減速傾向にある。多くの中小企業が増加し、さらに體力がない。

「金融が引き締められ、販売がだるくなり、開発者の地上げ意欲は自然に影響を受ける。このような狀況が続けば、短期的には住宅価格がいくらか緩みますが、長期的には、開発者の資金チェーンが絶えず、需要を伸ばして縛りを緩めると、最適な値上げの機會を見つけて再出荷するかもしれません。」ある不動産企業のトップが述べた。

土地財政が破綻した地方融資の苦境が顕在化した。

土地収入の急減は地方財政と都市発展に対する深い影響が今後明らかになるだろう。現在、地方政府の収入の主な源は3つあります。一つは稅金、二つは土地譲渡金、三つは土地などの資産を擔保にした銀行ローンです。この三つは不動産産業と切っても切れないです。不動産拉致地方政府の判斷は過ぎない。不動産規制による地方収入の激減も事実だ」と述べた。復旦大學産業研究センターの専門家は記者に語った。

中國社會科學院がこのほど発表した2011年の不動産青書によると、「十一五」の期間に地方政府は土地財政に過度に依存し、全國土地譲渡の売上総額は累計で7兆元を超え、地方財政の総収入の中で土地譲渡の総額は2006年の38.9%を占め、2010年の65.9%に伸びた。専門家は、今年の土地の成約傾向が続けば、今年の典型的な都市の地方土地収入と関連不動産稅収は同時期に比べて半分ぐらい減少する可能性があると判斷しました。この影響でインフラ整備の資金不足による都市化が減速する可能性がある。