銀監(jiān)會が調(diào)査した大規(guī)模な住宅企業(yè)60社は住宅ローンのリスクを厳しく訴えることを要求しています。

銀行は不動産企業(yè)に対して「名簿管理」を?qū)g行します。

レギュレータによると、レギュレータは最近、大手不動産企業(yè)グループの関連構(gòu)造が複雑で、情報が深刻で不透明で、不動産企業(yè)の負(fù)債率が全體的に上昇し、資金チェーンが逼迫しているなどの理由で、監(jiān)督部門は各銀行に要求しています。

このレギュレータの最新の動きは、業(yè)界によって不動産開発ローンとして解釈され、また制限される信號となります。

銀監(jiān)會の調(diào)査報告によると、60の不動産企業(yè)のうち18社の平均資産負(fù)債率は70%を超えている。

同時に60の不動産企業(yè)は4266のメンバー企業(yè)があり、そのうち64のメンバー企業(yè)の資産負(fù)債率は90%を超えています。

不動産企業(yè)集団の多頭信用リスクはリスク調(diào)査の中で際立っている問題となり、集団內(nèi)の相互保障現(xiàn)象は上昇し、相互保証ローンの金額は1417億元に達(dá)した。

貸付期限の構(gòu)造から見ると、60の大型住宅企業(yè)グループは1年以內(nèi)に満期となる多額のローンの比率は28.3%で、2012年末までに満期となる多額のローンの比率は63.6%である。

銀行監(jiān)會が最近、大手不動産企業(yè)グループを密集して調(diào)査していることに対し、ある都市の商業(yè)銀行の支店長は「第一財経日報」に対し、銀監(jiān)會は大型不動産企業(yè)グループに対して融資を要求するのは枠組み的な意見だけで、短期的に具體的な政策を打ち出してクレジットを引き締めるという意味ではないと述べました。

「監(jiān)督管理層は今年すでに銀行の與信限度を制限しています。ほとんどの銀行は年初に定めた與信限度額に基づいて投入しています。本店は不動産ローンの比率をどれぐらい抑えるべきか明確にしていません。」

この関係者によると、現(xiàn)在は年の瀬が近くなり、殘りの一ヶ月間はもともと銀行の信用があまりないので、不動産ローンに大きな影響はないという。

來年の規(guī)制層が大手不動産企業(yè)集団に対して厳しい措置を講じると、その影響効果が現(xiàn)れる。

このような見方をする銀行業(yè)界の人は多いです。

ある株式制銀行の支店長も本紙に対し、銀監(jiān)會が不動産企業(yè)に対する信用を引き締めるよう求めているのではなく、銀行にリスクを提示していると語っています。

銀行はこれらの信號に基づいて、自分の不動産上のローン構(gòu)造を検査し、それによって調(diào)整します。

調(diào)査によると、監(jiān)督部門は銀行業(yè)に対してグループの実行と信用管理を要求し、グループ及び各メンバーの企業(yè)ローン総額は建設(shè)工事の5割を超えてはならない。グループ內(nèi)の関連取引を追跡し、信用資金の移転や流用を厳重に防ぐ。プロジェクト資本金の真実の出所を確認(rèn)し、企業(yè)が関連取引を通じて資本金を引き出したり、債務(wù)資金で資本金に充ていることを防止する。融資関連保証を厳格に制御し、相互保証を禁止する。

また、高価な土地購入、業(yè)種をまたいでの経営、過度の拡大、負(fù)債率の高さなどの問題があるリスクの高い不動産開発企業(yè)に対しては、監(jiān)督部門は、銀行にその経営狀況に注意を払うように要求しています。

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銀行のリスクを提示する

ある株式制銀行會社の業(yè)務(wù)部の內(nèi)部関係者は本紙に対し、今年の銀行の全體的な信用規(guī)模が縮小したのは、不動産のプレートだけではないと述べました。

不動産コントロールの密度に基づいて、今年銀行は不動産のプレートに対して更に関心を持って、更に敏感です。

だから銀行にとって、今年は不動産企業(yè)のローンの選択空間がもっと大きくなります。以前は多くの不動産企業(yè)がローンを借りに來ていました。同業(yè)競爭に基づいて、大部分は承認(rèn)されます。

上記の支店長は、ここ數(shù)年、不動産の新規(guī)融資殘高はずっと上昇しています。銀監(jiān)會の精神は不動産ローンの上で銀行をもっと理性的に慎重にさせることです。

同関係者によると、銀行監(jiān)會は今年初めから銀行に対して差別化した不動産信用政策を?qū)g施し、経済適用住宅、廉価賃貸住宅、小型住宅に対するクレジットカードのサポートを強(qiáng)化するという。

4月に不動産の新政権が登場して以來、政策が登場するたびにこの意見を改めて表明し、不動産コントロールの構(gòu)想がますます明確になることを意味します。

これは、不動産規(guī)制は不動産ローンを収縮させることではなく、ローンの方向を最適化し、都市化のプロセスに適合させるという意味です。

個人ローンにおいても、差別化されたクレジット政策は、自己居住と改善型住宅を奨勵し、投資を抑制することである。

グループの信用管理アップグレード

大手不動産グループの金融リスク蓄積問題に対して、銀監(jiān)會は年初以來力を入れて推進(jìn)してきた「リスト制」の管理方式を再度コード化し、資質(zhì)の高い大規(guī)模不動産グループも監(jiān)督管理の範(fàn)囲に組み入れた。

銀監(jiān)會はとっくに不動産ローンのリスト管理を要求しています。現(xiàn)在、私達(dá)の銀行はリスト上の企業(yè)だけがローンを借りることができるように要求しています。リストにないなら、プロジェクトの資質(zhì)がとてもいい不動産ローンは総銀行に持って行って審査します。

株式制銀行の支店長が本紙に対し、名簿管理を?qū)g施している理由は、多くの大手不動産企業(yè)が多額の與信に関與しており、グループ全體を通じて與信したもので、本店が大手不動産企業(yè)の本社に対して口をつぐんでいるため、大手不動産會社の買いだめや事業(yè)間の資金流用、混用などの事情があり、リスクの高い不動産企業(yè)の一部を削除するためのリストを設(shè)定していると述べました。

今年1月、銀監(jiān)會は銀行の調(diào)査を通じて、國土資源部門、建設(shè)主管部門を通じて、土地を買いだめして家を押さえる行為がある不動産開発企業(yè)に対して、商業(yè)銀行は新規(guī)融資をしてはいけないと明らかにしました。

4月に「國十條」が完成した後、監(jiān)督層は明確に要求しています。商業(yè)銀行は開発企業(yè)の資質(zhì)、業(yè)績、信用度を重視し、全行で開発會社の企業(yè)名を単獨(dú)で管理する必要があります。

最近、規(guī)制層は再び土地の遊休している開発者ローンの存在を警告し、商業(yè)銀行に國土資源部門が展開する遊休土地の審査と処理に積極的に協(xié)力し、遊休土地情報を適切に利用し、遊休土地情報とその他の関連情報を漠然と処理し、不作為の銀行業(yè)金融機(jī)関に対して、その主要責(zé)任者は監(jiān)督部門に書面で説明する必要がある。

もう一人の株式制銀行の関連責(zé)任者は、監(jiān)督層は一昨年から銀行に大規(guī)模な不動産企業(yè)に対して集団信用を與えるように要求しており、今回の調(diào)査後初めての要請ではないと述べました。

「この集団は手紙を授けるのは虛で、全體的に授信した後、各具體的な項目を見て、全體の與信限度の下で具體的に手紙を授ける。

例えば、ある不動産企業(yè)集団に対して、全體で100億元を授與します。このグループは年間10項目があります。具體的な各項目の資質(zhì)を見ます。例えば、銀行はその將來の販売見通しがどうなるかを予測して、各項目に対して異なるローン額を分け與えます。

同関係者によると、この1、2年間、不動産企業(yè)集団に対する銀行の信用授與はさらに厳しい。