2004年の不動産融資の創出新策

不動産業に対して、土地と資金は全身を支える両足です。

しかし、昨年6月には中央銀行の「不動産信用業務管理の強化に関する通知」（121號文書）が出されましたが、急に資金という足が充血できなくなり、不動産企業がつまずくと倒れてしまう恐れがあります。

アナリストは、長年以來、不動産企業の開発資金は主に自己資金、銀行ローン、建設企業の立替資金と前売金の4つの部分を含むと指摘しています。

銀行ローンの20%を除いて、建設企業の立替資金と前売金の中には相當な銀行ローンがあります。

三者は合わせて、銀行ローンは不動産開発資金の総額の60%近くを占めています。すなわち、中國の不動産開発資金の60%以上は銀行の信用に由來しています。

また、業界関係者によると、北京ベンダの銀行信用資金依存度は90%以上に達しているが、すべてのベンダが資金の良性循環を行うことができるわけではない。

國務院は18日付の文書で論爭が続いている不動産業界に対し、「國民経済支柱産業」の明確な位置づけを行い、現狀と未來に対して「持続的、健全な発展」を高く評価しているが、121號の文書の威力はすでに際立っている。

そして、國內の金融市場がまだ完全に開放されていない時期に、不動産産業が自分の融資プラットフォームを再構築できるかどうかは、命にかかわる一番大事なことです。

中央銀行121號の文書が発行された後、不動産融資の分野は理論的に「百花咲き亂れている」と言われています。実務では、企業も過去から銀行ローン、上場、海外融資、企業債、持分融資、不動産信託など様々なルートに頼っています。

全國工商連合住宅産業商會會長の聶梅生氏は、不動産金融資本は今年の不動産業界の関心の最も重要な問題になると考えています。

_品評：不動産融資の7つの武器について、華偉博士副主任は「現在の狀況では、開発者は金融者を得て天下を取る」と述べました。

2004年に入って、學界が予言した「不動産融資年」が始まった。

不動産信託が先行して、手に汗を握るようになった。産業基金が萬聲をあげて、陰で起動した。上場融資はみんな待っていて、獨木橋を奪いました。海外ファンドが虎視眈々としています。

_銀行のクレジット：痩せて死んだラクダは馬より大きいです。今の國際商業銀行の分野では、いわゆる「三七開」の慣例が二つあります。一つは不動産産業への融資が全體の融資殘高の30%を占め、殘りの業界は70%を占めます。

財界にも苦衷がある。

信用が低いのは開発者の資金調達が難しい本當の原因で、信用が低いのは信用リスクを意味します。

中央銀行の121號の文書の規定のため、銀行のローンは現在の段階はタイトで、プロジェクト開発の程度と開発者の自己資金に対する要求は、ほとんどの開発者が短期間で達成できるものではない。

しかし、企業にとっては、銀行ローンは隠しきれない誘惑があります。便利で、コストが比較的低いため、財務レバレッジの役割が大きいです。

その欠點は返済圧力が大きいですが、長期債と短期債の負債構造を調整して回避することができます。また、不動産信用業務は現在一般的に銀行の優良資産と見なされています。

上海の建築信託の統計によると、昨年6月の中央銀行121號の文書が公布された後、全國の不動産信託の數が急速に増加したにもかかわらず、年間募集の資金は70億元にも満たない。

中央銀行の発表したデータによると、昨年9月末までに全國の不動産開発ローンは1350億元増加しました。

銀行の信用は依然として不動産界の資金の主力で、この點は疑いをはさむ必要がありません。

不動産信託プロジェクトの融資：主要スターの難しい話が隠れている。2003年6月13日に中央銀行が121號の文書を発表した後、信託はたちまち不動産産業の新興融資のホットスポットとなった。

不完全な統計によると、2003年の全國不動産信託融資プロジェクトは70近く、不動産信託資金の金額は50億元を超えています。

精瑞住宅産業基金準備グループの高広垣主席は、不動産信託という方式で不動産市場の融資量を増やすのがいいと考えています。

しかし、信託資金の重さは実際には業界を支えるのに足りないです。なぜこのように人気がありますか？

業界関係者によると、多くの信託資金は不動産會社がプロジェクトで銀行ローンの資格を取得する前に、信託會社に「貸し渡し」をする「橋越しの費用」であり、信頼資金はあまりにも有名である。

また、不動産信託プロジェクトの融資は先天的に不足しています。

中國人民銀行の「信託投資會社の資金信託業務に関する通知」（信託業界の314號文書）によると、各信託プランは200件に限定され、また現在の中央銀行の監督管理から見れば、「経済適用住宅など政策的に強い不動産プロジェクトだけが信頼を獲得できる可能性がある」という。

また、このように高度に集中し、相対的に「閉鎖」な投資計畫は、途中でプロジェクトのリスクが爆発したために撤退を選ぶと、引き継ぎを希望する下家が見つからなくなります。

中國人民銀行研究局が先日完成した研究報告書によると、不動産資金信託を本當の意味での不動産信託に転換するというものです。

政策面での支持のもと、不動産信託の融資は「名ばかり」だが、2004年のメジャースターの先行きは明るい。

海外不動産ファンド：外國のお坊さんがお経を読みますか？

上海に伴い國際金融貿易センターに進出し、海外不動産ファンドは上海不動産市場を見込んでいる。

モルガン?スタンレー傘下の不動産投資ファンドRSREF、オランダ國際不動産、ライアングループ、シンガポール嘉徳買い付けなどが相次いで手を出しています。

しかし、復旦大學金融研究院不動産研究センターの華偉副主任は「海外の資金は遠大な見通しだが、喉の渇きはなかなか解けない」と話しています。

現在の國際資本の大多數はファンドに集中していますが、中國では現在の法律法規に明確な根拠がないので、外資は財務管理會社、投資會社などの形を借りて多くの形を変えています。

政策や法律上の障害のほか、國內企業の不適切な運営や不動産市場の不透明さも大きな障害となっています。

國內産業基金：曲線救國の私生児統計によると、現在、証券市場は6000億元前後の私募基金があります。

しかし、産業基金に関する法律が欠けています。

これらの資金は財務管理會社、投資會社などの形でしか存在できません。

未上場株の融資：子供の手が屆かないのを惜しんで、大部分の開発収益を困難に直面させることはできません。

上場：贅沢な資本の盛大な宴會は企業が資金を獲得するので、資本の運営の主要な方式の1つを実行して、企業のブランドの昇格させる良好な効果です。

例えば、李嘉誠さんの長江実業は1972年に発売された時の一億から2000年にかけて、純資産は1000億元に達しました。

特に2002年には、全國20社以上の不動産會社が合併して上場し、株式融資の方式で株市場に進出し、資本市場で直接融資を行う。

上海交通大學助教授、証券法専門家の李明良氏は「不動産企業は上場融資の必要性と可能性があるが、不動産企業の上場は、わが國では主に産業政策の影響が大きいので、金融の安全を考慮して上場過程で障害があるかもしれない」と話しています。

中國証券監督會は、「2004年1月1日から國有企業全體の改制、有限責任公司全體の変更と國務院の批準免除の狀況を除いて、株式會社は3年後に上場を申請することができる。また、発行者の最近の3年間の利益を比較的に有利にするために、発行者の業務、管理層に最近の3年間で大きな変化がなく、実際の支配者が発生していない」と規定している。

ほとんどの不動産會社はこの要求を達成できないかもしれません。

投資銀行業界の専門家は、資本市場も不動産開発プロジェクト自體が持つ投資回収期間が長く、現金の流れが不均一で、業績の変化が大きいなどの特徴があり、株式市場では往々にして劣勢として表れていると述べました。

新會社の上場規制が緩和されたようですが、証券會社などの仲介業者は完全な責任を負い、暗い箱の操作を制限しています。

新しいルールの前で、本當に実力があり、ルールを守っている開発者は順調に上場できますが、現在開発者の數が多すぎて、信用水準が普遍的に低い狀況で、大規模な上場を通じて業界的な資金不足を解決したいというのは現実的ではないようです。

ぜいたくな資本の饗宴は、チケットが求められない。

_債券の発行：愛といえば、こんにちは。會社法によると、債券の発行主體は厳格で、國有獨資會社、上場會社、二つの國有投資主體で設立された有限責任會社だけが発行資格があります。そして、企業の資産負債率、資本金及び擔保などに対しても厳格な制限があります。

長期債はまた、大きな金利リスクに直面しており、避難所金融のツールが欠けています。

これは大多數の不動産企業が債券を発行することに決められています。

最近、不動産融資の分野では百花繚亂の様相が現れています。

しかし、この大部分は121號文書の押出によって急激に泡が発生します。

目まぐるしく見えるが、堅実な制度の支えが足りない。

「制度が早く臺になって、企業が芝居が好き」というのが徐々に共通認識になりつつある。

まず、「産業基金法」はできるだけ早く公布し、不動産ファンドが頼ることができない苦境を終結させ、不動産産業の安定のために規範と膨大な融資市場を提供しなければならない。

第二に、現在の「會社法」と「証券法」の枠組みの下で、大量に市場に出回ることができない以上、第二の市場を開拓することができます。

中國証監會の范福春副主席は今年初めに深センで、資本市場に中小企業の板を設立し、國內の中小企業の融資問題を解決すると表明しました。

第二板市場の設立は、開発者に驚きをもたらすかもしれませんが、この新しい投資市場が現れて、一部の利回り資金を不動産投資市場から撤退させることもあります。もちろん、客観的にも不動産業界の優勝劣敗のペースを速めることができます。

不動産証券化の法律體系を構築し、REIT不動産権益信託の本格導入のための基礎を定めた。

萬通の買い付け業の老総馮倫さんが一番早く提出しました。中國の不動産企業は初級段階の発展を経験した後、全能型の開発の香港モデルから専門型の運営のアメリカモデルに向かいます。

REITはまさに精密法律制度のサポートが必要な高級不動産開発モデルです。

最後に、中央銀行の銀行の金融引き締めには當然のことながら、食べ殘しを詰まらせるべきではない。

信用コントロール手段を使用するには、穏健かつ全體的な制度的根拠を確立しなければならない。

不動産融資はセットメニューを食べたいです。資本力を使うことが開発者の競爭の核心になると考えています。

國務院が資本市場を発展させる白書は、資本市場の改革開放を確実に推進し、中國経済が高度成長期に入った時、企業発展の支持力は誰がより多くの発展資金を持つことができますか？

実は、問題を解決する根本的な方法は高品質の資金源を探すことです。つまり、投資融資方向の革新と融資ルートの整合アップです。

不動産融資限度が大きく、銀行ローンや他の方法では完全に解決できず、金融商品の革新的な組み合わせが必要です。

偉業資産管理會社の張暁晉総経理は、企業は自己の特徴に基づいて自己資金＋銀行ローン、持分融資＋銀行ローン、自己資金＋機関投資者、自己資金＋種類ファンド、自己資金＋信託計畫委託ローンなどの融資グループを活用すべきだと考えています。

もっと専門家が指摘しています。信託は複數の金融業者をつないでいます。