土地市場回暖：頭部房企排名微妙變化背后的土儲之爭

    土儲、成本、去化率將影響今年房企排位，房企目前還是積極拿地不敢收縮規模。

    4月1日，新城32億元增持蘇州兩幅土地，同一天，新城還參加了天津濱海2.7萬平方米宅地競拍，但沒有拿下。就在此前一天，在新城業績線上發布會上，該公司董事長王曉松對公眾表示，新城不會收縮規模，但也不會為了追求排名而沖規模。他指出，未來新城只要排名維持在行業第10名左右即可。

     王曉松此番言論是有根據的，盡管前兩年新城全年銷售規模穩居行業第八，但在今年一季度，新城跌出了前十，在某第三方公布的排行榜上排名第13位。

龍湖的銷售規模也在一季度有明顯下滑，頭部房企銷售增速下滑已是大概率事件。行業洗牌在繼續，土地市場的爭奪也很明顯。4月3日杭州主城區出讓8宗地塊，總出讓面積234畝，總建筑面積30.6萬平方，總起價54億元，最終成交總價超64億元。榮安、建發等均有斬獲，外來房企保持了對杭州市場前景的樂觀。

     土拍市場回暖背后，是商品房銷售的升溫。克而瑞數據顯示，截至3月底，深圳、成都、福州、杭州、淮安、揚州、嘉興、汕頭等城市的商品房交易量持續回升，成交量超過了2019年第四季度的平均水平。

     同策研究院報告顯示，2020年市場規模的下滑導致一部分企業投資策略發生變化，尤其是權益比例開始策略性調整，以配合未來企業戰略的實現。

一個背景是，為對沖疫情造成的經濟下行，全球貨幣新一輪量化寬松到來。

土儲、成本、去化率將影響今年房企排位，房企目前還是積極拿地不敢收縮規模。甘俊攝

頭部房企拿地更注重效益

     為應對經濟大環境的變化，大部分房企提出保守的銷售目標，銷售增速維持在70%左右。

回顧過去幾年的樓市，2015年下半年樓市開始步入上行周期，2016-2017年一二線城市樓市全面上行，2018年之后三四線城市開始輪動上漲。同時，我們看到，百強房企銷售金額權益比從2016年的85%、2018年的80%進一步下降至2019年的75%左右，連續三年出現持續下滑。

     市場周期的上行與權益金額的下滑導致房企的“全口徑”銷售金額大幅上升，同時，房企也可以在這樣的市場周期里獲得不錯的規模紅利。房企通過“合作開發”“小股操盤”“代建”等方式快速進行規模擴張。

     同策集團首席分析師張宏偉認為，房企在2020年投資拿地上，一些優質地塊必然在權益比例上提升，控制“合作開發”的空間，以提升利潤空間。從當前市場特點與企業策略整體表現來看，大部分品牌房企正在回歸市場基本面相對不錯的一二線城市，因此，一二線城市的優質地塊的投資權益必然會上升。

    “如果從2020年全年預期來看，樓市和房企的交易量同步下滑10%，那么，對于房企來講，唯一可以做的事情就是盡可能保住規模的同時，在2020-2022年未來市場平穩上行周期增加收益，也就是增加利潤。比如，以萬科、新城為代表的房企開始更加注重效益，也就是利潤。以中梁為代表的相對比較激進的房企也開始修煉內功，增速也開始放緩了。”張宏偉說。

     頭部房企對于未來市場周期趨勢預期與企業規模化訴求的看法不同，也會導致權益變化，比如，在市場下行周期，權益比例就可以適度降低，一方面可以分散更多的市場風險，另外一方面，通過降低權益比例還可以繼續維持規模化擴張，市場地位仍然可以保持增長，從收益的總量的角度來看，也會保持總量的增長。

      當市場周期趨勢預期向好，權益比例的降低就會導致“增收不增利”的狀況發生，這也是萬科、新城等未來更加注重效益的主要原因。龍湖是“權益比例”控制比較好的高手，比如龍湖一直將投資的權益比例控制在70%左右。據龍湖財報，2018年龍湖獲得91幅新土地，權益地價730億元；權益建面接近1400萬平米，權益比例近7成。截至2019年年底，龍湖的土地儲備合計6814萬平方米，權益面積為4742萬平方米，權益比例為69.59%，基本維持在70%左右的比例。

     龍湖之所以一直維持在70%，是因為龍湖規模上已經步入TOP10房企，這個階段既要增收又要增利，要的是規模經濟，而不是規模不經濟。相比之下，部分前20的房企，也在調整土儲權益比，比如旭輝，旭輝財報數據顯示，2019年旭輝新增土儲權益比例是65%，預計旭輝今后的買地權益都會放在68%-70%。未來三年銷售權益也將逐步提高，2020年60%、2021年65%、2022年70%。旭輝權益比例從60%逐漸提升，這說明旭輝一方面仍然有規模化訴求，但是未來3年對于利潤或效益這方面要求越來越高。

中小房企仍在擴張

      部分中小房企還在規模化擴張。

      近期的土地市場，不僅大房企在搶地，中小房企也在入市。此前的3月27日，紹興出讓一幅土地，開拍前有多達22家開發商報名，包括綠城、中海、招商、保利等，結果由眾安房產拍得，地塊樓面價超過2萬元/平方米。

       即使是在當前市場下行或平穩周期，對于未來規模化訴求的看法不同也會導致權益變化，比如，一部分還在持續規模化的中小房企的投資權益比例預計仍然維持在較低水平，有規模較小的上市房企，如銀城等，未來3年“全口徑”總銷金額要達到千億規模，這也就意味著，在未來3年這些企業在投資上“合作拿地”方式仍將普遍，整個集團投資的權益比例仍將維持在4成甚至更低水平。

       行業集中度在迅速增加，相比大房企調整規模增速做大利潤空間，中小房企只有先沖規模，才能減少被收并購的風險。當前就迎來了2-3年規模化的“窗口期”，這也不難理解當前有部分房企對資本化的考量，比如近期弘陽物業、上坤地產分別向港交所遞交招股說明書。

      從已經披露的財報數據看，上坤地產上市需求迫在眉睫。據招股書顯示，2019年上坤地產營收75億元，專注于長三角、珠三角地區，在全國共有43個項目。根據克而瑞2019年房企200數據，上坤地產全口徑銷售額271.8億排名第91位，權益銷售額155.9億，排名第114位。

     與近兩年赴港上市的中小房企相比，項目偏少是上坤地產的弱項。2018年，上坤地產收益同比下降42.7%，而在2019年再次同比上升10%。這是項目主要布局在長三角尤其是上海的結果。截至2020年2月29日，上坤地產應占總建筑面積超過70%位于長三角經濟區，2017年、2018年及2019年，物業銷售收入分別有100%、100%及60.8%來自上海的物業項目。

     像上坤地產這樣的中小房企拿地需求相對更迫切。3月以來，隨著房企融資渠道大幅增加，資金面有所改善，各地亦因城施策在土地供應和交易上積極做好保障和服務，包括加大地塊推介、調整優化地塊開發要求等多重利好刺激，土拍市場回暖迅速，但主要還是源于房企對未來發展的擔憂。