巨頭的游戲：30強房企新房銷售額占全國一半

12月2日，世茂房地產控股有限公司發布公告稱，今年11月實現合約銷售額約305億元，合約銷售面積178.31萬平方米，同比分別大漲60%、61%。以價換量是世茂取得銷售突破的主因，當月世茂的平均銷售價格為17106元/平方米，比10月略降4.8%。

至此，今年世茂已經實現了2277.3億元的銷售規模，提前完成2100億的年度銷售目標，并重回行業前十。

對于龍頭房企來說，剛剛過去的11月并不“寒冷”。雖然恒大在收割完“金九銀十”后出現銷售下滑，但很多中型房企仍在加速沖刺。根據易居克而瑞的統計，今年前11月，百強房企的銷售金額達到10.3萬億元，同比上漲17.7%。其中，11名到30名的中型房企銷售增速為26%，為最迅猛的一個群體。

這一群體的崛起，使得大中型房企的市場占有率加速提升。華創證券的一份報告指出，今年前10月，30強房企的銷售金額已經占全國房地產銷售額的一半。而在2011年，這一比例僅為15%左右。

“這個行業最終會變成‘巨頭的游戲’。”有房企人士如此總結。

“千億軍團”將超30家

今年11月份，萬科實現合同銷售面積364.5萬平方米，合同銷售金額545.4億元，繼續維持穩定。今年以來，萬科的月度銷售規模維持在430億至670億之間。如果拋開今年2月春節因素的影響，萬科的銷售數據基本沒有出現大起大落。

今年前11月，萬科累計實現合同銷售面積3697.4萬平方米，同比增長2.73%，合同銷售金額5735.3億元，同比增長5.44%。

恒大曾在8月末啟動大范圍的價格優惠策略。受此影響，“金九銀十”期間，恒大接連刷出831.3億元、903億元的行業月度銷售記錄。到11月，隨著促銷措施逐漸退出，恒大的銷售額大幅下滑至370.6億元。

即便如此，今年前11月，恒大仍然憑借5805.6億元的銷售規模反超萬科，升至行業次席。

房地產業的“銷售之王”仍是碧桂園。今年以來，碧桂園不再公布全口徑銷售數據，而改為發布權益銷售金額。根據易居克而瑞的統計，今年前11月，碧桂園的全口徑銷售數據已經達到7515億元，同比增長13%。

易居克而瑞的統計還顯示，融創在前11月實現5004億的銷售額，同比增長20%。至此，中國房企的“5000億俱樂部”已經擴充到4個成員。

在已經發布銷售數據的房企中，銷售數據以增長為主。今年前11月，新城控股合同銷售2465.62億元，同比增長24.17%；融信銷售1260.93億元，同比增長16.5%；奧園銷售1012.7億元，增長37%。但小型房企表現不佳，前11月景瑞控股的銷售規模為206.31億元，同比下降4.55%。

今年以來，房地產調控政策持續施壓，部分區域市場也出現下行。為了回籠資金，品牌房企普遍加大了銷售力度，并使得銷售升溫。大中型房企中，除綠地、泰禾等少數企業出現下滑外，業績“飄紅”仍是主旋律。

易居克而瑞發布的數據顯示，今年前11月，百強房企全口徑銷售金額約為10.3萬億元，同比增長17.7%。

銷售的普遍增長，也抬高了行業的規模門檻。按照該機構的統計，截至今年11月末，已有27家房企的銷售規模超過千億。到今年年末，預計“千億軍團”的數量將突破30家。而在5年前，千億房企僅有7家。

房企生存“兩重天”

隨著行業供需關系的逆轉，以及樓市調控的常態化，近些年，房地產業的集中度正在加速提升。

根據華創證券的報告，2019年1-10月，50強房企銷售金額達到7.5萬億元，占全國商品房銷售金額的比重已經超過60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強房企銷售額占比從15%上升到50%；10強房企銷售額占比從10%上升到30%。“行業集中度加速提升。”華創證券如此總結。

“房地產行業一直都是以規模為導向。”中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，規模較大的企業在融資、拿地中有明顯的優勢，銷售中也容易獲得品牌溢價。所以，“房企要想提高競爭力，做大規模幾乎是唯一的路徑”。

近幾年，調控政策持續施壓，部分區域市場進入下行期，規模的加持顯得更為重要。

21世紀經濟報道記者獲悉，隨著融資政策的收緊，今年以來，多數銀行發放房地產開發貸的范圍已經從“50強房企”，縮減至“30強房企”。

信托公司也越來越“挑剔”。某知名信托機構相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，除了看房企的排名外，也對項目所在的城市、區位等有嚴格的要求。因為信托對投資回報率要求高，必須選擇“最好的項目”。

北京某千億級房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，“我們的融資渠道也一直比較暢通，只是（在市場不好時）成本要高一些。銀行授信額度每年都用不完。”

相比之下，小型房企更容易出現資金問題。據統計，2019年以來，共有13只房地產行業債券違約，涉及發行主體3個，分別為頤和地產、國購投資和華業資本——均為小型房企。而今年10月，三盛宏業也因未能兌付內部理財產品而遭遇員工“維權”。

張大偉說，從比例來看，目前真正出現債務違約的企業數量占比很小，說明行業還沒有惡化到小公司活不下去的地步。但與融創動輒啟動百億級收購相比，小房企的日子可以說相當不好過了。

他表示，行業集中度提升的趨勢還將持續。“很多小企業已經拿不到地，沒有沖規模的后勁，但大房企還在不斷拿地。”根據中原地產的統計，今年前11月，50強房企的拿地支出已經突破2萬億，同比上漲17%，創歷史新高。

“房地產業最終會變成‘巨頭的游戲’。”前述房企人士認為，如果樓市調控不出現根本性的松動的話，未來行業有可能出現一波破產潮，其中以小房企為主。中型房企則會出現分化，“要么趕超，要么掉隊。”