樓市拐點出現(xiàn)了？二手房價環(huán)比下跌城市超上漲城市

房價拐點出現(xiàn)了？

11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2019年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一、二、三線城市新房和二手房銷售價格環(huán)比漲幅均有所回落。

此外，還有17個城市房價環(huán)比下跌，數(shù)量連續(xù)三個月維持增長。疊加此前發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)銷售面積年內(nèi)首度重回正增長，樓市“以價換量”成果凸顯。

多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，新房價格下跌城市持續(xù)增多，二手房價格下跌城市54個月以來首次逆轉(zhuǎn)超過上漲城市，諸多跡象顯示，如果沒有明顯政策調(diào)整，市場拐點或?qū)⒊霈F(xiàn)。

關(guān)鍵指標(biāo)逆轉(zhuǎn)

總體來看，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二手房銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。31個二線城市，新房和二手房價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.1%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。35個三線城市新房和二手房價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均回落0.2個百分點。

“2019年10月份商品住宅銷售價格漲幅穩(wěn)中有落”，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬在解讀房價數(shù)據(jù)時表示。

不過，從房價調(diào)整的城市數(shù)量來看，市場調(diào)整的跡象十分明顯。

10月，有50個城市新房價格環(huán)比上漲，數(shù)量是2018年2月以來的新低。其中，西寧、呼和浩特和南寧三個中西部城市，10月新房價格漲幅分別是2.8%、2.4%和2.0%，是僅有的三個漲幅超過2%的城市。另外，成都也以1.5%的漲幅位列70個大中城市的第六位。

而房價下降城市數(shù)量，則延續(xù)了7月以來的持續(xù)增加態(tài)勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月，70個大中城市中，共有17個城市新房價格環(huán)比下降。這個數(shù)量也是2017年9月后，25個月以來的新高。其中，下降幅度最大的是濟南和瀘州，環(huán)比下降了1%。而一線城市北京和廣州，則分別環(huán)比下降0.2%和0.1%。

二手房方面，10月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比增幅為0.1%，同比增幅為4.2%。無論是環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)，實際上都呈現(xiàn)了漲幅收窄的態(tài)勢。

不僅如此，易居研究院副院長楊紅旭向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，一組信號意義更為強烈的指標(biāo)是，二手房價格環(huán)比下降的城市，從9月的28個上升至35個，而環(huán)比上漲的城市則只有28個。下降數(shù)量超過上漲數(shù)量，這是2015年4月以來，首次出現(xiàn)類似的情況。

實際上，在樓市開始步入本輪上行周期的2015年5月，這個指標(biāo)就發(fā)生了類似的逆轉(zhuǎn)。此前一年，二手房價下跌的城市數(shù)量都多于上漲數(shù)量，從這個月開始，上漲數(shù)量超過下跌數(shù)量。

在楊紅旭看來，新房價格，在部分城市存在限價限簽等行政干預(yù)，存在失真情況。因此二手房價格變動更能體現(xiàn)樓市真實情況。并且，從周期來看，二手房價格變化領(lǐng)先于新房價格，二手房價格下跌城市數(shù)量變化，又領(lǐng)先于各線級城市的二手房總體均價變化。

在這樣的邏輯下，楊紅旭認(rèn)為，“市場半只腳踏進(jìn)冬天了。”

“以價換量”還將持續(xù)？

多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟報道指出，開發(fā)商從9月以來持續(xù)的降價促銷活動，是此次房價數(shù)據(jù)出現(xiàn)上述現(xiàn)象的主要原因。

今年上半年以來，收緊房企融資成為樓市調(diào)控的主基調(diào)。銀行貸款、信托、債券等渠道先后收緊。在下半年進(jìn)入償債高峰期和銷售業(yè)績沖刺期的雙重壓力下，部分房企開始選擇降價促銷，減輕資金壓力，完成年度銷售目標(biāo)。

一個典型的案例是，10月曾有開發(fā)商降價導(dǎo)致的維權(quán)事件視頻流出的濟南，新房價格環(huán)比下降1%，在70城中居首。

而宏觀數(shù)據(jù)對此也有印證。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)此前發(fā)布的顯示，1-10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，同比增長0.1%。在去年銷售面積創(chuàng)下歷史峰值的高基數(shù)上，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，新房市場“以量換價”效果有所顯現(xiàn)。從標(biāo)桿房企的銷售來看，10月其銷售面積及銷售額均明顯增長，但銷售價格出現(xiàn)回落。預(yù)計全年新建商品住宅銷售面積同比增長1%左右，與去年基本持平。

許小樂認(rèn)為，年前新房價格可能繼續(xù)下跌。10月全國商品房及商品住宅新開工面積累計同比增速仍在擴大，后期供應(yīng)增加，“以價換量”將會持續(xù)，新房下跌趨勢將會持續(xù)。城市方面，后期隨著三四線城市銷售的下滑，70城的一手房價格下跌趨勢會逐漸由一二線向三四線傳導(dǎo)。

因此，后續(xù)政策是否會做出調(diào)整，成為關(guān)注焦點。

楊紅旭指出，從房地產(chǎn)調(diào)控角度來看，周期已經(jīng)發(fā)生了變化。過去四年一直防大漲，未來一兩年須轉(zhuǎn)為防大跌。

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，房價漲幅全面放緩趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，但對于2019年四季度的市場走勢來說，一要看年末的信貸政策，包括11-12月LPR的調(diào)整，以及是否會降準(zhǔn)；二要看近期各地頻繁的人才政策波動，是否會影響市場。

實際上，隨著2020年城鎮(zhèn)化目標(biāo)階段性“大考”越來越近，各地開始密集調(diào)整戶籍政策與人才政策。其中，包括海南、上海、南京等地，都在10月以來發(fā)布對人才政策做了微調(diào)。

但也有分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道，在中央“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”表述未變，樓市“三穩(wěn)”基調(diào)未變，地方政府問責(zé)機制未變的情況下，本輪調(diào)控核心的限售、限價和限貸等政策，大幅調(diào)整的可能性不大。