葉檀：房地產(chǎn)市場(chǎng)要一控到底

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)要一控到底

　　房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)貨幣調(diào)控的獨(dú)門秘笈，不可能半途而廢。

　　首先抑制房地產(chǎn)是為抑制通脹預(yù)期。

　　6月18日，央行發(fā)表2009年年報(bào)，重申重視保持價(jià)格總水平的基本穩(wěn)定，繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。年報(bào)提出中國(guó)維持物價(jià)總水平具備基本穩(wěn)定的有利條件，指出物價(jià)上漲壓力增大，需要根據(jù)形勢(shì)變化增強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的靈活性和針對(duì)性，同時(shí)加大農(nóng)產(chǎn)品供給保障力度，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。可見(jiàn)，農(nóng)產(chǎn)品與房?jī)r(jià)是抑制物價(jià)上漲的主要領(lǐng)域。

　　抑制房地產(chǎn)更是為了激發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)能。

　　在同一天，央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵與夏斌都提出了繼續(xù)抑制房?jī)r(jià)的主張。夏斌在出席“2010年金融與投資峰會(huì)”時(shí)稱，應(yīng)做好花兩到三年的時(shí)間，逐步消化房地產(chǎn)泡沫的準(zhǔn)備。在加大保障性住房建設(shè)的同時(shí)，接下來(lái)要盡快出臺(tái)“簡(jiǎn)單易行的、便于打擊炒作房地產(chǎn)的稅收政策”，把市場(chǎng)的投資收益預(yù)期壓下去。而同一天《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)的李稻葵專訪則從相反的方向，表示房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)造成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力匱乏，房地產(chǎn)調(diào)控政策是2009年大規(guī)模信貸的解毒藥，未來(lái)政策性住房將被納入政策調(diào)控范疇。

　　按照常理，抑制通脹應(yīng)該加息而不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　中國(guó)目前加息受到雙重掣肘。一是央企、地方政府等既得利益階層的掣肘。央企利潤(rùn)有下降趨勢(shì)，去年地方融資平臺(tái)貸款過(guò)多，目前加息則增加央企與地方融資平臺(tái)的負(fù)擔(dān)，其實(shí)質(zhì)是讓不良貸款迅速浮出水面，面臨著最大的既得利益階層與銀行自身的壓力，央行對(duì)于加息必然慎之又慎。

　　央企利潤(rùn)增幅已連續(xù)4個(gè)月下滑。而截至2009年末，地方融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬(wàn)億，如果按照3-5年期的貸款標(biāo)準(zhǔn)利率5.76%計(jì)算，地方融資平臺(tái)應(yīng)支付的貸款利息為4250億元。若貸款利率分別上調(diào)27、54、108個(gè)基點(diǎn)，地方融資平臺(tái)將相應(yīng)多支付的利息為200億元、399億元、797億元。

　　更重要的是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域出現(xiàn)緊縮趨勢(shì)，6月以來(lái)，從上游資源性產(chǎn)品到下游出口均出現(xiàn)價(jià)格或者訂單下滑趨勢(shì)，銀行間與民間拆借利率居高不下，此時(shí)加息無(wú)異于火上澆油。

　　匯率上升部分取代了加息的急迫性。6月19日，根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和我國(guó)國(guó)際收支狀況，央行決定進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革，增強(qiáng)人民幣匯率彈性。如果人民幣匯率形成機(jī)制回到2005年與一籃子貨幣掛鉤，人民幣匯率將出現(xiàn)小幅上升，同樣可以收到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)與貨幣緊縮的作用。抑制房地產(chǎn)價(jià)格可以控制信貸量，進(jìn)行抑制貨幣的周轉(zhuǎn)速度。如果說(shuō)美國(guó)是市場(chǎng)發(fā)債為主創(chuàng)造信用貨幣，中國(guó)則是以房地產(chǎn)作為最重要的抵押品發(fā)放信貸。

　　銀監(jiān)會(huì)在2009年年報(bào)上警示房貸風(fēng)險(xiǎn)，2009年有將近10萬(wàn)億的新增信貸，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額7.33萬(wàn)億元，同比增速達(dá)38.1%，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性逐步增加，個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇。事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)金融機(jī)構(gòu)最重要的抵押品，在地方投融資平臺(tái)上占比高達(dá)75%，個(gè)人也通過(guò)房地產(chǎn)抵押獲得各種信貸。如果房地產(chǎn)抵押品折價(jià)，甚至政府不允許以房地產(chǎn)作為抵押品種，那么，中國(guó)的信貸增量將一落千丈。

　　換句話說(shuō)，如果房地產(chǎn)價(jià)格上升，則以房地產(chǎn)作為抵押的貸款損失會(huì)減少，這就增加了銀行的資本比率。高的資本比率允許銀行從事更多的貸款。許多依賴于銀行融資的企業(yè)便獲得了更多的資金，因而投資支出增加、總需求擴(kuò)張，最終導(dǎo)致產(chǎn)出增加。

　　也許我們可以說(shuō)，房地產(chǎn)不幸被選作信貸抵押品，成為中國(guó)控制通脹的替罪羊。是的，房地產(chǎn)受到調(diào)控主要是金融與貨幣色彩過(guò)于濃厚。話說(shuō)回來(lái)，房地產(chǎn)成為中國(guó)非法分配財(cái)富最重要的渠道，這只替罪羊本身并非無(wú)罪，因此，被獻(xiàn)上祭臺(tái)時(shí)沒(méi)有收獲民眾一滴同情的眼淚。