海港城時代廣場或將分拆上市

　　香港零售似乎有回暖的跡象，高端商場海港城母公司九龍倉(00004.HK)分拆旗下投資物業獨立上市的消息再度甚囂塵上。

　　據世界服裝鞋帽網了解，九龍倉持有的投資物業并不包括酒店業務，只包含海港城、時代廣場、荷里活廣場、會德豐大廈及卡佛大廈，以及中國成都國際金融中心等投資物業。其中位于尖沙咀的海港城和位于銅鑼灣的時代廣場的這兩個黃金地段的高端商場一直是大量內地游客光顧的地方，也是該上市集團的現金奶牛。

　　據九龍倉的全年業績顯示，集團核心利潤升25%至137.54億元，當中64%來自投資物業，28%來自發展物業。其中投資物業核心盈利增長6%，達88億元，集團指上升原因是出租率高及續租租金增長理想。去年九龍倉旗下的香港投資物業總收入達129.39億元，同比增長6%，營業利潤上漲7%至112.88億元。

　　按項目計，海港城去年租戶零售額跌約10%，但整體收入增加5%至89.6億元，營業利潤增長5%至78.47億元，商場收入增長4%至62.07億元，但由于葉壹堂因調整策略撤出香港，出租率降至96%;銅鑼灣時代廣場收入增加6%至28.38億元，營業利潤增長8%至25.33億元，商場收入增加6%至21.37億元，出租率維持在99%，租戶的銷售額下跌11%至81億元。

　　最早傳出海港城時代廣場或將分拆上市消息是在今年3月初，九龍倉當時宣布啟動新策略評估，研究將部分投資物業以實物分派形式派發予股東，并以介紹形式分拆上市，讓九倉股東有機會同時持有兩間上市公司，不過集團董事長吳天海指出，目前未確定將哪些投資物業撥入新上市公司，但這亦意味估值高達2190億元的尖沙嘴海港城及銅鑼灣時代廣場，可能成為獨立上市公司。

　　目前，九龍倉手上的中、港投資物業最新估值高達3193億元，約占整個集團的總資產值的71.94%。當中尖沙嘴海港城的商場及寫字樓估值便高達1645億元，相當于總資產的37.06%，連同時代廣場，占投資物業估值比重高達68.6%。

　　九倉董事長吳天海今日在公司股東周年大會后表示指集團已完成技術上的可行性研究，但商業上的可行性研究則仍在進行中，因此還沒有定案。更早前，吳天海表示九龍倉手上投資物業難求，研究分拆，主要是考慮將公司一分為二成為A、B兩間公司，分派予投資者，可讓投資者自行選擇持貨或出售，也強調考慮到該計劃屬內幕消息，不想造成消息外泄，因此主動先行發布公告交代。

　　值得關注的是，今年首季集團旗下海港城及時代廣場零售錄得按年輕微增長，表現優于大市，而根據商戶提供的4月初步資料，認為表現亦不錯，不過，吳天海坦言不能馬上斷言本港零售見底回升，要多觀察數月才知道最黑暗日子是否已過，集團目前整體人流有所上升，由于大部分租戶租金采用分紅機制，因此商戶生意表現較好有利集團租金收入。

　　而有市場分析指出，非奢侈品復蘇表現較奢侈品好，吳天海則指根據旗下兩大商場數據，奢侈品商戶表現較佳，反而非奢侈品商戶表現拖累整體增長，但他強調不能反映全港情況。

　　據香港政府最新披露的數據顯示，三月香港零售業的銷售額24個月來首次錄得增長，同比上漲3.1%至357億港元，其中，珠寶和腕表行業的業績漲幅最大，同比增長8.4%;化妝品銷售額增長3.5%;服裝品類銷售額增長2.5%;百貨業基本與去年持平，錄得0.1%的增幅，有分析師指該數據進一步證明香港奢侈品市場正在逐漸復蘇。

　　另外，SOGO百貨母公司利福國際(01212.HK)主席劉鑾鴻表示，旗下SOGO百貨首季整體營業額表現與去年相同，其中銅鑼灣SOGO百貨人流也開始回升，至于尖沙咀店，首季營業額則維持雙位數的高增長。他認為，香港零售已見底，但由于缺乏較大的上升動力，目前正處于平行階段。

　　截止到發稿，九龍倉集團股價微跌0.30%至每股66.80港元，近三個月來其股價累積上漲了15%，目前市值為2016億港元。

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