天津時尚潮牌繼續擴張 主要購物中心品牌調整密集

　　戴德梁行天津公司舉行了2014上半年度新聞發布會，天津及山東總經理高炬先生總結了天津房地產市場在2014上半年的發展和未來趨勢展望。

　　2014年第2季度，天津市區甲級租賃型寫字樓無新增供應入市，全市甲級寫字樓的總存量維持在810,650平方米。

　　本季度，甲級寫字樓租賃市場呈活躍態勢，多個企業整層租賃案例拉升了成交，全市優質寫字樓凈吸納量達到13851平方米，較上季度顯著上升。這些租賃活動多發生于新近入市的優質寫字樓，一是因為相較于入市較早的項目，新項目的空置面積較多，在供大面積客戶選擇時更有靈活性，二是新樓宇在硬件規格上較先進，受到大企業客戶，尤其是金融、房地產、咨詢等行業的青睞，這類客戶更加重視辦公空間的舒適度和企業形象。吸納量的提高使得全市甲級寫字樓空置率下降至14.27%，環比下調了1.71個百分點。

　　本季度，天津甲級寫字樓租金為每月每平方米124.23元(19.88美元)，約合每天每平方米4.14元(0.66美元)，環比上季度小幅下降0.75%。吸納量的增加并沒有帶來租金的上升，主要是因為隨著一些優質項目即將投入使用且已經開始蓄水潛在客戶，原有業主的心態開始發生變化，降低了租金預期，實際成交時開始通過給予一定的免租期等方式來降低實際租金。

　　戴德梁行天津及山東總經理高炬表示：“天津市核心商圈的優質樓宇目前仍相對短缺，因此未來一旦有優質物業入市，預計會激勵相當數量企業釋放前期積累的辦公改善和擴增需求。”

　　快時尚類、設計師類潮牌在津積極布局，主要購物中心品牌調整力度加大

　　2014年1-5月，天津市實現社會消費品零售總額1869.61億元(299.14億美元)，同比增長4.3%，這一增速同比去年下降了8.9個百分點，原因主要是受汽車限購政策、高檔消費和集團消費減少等影響。

　　本季度，傳統零售業增長雖依然乏力，但主流時尚品牌仍看好天津，繼續擴張。繼百貨大樓店之后，快時尚品牌優衣庫于大悅城地下一層開設又一新店鋪，使其在津門店數量達到10家。中國首個設計師時尚生活概念集成店——DB.GROUP落戶天津遠洋未來廣場，這種設計師品牌集成店的最大特點在于原創性、設計感和個性化，正在開創一種全新的購物體驗。目前，個性化時尚潮牌的選址和擴張更具選擇性，更青睞在人氣、客流和業態豐富度上都勝一籌的購物中心布局。

　　本季度，各主要購物中心，普遍加大了品牌調整力度。其中，經營不佳的項目力圖通過增加餐飲、兒童娛樂等業態比重吸引客流，而運營良好的項目則逐漸將一些銷售額不高的非主流品牌清除出場，重點引進能迎合年輕群體的時尚潮牌，以提高客單價，最大限度增加租金收入。

　　高炬表示：“今年內，恒隆廣場、世紀都會軒等備受市場關注的優質商業項目將陸續開業，預期將給天津帶來多個全新的商業品牌，市場將注入新活力，消費市場有望被帶熱。”

　　住宅市場觀望情緒蔓延，信貸趨緊未現松動，前期供應過度壓力顯現

　　2014年4月，天津市宣布從5月31日起，停止外省市人員通過購買商品住房、投資興辦企業和引進人才辦理藍印戶口，在天津實施了近20年的藍印戶口政策告終。藍印的取消，直接導致4月下旬至5月政策落地之前，全市住宅成交，尤其是藍印房集中的遠郊區域，出現井噴式上漲。

　　2014年3月至5月，僅市內六區和濱海新區共新增128.42萬平方米的批準預售面積，環比上升43.32%。除季節性推盤增加，本時期供應上漲不排除有少數主打藍印房的開發商搶占政策末班車的因素。

　　成交價格方面，2014年3月至5月，市內六區和濱海新區成交平均價格為每平方米13,758元(2,201美元)，環比上季下降0.50%，呈現了量漲價跌態勢，反映出開發企業的謹慎態度。其中，市內六區成交均價達到每平方米21626元(3,460美元)，環比上季上升5.22%;濱海新區成交均價達到每平方米9345元(1,495美元)，環比上季下降2.47%。

　　2014年上半年，全國范圍的住宅市場受到樓市拐點說、崩盤說等負面情緒影響，購房者對市場研判不樂觀，觀望情緒濃重。就天津而言，藍印退出后，限購松綁、京津冀一體化等利好政策始終未落地，信貸政策仍舊趨緊，這都加重了市場的觀望情緒。

　　高炬認為：“預計下半年度，在以剛需為主的天津，市區和近郊等交通、配套便利區域，住宅降價可能性不大，但由于房企前期拿地數量可觀，市場去化壓力不容小覷，遠郊區縣壓力較突出。”