優(yōu)衣庫(kù)入駐維多利廣場(chǎng)業(yè)態(tài)調(diào)整分析

　　自從3月26日宣布旗下維多利廣場(chǎng)與優(yōu)衣庫(kù)合作共同打造優(yōu)衣庫(kù)華南區(qū)最大旗艦店之后，一直只在香港資本市場(chǎng)比較活躍的越秀房地產(chǎn)信托基金(“越秀房托”)便成為廣州商業(yè)地產(chǎn)圈中的“紅人”。

　　5月16日，越秀房托副行政總裁程九洲等管理層就引入優(yōu)衣庫(kù)及縮減國(guó)美的合作面積、維多利廣場(chǎng)的定位調(diào)整以及旗下物業(yè)的發(fā)展等情況接受媒體采訪。

　　期間談及與優(yōu)衣庫(kù)的合作原因，越秀房托稱(chēng)：“整個(gè)天河在升級(jí)，而優(yōu)衣庫(kù)也需要變成很好的識(shí)別性獨(dú)立門(mén)面的旗艦店。”

　　“太古匯開(kāi)業(yè)之后把整個(gè)廣州商業(yè)提升了一個(gè)等級(jí)，從天河城時(shí)代進(jìn)入到太古匯時(shí)代。之后，整個(gè)天河商圈里面一些國(guó)際化的、好的商業(yè)形態(tài)逐步呈現(xiàn)，一些落后的形態(tài)在邊緣化。如果維多利(廣場(chǎng))不抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，今后調(diào)整的空間和時(shí)間都會(huì)喪失。”

　　回想起當(dāng)初的調(diào)整決心，程九洲不無(wú)感慨道，“我們當(dāng)時(shí)敏感地感覺(jué)到整個(gè)天河商圈發(fā)生了很大的變化，一些舊的業(yè)態(tài)已經(jīng)開(kāi)始沒(méi)有生命力。這個(gè)地方?jīng)]什么人流，市場(chǎng)不接納這個(gè)品類(lèi)，再繼續(xù)辦下去，巨額的租金負(fù)擔(dān)不起，就拖欠租金，這是管理員非常不愿意看到的現(xiàn)象。”

　　改造之后的維多利和之前一樣差不多20多個(gè)租戶(hù)，主要租戶(hù)是國(guó)美和優(yōu)衣庫(kù)的更替。

　　維多利的調(diào)整雖然還在進(jìn)行，但是隨著廣州其他商圈的逐漸成熟和調(diào)整，不可避免會(huì)有消費(fèi)分流的情況出現(xiàn)。對(duì)此，越秀房托顯得十分自信，其認(rèn)為，天 河這個(gè)地方的獨(dú)特性比較明顯，周一到周五的高端消費(fèi)群體比較密集。再加上本身交通便利性及品類(lèi)豐富性，星期六、星期天周?chē)娜艘矔?huì)過(guò)來(lái)。

　　“像香港銅鑼灣只有一個(gè)，很難能夠動(dòng)搖。天河這個(gè)地方的地理位置很長(zhǎng)時(shí)間都難以動(dòng)搖，就算其它商圈再怎么發(fā)展。”

　　此外，隨著廣州東塔的逐漸建成，談及近來(lái)珠江新城寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景問(wèn)題時(shí)，越秀房托管理層認(rèn)為，東塔和越秀房托的西塔之間，在發(fā)展的時(shí)間方面有一 個(gè)時(shí)間差，一個(gè)區(qū)域同時(shí)推出兩棟樓在某種程度上會(huì)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。實(shí)際上東塔建成交割使用的時(shí)候，可能西塔已經(jīng)爭(zhēng)取了比較穩(wěn)定的時(shí)間。

　　“目前，西塔的酒店都已經(jīng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，去年開(kāi)業(yè)一年多的時(shí)間，我們寫(xiě)字樓的續(xù)租率已經(jīng)達(dá)到85%，再經(jīng)過(guò)這一兩年努力，續(xù)租率還會(huì)進(jìn)一步提高。所以，等東塔真正建好以后對(duì)我們的影響是有限的。”

　　以下為越秀房地產(chǎn)信托基金管理層接受媒體采訪的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：優(yōu)衣庫(kù)入駐維多利廣場(chǎng)之后，產(chǎn)生了什么變化?

　　越秀房托：第一個(gè)變化，人流變化。

　　優(yōu)衣庫(kù)開(kāi)業(yè)頭三天的人流量將近10萬(wàn)人，相當(dāng)于去年維多利一年的人流量。特別是星期六、星期天，周末的人流更是平時(shí)的很多倍。

　　我們希望以后的人流能持續(xù)穩(wěn)定。一個(gè)剛開(kāi)業(yè)的場(chǎng)別人不知道，但是開(kāi)業(yè)一段時(shí)間以后人流量、回頭客就會(huì)越來(lái)越多。做商業(yè)要有人流量，有交易量就一定會(huì)對(duì)維多利的租金有幫助，至于幫助多少不太具體。

　　以前維多利主要是賣(mài)電器，周邊的人流進(jìn)不來(lái)，除了電器又沒(méi)什么東西買(mǎi)，人們不可能天天來(lái)買(mǎi)電器，所以當(dāng)時(shí)人流比較少。

　　現(xiàn)在，優(yōu)衣庫(kù)提供的產(chǎn)品是這個(gè)區(qū)域里面的主導(dǎo)需求，服裝快時(shí)尚的定位非常清晰，能夠把維多利門(mén)口的人流吸引進(jìn)來(lái)，人流量的變化非常明顯。

　　第二，形象變化很大。以前這棟樓差不多十年了，比較舊，現(xiàn)在優(yōu)衣庫(kù)對(duì)它投了8000萬(wàn)進(jìn)行全面的裝修。我們也請(qǐng)了國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司對(duì)優(yōu)衣庫(kù)以外的面積進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃，所以整個(gè)優(yōu)衣庫(kù)開(kāi)業(yè)之后，維多利給大家展現(xiàn)出來(lái)的時(shí)尚感，形象和以前不一樣了。

　　第三，優(yōu)衣庫(kù)開(kāi)業(yè)以后，維多利的其它業(yè)態(tài)也跟著調(diào)整。整個(gè)場(chǎng)按照國(guó)際快時(shí)尚定位，優(yōu)衣庫(kù)是主力租戶(hù)，優(yōu)衣庫(kù)以外的區(qū)域，包括現(xiàn)在C區(qū)的1樓、2樓、5樓都在按照這個(gè)定位逐步吸納客源，進(jìn)行招商，不再是以前以電器為主的賣(mài)場(chǎng)。

　　我們預(yù)計(jì)今年國(guó)慶節(jié)是維多利第二次調(diào)整的高峰季。3月28號(hào)的優(yōu)衣庫(kù)開(kāi)業(yè)是第一次調(diào)整，國(guó)慶節(jié)是整個(gè)維多利一到四樓全面的展現(xiàn)，我們現(xiàn)在有一些租約正在簽，有一些設(shè)計(jì)方案正在審，到下個(gè)月是裝修高峰季節(jié)，我們想趕在國(guó)慶節(jié)開(kāi)出來(lái)。

　　畢竟國(guó)慶節(jié)是一個(gè)消費(fèi)旺季，我們也想趕在那之前開(kāi)業(yè)。{page_break}

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：維多利廣場(chǎng)和國(guó)美的合約已經(jīng)停掉了，具體是如何談判的?

　　越秀房托：當(dāng)時(shí)國(guó)美的合約是到2014年12月31號(hào)，我們提前一年半在去年7月份解除了合約，中報(bào)里面已經(jīng)披露了這個(gè)信息。

　　提前解除的主要原因是想爭(zhēng)取時(shí)間，我們當(dāng)時(shí)敏感地感覺(jué)到整個(gè)天河商圈發(fā)生了很大的變化，一些舊的業(yè)態(tài)已經(jīng)開(kāi)始沒(méi)有生命力。這個(gè)地方?jīng)]什么人流， 市場(chǎng)不接納這個(gè)品類(lèi)，再繼續(xù)辦下去，巨額的租金負(fù)擔(dān)不起，就拖欠租金，這是管理員非常不愿意看到的現(xiàn)象。實(shí)際上國(guó)美當(dāng)時(shí)繼續(xù)存在一定會(huì)拖欠租金，他當(dāng)時(shí)已 經(jīng)出現(xiàn)了幾次不準(zhǔn)時(shí)交租。

　　一方面國(guó)美本身的經(jīng)營(yíng)是在往下走，另外一方面整個(gè)天河在升級(jí)，優(yōu)衣庫(kù)也需要變成很好的識(shí)別性獨(dú)立門(mén)面的旗艦店，而不是一個(gè)商場(chǎng)里面的柜臺(tái)。

　　天河最大的商場(chǎng)叫太古匯，太古匯開(kāi)業(yè)之后把整個(gè)廣州商業(yè)提升了一個(gè)等級(jí)，從天河城時(shí)代進(jìn)入到太古匯時(shí)代。之后，整個(gè)天河商圈里面一些國(guó)際化的、好的商業(yè)形態(tài)逐步呈現(xiàn)，一些落后的形態(tài)在邊緣化。如果維多利不抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，今后調(diào)整的空間和時(shí)間都會(huì)喪失。

　　所以，我們?cè)谇澳觊_(kāi)始進(jìn)行這個(gè)布局，去年4月份開(kāi)始和國(guó)美談判，這個(gè)談判一直驚動(dòng)國(guó)美的北京高層。當(dāng)時(shí)我們的策略是希望他提前解決，一方面，國(guó)美可以不用付這么高額的租金。另外一方面，我們給國(guó)美在負(fù)一層留了一千多平方米作其3C為主體的產(chǎn)品賣(mài)場(chǎng)。

　　我們提前一年半實(shí)施調(diào)整，能夠滿(mǎn)足整個(gè)天河商圈升級(jí)改造的需要，提前抓住機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年維多利的業(yè)績(jī)跌了三成左右?

　　越秀房托：沒(méi)有三成，去年10月和國(guó)美解除合同，他起完場(chǎng)以后到年底那三個(gè)多月是免租期。這個(gè)只是時(shí)間上的原因，如果今年我們才進(jìn)行調(diào)整，明年也會(huì)下降。

　　這個(gè)免租期是正常的，這對(duì)整個(gè)越秀房托的業(yè)績(jī)沒(méi)什么影響，只有幾百萬(wàn)。我們現(xiàn)在一年的租金，加上西塔有13.7億。合同內(nèi)容要反應(yīng)到會(huì)計(jì)上面，再反應(yīng)到報(bào)表上面，這里面會(huì)有一些損失。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在維多利的出租率是多少?維多利有幾個(gè)租戶(hù)?

　　越秀房托：和之前一樣差不多20多個(gè)租戶(hù)，主要租戶(hù)是國(guó)美和優(yōu)衣庫(kù)的更替，租戶(hù)總數(shù)量沒(méi)有很大變化，主要是經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有很大的變化。

　　維多利的出租率目前是80%多，預(yù)計(jì)到了6月底會(huì)恢復(fù)到100%。現(xiàn)在租約正在談，到下個(gè)月應(yīng)該全部能夠租出去。維多利沒(méi)這些調(diào)整之前，我們整個(gè)續(xù)租率都很高，每年都是98%。

　　現(xiàn)在1.7萬(wàn)平方米里面，真正正在談租約大概是5000平方米，即西區(qū)一、二、五樓。這5000平方米會(huì)在接下來(lái)的四個(gè)月會(huì)完成裝修并開(kāi)業(yè)，實(shí) 際上租約已經(jīng)全部談妥了，但是需要進(jìn)場(chǎng)裝修，今天看到還是圍起來(lái)的。但是有一些品牌已經(jīng)在上面有宣傳畫(huà)，比如說(shuō)一樓是阿迪達(dá)斯。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在優(yōu)衣庫(kù)的租約是多長(zhǎng)時(shí)間?面積多大?

　　越秀房托：租約十年，租賃面積1萬(wàn)多平方米，占了維多利廣場(chǎng)2.7萬(wàn)平方的40%。

　　還有1.7萬(wàn)平方米是非優(yōu)衣庫(kù)的面積，有一部分是在之前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的。另外，這上面還有一個(gè)52層的寫(xiě)字樓，里面有很多商務(wù)客流，他們需要一個(gè)商務(wù)快道，這部分已經(jīng)有租約，我們繼續(xù)保留。負(fù)一樓地方有一個(gè)星巴克咖啡廳以及一個(gè)一千多平方米的國(guó)美電器，這些是固定租約。

　　剩下的面積不算特別多，這部分我們想在國(guó)慶節(jié)全面再開(kāi)業(yè)。到今年的十月份，也就是說(shuō)還有四個(gè)月的時(shí)間，整個(gè)維多利剩余的部分可以全面開(kāi)業(yè)，這樣第一階段的調(diào)整就可以完成。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們提到要建立快時(shí)尚服裝品牌，剩下的面積是什么類(lèi)型的服裝?

　　越秀房托：剩下來(lái)的招商里面，我們整體的定位方向核心點(diǎn)還是快時(shí)尚，而且是國(guó)際的。維多利的名字里面就是這兩個(gè)組成，希望這個(gè)品牌不僅是中國(guó)的本土品牌，還在中國(guó)以外的區(qū)域都有影響力。

　　定位是快時(shí)尚，不是做老年人或者兒童類(lèi)的東西，一定是年輕的人群，白領(lǐng)群體。年齡在20歲到30歲，或者再大一點(diǎn)的年齡段的主力消費(fèi)群。

　　我們?yōu)槭裁催x這個(gè)主力消費(fèi)群呢，因?yàn)樵谶@周邊上班、在這里逛街的，包括購(gòu)物中心這二十幾年來(lái)的群體是以這類(lèi)為主體。他們有這種購(gòu)物需求，需提供這類(lèi)產(chǎn)品。

　　所以，在招商里面實(shí)際上抓住這兩個(gè)關(guān)鍵詞，快時(shí)尚和國(guó)際性的。接下來(lái)我們剩余商戶(hù)的招商是圍繞這個(gè)方向走。包括如果招進(jìn)來(lái)以后，如果不符合我們整個(gè)定位方向還可能有二次調(diào)整。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：越秀房托和優(yōu)衣庫(kù)的租金形式是什么?

　　越秀房托：是固定租金加提成，和他們的營(yíng)業(yè)額掛鉤，他們?cè)鲩L(zhǎng)了我們也增長(zhǎng)了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在收租金方面，優(yōu)衣庫(kù)這種租金加提成會(huì)不會(huì)推廣到其他的商戶(hù)也用這樣的方式，還是專(zhuān)門(mén)對(duì)優(yōu)衣庫(kù)使用這樣的方式?

　　越秀房托：目前是個(gè)案，還是針對(duì)維多利調(diào)整的個(gè)體情況實(shí)施的。房托里面的其他物業(yè)租賃，物業(yè)組合里面的其他品類(lèi)都是固定租金。

　　維多利接下來(lái)引進(jìn)的新商戶(hù)上會(huì)運(yùn)用類(lèi)似的模式，但是不會(huì)成為主流。因?yàn)橐话氵@種品牌的口碑要很好、成長(zhǎng)性要很高、財(cái)務(wù)監(jiān)管系統(tǒng)很穩(wěn)定。如果是一般的個(gè)體戶(hù)，我們不能用這樣的方式處理，可能就是用固定租金來(lái)擬定他。

　　我們有一個(gè)前提條件，什么樣的客戶(hù)用什么樣的方式，優(yōu)衣庫(kù)是整個(gè)越秀房托1989年來(lái)第一次采用固定租金加提成的方式。這種方式的好處是雙方的利益共享。

　　這半年對(duì)我們來(lái)講也是非常重要的半年，這半年我們要理解優(yōu)衣庫(kù)的經(jīng)營(yíng)模式，我們要想辦法幫助他進(jìn)行成長(zhǎng)。一旦這兩個(gè)團(tuán)隊(duì)磨合好了以后，對(duì)雙方的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是有保證的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：這種收租金的模式，是本著對(duì)他們未來(lái)業(yè)績(jī)看好的前提。優(yōu)衣庫(kù)也做很多網(wǎng)店，現(xiàn)在也越來(lái)越強(qiáng)調(diào)網(wǎng)上的東西，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看會(huì)不會(huì)對(duì)線下有影響?

　　越秀房托：越秀房托和優(yōu)衣庫(kù)磋商的時(shí)候，這是研究比較深的問(wèn)題。優(yōu)衣庫(kù)電商發(fā)展是線上、線下同價(jià)，并且優(yōu)衣庫(kù)線上產(chǎn)品和線下產(chǎn)品采取差異化，有一類(lèi)產(chǎn)品適合網(wǎng)上銷(xiāo)售，就只針對(duì)網(wǎng)上，更多的產(chǎn)品是需要線下銷(xiāo)售，他就針對(duì)線下進(jìn)行處理。

　　現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)對(duì)實(shí)體沖擊是因?yàn)榫€上的東西便宜很多，線下的貴很多，這樣就吸引更多人到網(wǎng)上買(mǎi)。如果價(jià)格一樣，很多人在線上對(duì)這個(gè)產(chǎn)品有了解，促使他們到線下進(jìn)行體驗(yàn)。

　　因?yàn)榉b是非標(biāo)產(chǎn)品，質(zhì)地、款式、眼見(jiàn)看到的、手摸到的和網(wǎng)上看到的可能是兩個(gè)不同的感覺(jué)。而且，維多利這個(gè)地方位置又比較好，辦公、消費(fèi)，坐地鐵很方便。所以很多對(duì)優(yōu)衣庫(kù)品牌有認(rèn)知的人，很多人愿意利用上下班的時(shí)候，或者周末的時(shí)間逛街，而逛街就產(chǎn)生了購(gòu)物。

　　我們研究過(guò)，評(píng)估過(guò)，認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題對(duì)實(shí)體銷(xiāo)售的直接減少不那么大。現(xiàn)在實(shí)際上店商發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到相對(duì)理性的階段，現(xiàn)在包括蘇寧也是推出線上、線下同價(jià)的概念，不是進(jìn)行非正常的競(jìng)爭(zhēng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在天河區(qū)還有沒(méi)有與維多利類(lèi)似的商場(chǎng)?

　　越秀房托：在整個(gè)天河區(qū)域應(yīng)該是沒(méi)有類(lèi)似的商場(chǎng)。天河區(qū)的商場(chǎng)特點(diǎn)是規(guī)模很大，都是Shopping Mall的概念，可能有十萬(wàn)平方米甚至二十萬(wàn)平方米的體量。

　　在這么大的體量里面只能做綜合類(lèi)的商場(chǎng)，里面可能有吃喝玩樂(lè)，什么都齊全，沒(méi)有辦法做其中一個(gè)快時(shí)尚，而快時(shí)尚也沒(méi)有辦法容納這么大的體量。

　　所以，在整個(gè)天河CBD商業(yè)區(qū)里面，維多利這個(gè)體量是獨(dú)一無(wú)二的。

　　我們當(dāng)時(shí)選這個(gè)點(diǎn)內(nèi)部討論了很多次，也請(qǐng)了很多專(zhuān)家進(jìn)行論證。我們?cè)?jīng)考慮過(guò)做兒童主題，也考慮過(guò)做文化用品。無(wú)論是專(zhuān)家還是我們這么多年的實(shí)踐，都認(rèn)為快時(shí)尚這個(gè)方向招商的難度、市場(chǎng)的認(rèn)知度和客流的消費(fèi)聚焦度最高，所以我們最后選擇這個(gè)方向。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：維多利是抓住一個(gè)契機(jī)進(jìn)行調(diào)整，雖然天河商圈正在成長(zhǎng)過(guò)程中。像廣州其他商圈，比如南站商圈、洛溪商圈和珠江新城商圈也在逐漸的成熟和調(diào)整，這些商圈會(huì)不會(huì)對(duì)天河商圈的人流產(chǎn)生分流?

　　越秀房托：從過(guò)往的十年情況來(lái)看，這個(gè)地方的獨(dú)特性更加明顯。現(xiàn)在越旺的地方人越扎堆去，其他地方只會(huì)產(chǎn)生一些次中心。

　　但是，天河這個(gè)地方的獨(dú)特性比較明顯，周一到周五的高端消費(fèi)群體比較密集。再加上他本身交通便利性、品類(lèi)豐富性，星期六、星期天周?chē)娜艘矔?huì)過(guò)來(lái)。

　　到別的地方去只有幾個(gè)店，幾家商場(chǎng)，但是到天河CBD區(qū)，他有很多商場(chǎng)，高中低都齊全，一站式采購(gòu)。開(kāi)車(chē)、坐地鐵、坐B(niǎo)RT都可以到達(dá)，很方便。

　　像香港銅鑼灣只有一個(gè)，很難能夠動(dòng)搖，雖然香港還在周邊發(fā)展，但是游客也好，或者香港本地居民也好，還是說(shuō)銅鑼灣東西最好，最齊全，最方便，實(shí)際上這個(gè)地方就相當(dāng)于香港銅鑼灣這個(gè)概念。

　　天河這個(gè)地方的地理位置很長(zhǎng)時(shí)間都難以動(dòng)搖，就算其它商圈再怎么發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：越秀房托未來(lái)會(huì)如何擴(kuò)大REITs的規(guī)模?

　　越秀房托：從我們的戰(zhàn)略角度出發(fā)，希望持續(xù)不斷地?cái)U(kuò)大規(guī)模。擴(kuò)大的渠道從外面買(mǎi)是一個(gè)方向，當(dāng)然這個(gè)有困難。第二個(gè)方向是從母公司、從越秀地產(chǎn)這邊來(lái)。而對(duì)于越秀地產(chǎn)，他把一些商業(yè)物業(yè)放到房托來(lái)，對(duì)他也有好處。

　　首先，他可以加快開(kāi)發(fā)周期。其次，因?yàn)樗彩俏覀兊哪腹荆胚^(guò)來(lái)以后他還繼續(xù)持有權(quán)益、還能夠繼續(xù)享受這些商業(yè)物業(yè)未來(lái)增值。

　　比如說(shuō)具體到財(cái)富天地廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目，越秀房托做收購(gòu)的時(shí)候有一個(gè)比較大的特點(diǎn)，需要是成熟的項(xiàng)目，買(mǎi)成熟的物業(yè)。財(cái)富天地廣場(chǎng)去年8月份開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在還不到一年，我們希望它經(jīng)營(yíng)的時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)，各方面更成熟一點(diǎn)，我們才會(huì)考慮，現(xiàn)在還沒(méi)有具體的計(jì)劃。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司旗下的IFC(西塔)去年成績(jī)?nèi)绾?

　　越秀房托：IFC去年一年成績(jī)不錯(cuò)，寫(xiě)字樓的出租率從年初70%上升到年末的85%，整個(gè)全年的出租率平穩(wěn)上升，增加幅度有15%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：預(yù)計(jì)今年剩下沒(méi)有租出去的樓層是哪部分?

　　越秀房托：IFC剩下的樓層主要在中高區(qū)，IFC是地標(biāo)性物業(yè)，中高區(qū)租金會(huì)高一點(diǎn)，目前應(yīng)該是珠江新城租金最高的一棟寫(xiě)字樓。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：租金水平是什么?未來(lái)是否有漲租金的計(jì)劃?

　　越秀房托：有高有低，每平每月200元到300這個(gè)區(qū)間。對(duì)于租戶(hù)大概每年有3%或者5%的增長(zhǎng)。這要看具體的合同，比如說(shuō)5年期的合同，前兩年可能不一定有增長(zhǎng)，可能第三年開(kāi)始漲一點(diǎn)。

　　所以，你看到我們的平均租金每年都會(huì)有一點(diǎn)增長(zhǎng)，這是REITs的特點(diǎn)，之前五六年，每個(gè)項(xiàng)目租金每年都是增長(zhǎng)3%到6%之間的幅度。

　　未來(lái)肯定會(huì)加租，這個(gè)要看不同的項(xiàng)目原來(lái)的起始租金。

　　一個(gè)成熟物業(yè)通常會(huì)考慮CPI的變化情況，也考慮到同區(qū)域里面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手租金變化情況來(lái)定。比如說(shuō)財(cái)富、城建這兩個(gè)物業(yè)都比較成熟，通常我們續(xù)約的時(shí)候沒(méi)有免租期。

　　第二個(gè)，租金在上一年的基礎(chǔ)上一般是5%到8%之間取值，可能一開(kāi)始定得低，就會(huì)選高一點(diǎn)的增長(zhǎng)比例，如果一開(kāi)始定得比較低，市場(chǎng)不景氣，可能選擇比較低一點(diǎn)的比例。成熟物業(yè)有一個(gè)CPI正常的增長(zhǎng)變化情況，和市場(chǎng)本身變化的情況。

　　西塔的情況要專(zhuān)門(mén)的去根據(jù)珠江新城供求比例關(guān)系，以及剛開(kāi)始租金定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：最近西塔對(duì)面的東塔即將封頂，這也是個(gè)比較高端的地標(biāo)性建筑。那么多寫(xiě)字樓的量，會(huì)不會(huì)對(duì)西塔的寫(xiě)字樓項(xiàng)目租金和出租率產(chǎn)生影響?

　　越秀房托：東塔和西塔之間，在發(fā)展的時(shí)間方面有一個(gè)時(shí)間差，一個(gè)區(qū)域同時(shí)推出兩棟樓在某種程度上會(huì)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。實(shí)際上東塔建成交割使用的時(shí)候，可能西塔已經(jīng)爭(zhēng)取了比較穩(wěn)定的時(shí)間。

　　我們會(huì)考慮這兩個(gè)項(xiàng)目之間有一個(gè)雷同性，都是廣州地標(biāo)性建筑，都在同一個(gè)區(qū)域，但是因?yàn)闁|塔現(xiàn)在才封頂，封頂?shù)秸嬲_(kāi)業(yè)還需要兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　目前，西塔的酒店都已經(jīng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，去年開(kāi)業(yè)一年多的時(shí)間，我們寫(xiě)字樓的續(xù)租率已經(jīng)達(dá)到85%，再經(jīng)過(guò)這一兩年努力續(xù)租率還會(huì)進(jìn)一步提高。所以，等東塔真正建好以后對(duì)我們的影響是有限的。

　　而且西塔更靠近地鐵站，樓下也有直通機(jī)場(chǎng)的一個(gè)切運(yùn)點(diǎn)，這方面的條件慢慢成熟了。此外，越秀引進(jìn)的四季酒店，目前也是廣州地區(qū)價(jià)位、品牌、地理位置、景觀最好的一個(gè)酒店，它也是具有稀缺性和不可替代性，這個(gè)也提高了西塔整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：越秀地產(chǎn)和越秀房托是如何進(jìn)行互動(dòng)的?

　　越秀房托：前任董事長(zhǎng)從一個(gè)戰(zhàn)略高度提到“我們要有一個(gè)常態(tài)互動(dòng)”，有利于兩家上市公司的合作。越秀房托和越秀地產(chǎn)都是上市公司，有利于兩家上市公司協(xié)同發(fā)展。

　　作為越秀REITs，我們希望能夠持續(xù)壯大規(guī)模，因?yàn)橐?guī)模大了以后，我們市場(chǎng)的流通量就會(huì)增加，流通量增加，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)我們基金的流動(dòng)性要求就會(huì)比較符合。現(xiàn)在越秀房托和國(guó)際的交易相比較，機(jī)構(gòu)投資者和保險(xiǎn)投資者的比重增加了很多，尤其是長(zhǎng)期持有的機(jī)構(gòu)投資者。

　　現(xiàn)在很多大的保險(xiǎn)類(lèi)機(jī)構(gòu)，買(mǎi)一個(gè)股票的時(shí)候首先要考慮你的流通量夠不夠。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：以后房托這邊如何選擇注入的物業(yè)，會(huì)偏向選擇什么物業(yè)?

　　越秀房托：越秀房托整體的管理策略還是聚焦商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在我們商業(yè)地產(chǎn)的品類(lèi)比較齊全。我們主打部分一是寫(xiě)字樓，財(cái)富、城建大廈、新都會(huì)，包括西塔里面都是寫(xiě)字樓。

　　第二個(gè)品類(lèi)是零售商場(chǎng)，維多利、新都會(huì)的群樓就屬于商場(chǎng)。

　　第三類(lèi)是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。白馬的品牌效應(yīng)很好，其實(shí)財(cái)富天地定位也是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如果這個(gè)項(xiàng)目注入進(jìn)來(lái)，會(huì)加大我們專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)板塊的規(guī)模，對(duì)品類(lèi)有幫助。白馬是服裝類(lèi)別，財(cái)富天地是鞋、箱、包類(lèi)別，這個(gè)項(xiàng)目是屬于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)板塊。

　　還有酒店、公寓，都是商業(yè)地產(chǎn)里面主要的品類(lèi)，我們目前的結(jié)構(gòu)里面都存在。今后如果收購(gòu)新的項(xiàng)目也聚焦這些品類(lèi)，因?yàn)閷?duì)這幾個(gè)品類(lèi)運(yùn)營(yíng)管理將近有十年的時(shí)間，整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)的互補(bǔ)已經(jīng)比較成熟。