自用改出租后所得稅的會計處理很重要

　　企業將原本用于日常生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，通常采用成本模式或公允價值模式進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　當企業發生自用房產改為出租情況時，根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，應該按照非投資性房地產轉換為投資性房地產核算方式進行會計處理。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

　　對投資性房地產的后續計量，應該注意：

　　1.企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。

　　2.以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益(未分配利潤)。

　　3.已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式，即不可逆轉。

　　4.采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入等。采用公允價值模式進行后續計量，不再對投資性房地產進行減值測試。

　　5.根據《企業會計準則第18號——所得稅》規定，在采用資產負債表債務法核算所得稅的情況下，企業一般應于每一個資產負債表日進行所得稅的核算。

　　案例：甲企業與乙企業簽訂了一項租賃協議，將其原先自用的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為2014年3月31日。2014年3月31日，該寫字樓的賬面余額50000萬元，已累計折舊10000萬元，公允價值為46000萬元，甲企業對該項投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。假定轉換前該寫字樓的計稅基礎與賬面價值相等，稅法規定，該寫字樓預計尚可使用年限為20年，無殘值。2014年12月31日，該項寫字樓的公允價值為48000萬元。會計分錄如下：

　　2014年3月31日寫字樓賬面價值(按公允價值計量)為46000萬元，計稅基礎=50000-10000=40000(萬元)，產生應納稅暫時性差異=46000-40000=6000(萬元)，應確認遞延所得稅負債=6000×25%=1500(萬元)。

　　借：投資性房地產——成本　　46000

　　累計折舊　　10000

　　貸：固定資產　　50000

　　其他綜合收益　　6000

　　借：其他綜合收益　　1500

　　貸：遞延所得稅負債　　1500

　　2014年12月31日投資性房地產的賬面價值為48000萬元，計稅基礎=(50000-10000)-(50000-10000)÷20×9÷12=38500(萬元)，產生應納稅暫時性差異=48000-38500=9500(萬元)，應確認遞延所得稅負債=9500×25%=2375(萬元)。因轉換時投資性房地產的公允價值大于原非投資性房地產的賬面價值的差異計入其他綜合收益，所以遞延所得稅負債的對應科目也為其他綜合收益。會計分錄如下：

　　借：所得稅費用　　875(2375-1500)

　　其他綜合收益 1500

　　貸：遞延所得稅負債　　2375。

　　注意：企業將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，采用公允價值計量，應當按照該項存貨在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目，按照其賬面余額，貸記“開發產品”科目，按照其差額，貸記“其他綜合收益”科目(貸方差額)或借記“公允價值變動損益”科目(借方差額)。