銀行“反悔”曝房貸利率潛規(guī)則

　　近期發(fā)生的房貸維權(quán)風(fēng)波備受關(guān)注。對于部分銀行個(gè)人房貸中出現(xiàn)的客戶投訴，銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日明確表態(tài)，要求商業(yè)銀行嚴(yán)格履行房貸合同，認(rèn)真對待、積極協(xié)商、妥善解決，協(xié)商解決不了的，應(yīng)通過合適的法律途徑解決。事實(shí)上，部分銀行“反悔”背后，“空白合同”這一房貸潛規(guī)則也浮出水面，但業(yè)內(nèi)專家指出，只要有確鑿的證據(jù)證明給出了貸款優(yōu)惠折扣的，同樣具有法律效力，并應(yīng)該按照約定的價(jià)格執(zhí)行。

　　出爾反爾 房貸優(yōu)惠遭“反悔”

　　“買的是二手房，申請貸款100萬元，期限20年，銀行審批的同貸書(同意貸款承諾書)上簽了字，承諾給8.5折的利率優(yōu)惠，辦了過戶手續(xù)，過兩天要正式簽貸款合同，卻被告知8.5折優(yōu)惠做不了了，只能是基準(zhǔn)利率，如果不同意，貸款就不能及時(shí)下放。”購房者程先生最近為了房貸的事苦惱不已。

　　有同樣遭遇的不止程先生一人。近日，由于信貸額度緊張，不少銀行為了“以價(jià)補(bǔ)量”，取消了首套房貸利率優(yōu)惠，已簽署同貸書或者購房合同的客戶也不例外。記者注意到，遭遇銀行“反悔”的購房者紛紛在網(wǎng)上組建“利率折扣調(diào)整受害者”QQ群，短短幾天就創(chuàng)建了20個(gè)，參與人數(shù)也達(dá)到了上千人。

　　QQ群中另一位在京購房者韓女士告訴記者，申請貸款80萬元，期限20年，等額本息還款，貸款優(yōu)惠從8.5折調(diào)整到基準(zhǔn)利率，每月的月供就要增加458元，20年就要多給銀行繳納利息11.02萬元。

　　特別是購買二手房的客戶，簽署了銀行的同貸書后，已經(jīng)和賣方辦理了過戶手續(xù)，如果不接受提價(jià)，不能及時(shí)拿到貸款，就要承擔(dān)違約責(zé)任及相應(yīng)的損失;接受提價(jià)，房貸的成本就增加了十幾萬，進(jìn)退兩難。

　　組團(tuán)投訴 銀監(jiān)會督促銀行妥善處理

　　對于銀行的臨時(shí)變卦，不少購房者紛紛到當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局投訴，希望監(jiān)管機(jī)構(gòu)出面解決。據(jù)了解，投訴的購房者主要訴求在于：希望通過銀監(jiān)會及各地銀監(jiān)局進(jìn)行監(jiān)督，對銀行審批通過、發(fā)放同貸書的房貸，以及審批通過或承諾的首套房貸利率下浮的貸款放貸，并且要與貸款人確定具體的放款時(shí)間，不能無限期拖延。

　　“我們沒有過分的要求，只希望銀行履行承諾，按合同辦事，依約定執(zhí)行，不要敷衍客戶、拖延放貸。”韓女士表示。

　　據(jù)了解，對于部分銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)的客戶投訴現(xiàn)象，各地銀監(jiān)局已經(jīng)有所動作，要求商業(yè)銀行按合同辦事。上述銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行應(yīng)該從維護(hù)自身聲譽(yù)、嚴(yán)格履行法律責(zé)任和社會責(zé)任的高度，認(rèn)真對待客戶反映的問題和意見，積極與客戶溝通協(xié)商，妥善解決客戶投訴問題，同時(shí)審慎開展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。

　　另一銀監(jiān)會內(nèi)部人士表示，銀監(jiān)會也要求各地銀監(jiān)局做出更細(xì)化的要求，對于有合同已經(jīng)約定了利率的，堅(jiān)決按照合同約定執(zhí)行，同貸書約定了也應(yīng)該按同貸書辦。但對于沒約定或銀行有豁免條款的情況，也要求銀行和客戶積極協(xié)商，最好能給客戶做出讓步。

　　空白合同 銀行房貸也有“潛規(guī)則”

　　在銀行“反悔”背后，“空白合同”這一房貸潛規(guī)則也浮出水面。部分銀行的購房者在銀行簽署合同時(shí)大都簽的是空白合同，只需簽署姓名、日期，按紅手印，其余的都交給銀行辦理。對此銀行給出的理由是，合同簽署后并不是意味著立即放款，還需要提交到分行層面進(jìn)行再次審核、計(jì)算月供等等，而且合同需要打印字體，其他的項(xiàng)目填寫銀行會幫忙完成，放款后銀行自會一式四份給客戶正式的貸款合同。

　　一國有銀行信貸專員也肯定了這一點(diǎn)。“可以說這是行業(yè)內(nèi)的‘潛規(guī)則’，除了簡化房貸申請審批流程外，銀行也避免了不必要的風(fēng)險(xiǎn)，在一些銀行可能會有這樣的情況，放貸前承諾得很好，一旦審批通過就可能和此前不一樣了，如果客戶簽訂的是空白合同，發(fā)生什么變動，銀行也不會構(gòu)成違約。”

　　“簽署空白合同是普遍現(xiàn)象，幾乎所有去銀行的購房者都這么辦，借貸人本身處于弱勢地位，申請貸款先要通過銀行層層審批，審批通過才會收到銀行通知，辦貸款的人特別多，客戶經(jīng)理也忙，就讓客戶填寫空白合同，合同上只有貸款總額，但客戶經(jīng)理已經(jīng)口頭承諾一定能享受折扣，只是還要到分行審批所以不用填寫其他信息。一般10-20天放款，正趕上政策變化的節(jié)點(diǎn)，就遭遇了‘被上調(diào)’。”遭遇銀行“反悔”的張女士回想起簽訂合同當(dāng)天的情景很是無奈。

　　不僅如此，還有部分客戶即使已經(jīng)簽訂了銀行提供的同貸書，依然遭遇了“反悔”。上述國有銀行信貸專員解釋道，同貸書特別簡單，有的銀行就一頁紙，一般涉及利率折扣浮動多少的條款也不會填寫，銀行認(rèn)為簽署的是貸款同意書，而無關(guān)利率優(yōu)惠，所以不認(rèn)定是違約。

　　保存證據(jù) 適時(shí)拿出法律武器

　　對于簽“空白合同”遭遇銀行“反悔”的客戶，業(yè)內(nèi)人士表示，這種情況在法律上沒有辦法構(gòu)成約束力，但是銀行出現(xiàn)了締約過失，作為信譽(yù)至上的金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)該履行承諾并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　同時(shí)，銀行出具的同貸書雖然不是正式的貸款合同，但已經(jīng)構(gòu)成承諾，具有法律效力。“銀行說變就變，違背誠信原則，銀行的‘反悔’既違約又侵權(quán)，要負(fù)法律責(zé)任。”上述業(yè)內(nèi)人士指出，不管是同貸書、貸款合同還是口頭承諾，或是其他的電子郵件、傳真，只要有確鑿的事實(shí)證據(jù)證明給出了貸款優(yōu)惠折扣的，同樣具有法律效力，并應(yīng)該按照約定的價(jià)格執(zhí)行。

　　中聞律師事務(wù)所律師祁俊遠(yuǎn)認(rèn)為，從法律上來說，購房者處于弱勢地位;如果房貸合同上已經(jīng)注明貸款金額、利率等，銀行“反悔”就屬于違約，一旦和銀行協(xié)商不成，購房者可以通過法律途徑解決，起訴銀行違約，要求法院判定原合同有效。但如果房貸合同上明確規(guī)定，因?yàn)橐恍┎豢煽咕芤蛩匕l(fā)生變化或可能會隨著國家政策的變化發(fā)生改變，銀行的行為可能就不構(gòu)成違約。

　　另外，對于簽訂了同貸書或者貸款合同卻遲遲不放款的現(xiàn)象，相關(guān)分析人士表示，貸款人可以申請?zhí)岢鲋俨茫笈卸ㄣy行在合理的時(shí)間期限內(nèi)按照規(guī)定的貸款金額履行貸款發(fā)放，依法維護(hù)自己的權(quán)益。

　　額度緊張 貸款者注意合同細(xì)則

　　銀行“反悔”的現(xiàn)象之所以屢屢發(fā)生，主要因?yàn)樾刨J額度過于緊張。一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，大型銀行情況稍微樂觀，但在一些中小銀行，可放額度過低，所以只能“擇優(yōu)錄取”，同樣兩位申請貸款者，其一可以接受基準(zhǔn)利率甚至上浮，另一位必須要享受優(yōu)惠，銀行自然愿意獲得更高的收益。

　　“銀行‘反悔’并不是信貸經(jīng)理能決定的，一般都是總行、分行下達(dá)文件，銀行內(nèi)部的政策出現(xiàn)變化，所以只能統(tǒng)一按一個(gè)基準(zhǔn)執(zhí)行。”某股份制銀行個(gè)貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　另據(jù)了解，目前北京地區(qū)執(zhí)行的信貸政策是買賣交易網(wǎng)簽以后，銀行面簽，面簽合格后發(fā)放批貸函或批貸通知。然后買賣雙方可以開始過戶、抵押登記。因?yàn)橐幌盗辛鞒绦枰獌芍苤烈粋€(gè)月的時(shí)間，所以業(yè)內(nèi)人士建議，最近處于政策變動的密集期，各家銀行都明顯收緊了貸款額度，利率等方面的細(xì)則隨時(shí)可能發(fā)生變化，購房者在銀行簽訂合同時(shí)一定要詳細(xì)確認(rèn)，同時(shí)保存銀行的審批合同等證明。